70年土地使用权考验执政智慧

马光远

最近，温州一则关于住宅土地使用权到期，如果要续期，需要缴纳高达三分之一房价的费用的报道，引爆人们对房屋土地使用权年限的担忧。

尽管温州有关部门事后做了所谓的澄清，“近期媒体报道收取几十万元出让金才能续期是对信息的误读”。但从媒体事前的报道，以及温州国土局有关部门的介绍看，准备收费，而且准备高额收费肯定是真的。

土地使用权的70年大限问题，历来都被视为是中国房地产市场的高悬之剑，如何处理，攸关民众的切身利益，考验政府的智慧和执政能力，因而备受关注。温州的案例再一次给全国的房东敲响了警钟：一旦到期，我们的房子将如何安放？

对于70年大限之后，土地使用权如何处理，早在《物权法》立法之时就引发了广泛的争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续展，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”为了确保《物权法》早日出台，就选择了搁置争议，模糊处理的立法技术。但事实上，当时占绝大多数的意见建议，土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。

媒体报道的温州收取高额续费的办法，意味着《物权法》取得的巨大进步，又倒退回1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，这个条例首次规定了“居住用地最高年限为70年”，而且还规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”这个规定，可以说，充分暴露了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位，也体现了对私人产权的极其不尊重的立法指导思想。

历史总是在进步，3年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的进步：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。从1991年到1994年的《城市房地产管理法》，再到《物权法》，在70年土地使用年限的问题上，最起码大家就“自动续期”达成了基本的共识，而且即使收费，大家也认为应该是象征性的。媒体曝出来的温州的做法可以说是置《物权法》与法治的进步于不顾，引发民众不必要的恐慌，令人匪夷所思。

众所周知，中国民众对“70年大限”的恐惧，一是基于对高房价的恐惧，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑；二是基于对公权力的恐惧，在公权和私权冲突的情况下，公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点，每一次法律对“70年大限”的完善，都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑，这是必然的。

“70年大限”之所以引发焦虑因为这不仅仅是个体的焦虑，而是能够影响中国社会未来发展的。住宅土地使用权到期后，高价续费，既违背常理，也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期，那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税，如果要征收房产税；就请把房子的“永久产权属性”还给房屋业主。温州这种明显违背《物权法》基本精神的做法已经透视出地方政府在这个问题上的“试探性举措”，必须引起人们的警惕。

对于70年后的问题，必须遵照《物权法》关于“自动”续期，以及象征性收费的原则。在这个问题上，想无偿收回，让民众的房子漂在空中，或者高价续期，再卖一次地皮，都是民众无法接受，更是中国社会的稳定所不允许的，如果以此来试探，甚至挑战民意，那意味着突破了某种底线，后果不堪设想。

事实上，一个国家规定什么样的产权制度，就会出现什么样的建筑，很难想象，在70年的土地上，能生长出对土地恒久热爱的公民和百年的建筑，也很难想象，在40年的厂房里，能生长出百年基业的企业。中国人缺乏长远的打算，中国企业现在很少有百年的战略，土地使用权的期限，是一个重要的原因。

70年土地使用权考验执政智慧，应尽快启动《土地管理法》的修订，提高土地使用权的期限，并对房屋使用者和买卖者实行区别对待政策；如果仍然要坚持70年的期限，也一定要明确70年后土地续期“象征性缴费”的原则，这既是得民心之举，更是贯彻物权法的法治原则和精神。

（作者系远见智库首席研究员）