“互联网+长租公寓”火热

周敏

长租公寓的春天来了！去年年底，国务院发文首次点名长租公寓业态，将其定性为生活性服务业，并从多维度给予政策支持。

政策给力，给原本就火热的长租公寓市场又加了一把火。

各路资本看中长租蛋糕

90后四川女孩刘嫣，为了学到顶级的西点技艺，孤身来到上海。今年春节她因课程不能回家过年，没想到魔方公寓的小伙伴们为她举行了一次特别的派对，让她热泪盈眶。“温暖、开心、人情味，这里有各行各业的小伙伴，我是魔方公寓的独联派。”感性的刘嫣这样形容道。

独联派，是魔方公寓给旗下“租客”定义的专有名词，这类人群“爱独立，也爱联合”，既需要自己独立的生活空间，又需要朋友相聚的公共社交娱乐生活。据悉，魔方公寓的租客大多是年轻白领，年龄22到35岁之间，收入8000到2万元左右，90%拥有大专以上学历。

成立于2009年的魔方公寓，最早在南京开业。今年1月，魔方公寓宣布全国门店数已达100家，在行业内规模排名第一，是排在第二到第十名的数量的总和。

魔方公寓CEO柳佳称，100家门店只是一个颇具意义的开篇，今年全国门店数量预计将达到300家。相对于2015年9月50家门店，魔方公寓今年可谓进入了飞速扩张时代。

魔方公寓有这样的底气，当然离不开资本的推动。2013年，魔方公寓完成B轮融资，获得美国华平投资集团6000万美元投资。华平投资是国际领先的私募股权投资公司，曾投资过猎聘网、58同城、红星美凯龙、神舟租车、七天等知名企业。2015年，华平又追加投资2亿美元，这是公寓行业迄今为止获得的最大一笔投资。

资本为何青睐长租公寓？企鹅智酷《2015年中国网民房地产消费潜力报告》显示，不论是三四线城市，还是一二线城市，都有将近一半人士没有房产。

另一方面，租房者的消费痛点仍有待发掘和解决。根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，调研中仅有26.31%租户表示租房过程中未遇到权益受损问题。

华创证券研究称，长租公寓行业正处于指数级发展时期，国内青年租房的市场规模近8000亿元，每年仅新增的应届生租房规模就达600亿元。

可以看出，正是因为嗅到了旺盛的需求，伴随着互联网+概念的火热，越来越多的投资者进入住房租赁市场，上万亿的租房市场被视为“蓝海”。

2013-2014年，获得风险投资的长租公寓企业已超过10家。2013年，赛富投了新派公寓1.6亿元，华平投了魔方公寓3000）7美元。2014年，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区等长租公寓，相继获得资本注入。2014年11月，雷军斥资1亿元投资YOU+（优家）国际青年公寓，把集中式服务公寓这个行业推到了风口浪尖。

呈现几何式增长

进入2015年，借助政策的东风，长租公寓行业呈现几何式增长。

去年1月，住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出政府要建立好租赁信息服务平台、培育住房租赁经营机构、鼓励开发商将其持有房源向社会出租、将存量房转型做租赁型的养老或旅游地产。

2015年11月，国务院印发《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（简称85号文），首次强调“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将公寓定性为生活性服务业，将多维度给予政策支持。

2015年仅3-6月，围绕长租行业的公寓和平台行业融资金额，就达到了29.99亿元。2015年，仅深圳一市，仅公寓运营公司，资本市场上就有世联行1500万入股微家公寓，途家等500万美元投资小螺趣租，Warm+公寓获得千万元的投资，Color公寓引来百万元天使投资等。

政策给力，资本青睐，2015年新公寓公司雨后春笋般出现，有以水果命名，也有以动物命名，如苹果公寓、柠檬公寓、草莓公寓、大猫公寓、小鸟公寓等等。

同时，有标准化服务运营管理经验的酒店集团也没闲着，集体杀人公寓市场，汉庭、全季酒店的母公司华住集团和IDG、红杉投入1亿美元创立城家公寓，以“7天连锁酒店”起家的铂涛集团成立窝趣轻社区，如家酒店集团与红衫资本、易居成立逗号公寓，布丁酒店母公司住友集团成立漫果公寓。

房产企业也盯上了这块大市场。以万科为首的地产商大举进军公寓市场。万科在上海的首个万科驿位于嘉定安亭，共293间。未来三年，万科计划推向市场20万间可租赁房源。此外，还有招商地产自营公寓，阳光城与寓见公寓携手……

“公寓+”模式成市场主打

那么，资本到底青睐什么样的长租公寓？据悉，市场上的长租公寓主要分为集中式和分布式两种形态。集中式公寓是资本方拿下一幢楼进行统一装修、配备家具、统一服务，而分布式公寓则是分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修配备后，以公寓品牌对外进行出租。

从市场情况来看，集中式公寓似乎更讨投资者欢心。

在刘嫣选择入住的魔方公寓杨高北路店，这里设置了公共厨房，有公共空间可以互相交流。租客们都会被拉人一个社区微信群，在群里交流生活及工作体验，并定期组织线下活动，聊天谈心、头脑风暴、开轰趴……

租客王先生从重庆来沪后，偶然发现魔方公寓并入住后，发现这里除了环境好、安全性好之外，还能享受到很多附加服务。比如代收快递，下雨忘了关窗，只需发个消息给管家，管家就能帮助解决问题；而且住到这里后，可以很快交到很多同样年轻的朋友。

按照柳佳的说法，魔方已经从单一的公寓运营商，开始转变成为综合性的租住生活服务方案提供者。

“我们去年获得华平的投资，意味着魔方的这套成熟商业模式在过去几年验证成功后，可以借助资本的支持，进入快速复制和扩张的阶段。”柳佳表示。

柳佳所说的模式，在很多方面引入了互联网思维，具体表现为三点：去中介化、快速迭代和注重客户体验。

魔方公寓的地址选择，一般在地铁附近、CBD或大型园区周边，定价每月3000至6000元，配备功能多样的公共客厅和标准生活系统。

“我们建立了自己的平台，如魔方公寓官网和魔方生活APP，通过与客户建立直接的联系，省去了诸多中间环节，更让租房者避免遇到传统租房模式下的种种困扰，如遭遇黑中介、押金被扣等等。”柳佳称。

同时，魔方公寓也在不断以互联网思维去提升产品。据悉，魔方在南京江宁设有研发中心，每隔三四个月，在原有产品的基础上进行升级。现在，魔方的住宿产品已经从满足基本的居住、做饭功能的最初模板，升级到添加了阅读、晾晒、会客区域的2.0和3.0版。

柳佳强调，魔方公寓最看重的是客户体验，在行业内首先推出了“公寓+”战略。这种模式下，公寓的功能被定义为线下流量入口，以住宿产品为核心，充分运用互联网技术，整合生活服务行业资源，构筑一个全新的生态圈，打造一站式长租领域生活服务平台——

“公寓+工作”，会使年轻人有更好的创业空间，可以提供求职、职业培训的配套服务。去年5月，魔方宣布和方糖小镇建立首个“门到门”低碳生活办公空间（D2D）——上海交大店，该店拥有6层可利用区域，其中1-2层为“Founder创业社区”，有近500个创业工位，3-5层为魔方公寓全新打造的公寓产品，整个公寓有近100间房间，均价在4500元左右。在B1层则引进租期灵活，具有完全独立空间的迷你仓，向企业或个人提供自助式仓储空间。

“公寓+金融”，使住客足不出户就能进行消费贷和投资。住户不但能分期付款，还能参与投资，魔方公寓推出了“魔力金”融资类产品，资金用于公寓新门店的装修及运营。按照魔方公寓的说法，去年9月推出的一款100万元理财产品，短短一周便被租户抢购一空。

“公寓+生活服务”，可以衍生出各类上门O2O，也可以为住户提供更多、更便利的服务。“数据分析显示，租客平均每天有12小时以上的时间在公寓，需要吃饭、喝水以及添置急用的生活用品，而公寓作为一个体验式的消费场景，还会产生很多刺激住客消费的地方。正是因为有了这个入口，很多O2O，尤其是本地生活服务类项目已经来找我们合作。”柳佳透露，作为对线上服务的补充，他们还引进了线下餐饮和零售。

事实上，这种“公寓+”的模式，正深受水滴、寓见、友社、贝客、青客、窝趣、YOU+等多家长租公寓追捧，把租住功能作为入口，为租客提供衣食住用行、金融、社交等在内的全面生活服务。例如“YOU+国际青年社区”，在创业公司集中的产业园或者交通便利的地方租用价格较低的整楼，然后对其进行改造出租，为年轻创业者打造一种纯粹的创业生态圈。

盈利模式

尽管诸如魔方公寓这样的公司雄心勃勃，借力资本快速扩张，但整个行业依然面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等。

前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》称，一般来说，长租公寓的回报周期短则1年，长则3-4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言仍然有不小的资金压力。

嘉华中国市场销售部总经理杨景辉向媒体透露，为了平衡资金流，嘉华会严格按照比例，分配出售物业和持有型服务式公寓的数量：“一个项目要做公寓，一般不会少于100套，否则每套的平均成本就会很高。”

嘉华中国投资有限公司副董事李志贤则坦言服务式公寓和酒店差不多，打开门才能收第一块钱，初期很难说业绩，回报率肯定比不上卖房子。

“风口上的猪，风停了就要摔死”，资本的耐心是有限的，能否在预期时间内建立盈利模式，扭亏转盈，或将成为长租公寓企业目前面临的生死劫。

去年7月，魔方公寓在广州发布公寓行业首套标准化模型，并宣布将众筹加盟模式引入行业。魔方公寓给加盟商的介绍显示，若按一个140间房、4500平方米的魔方公寓模型来看，其单房标准造价672万元，月收入44.8万元，需要将近4年回本。

“魔方的每个单店都是盈利的，成本控制和运营能力，在很大程度上决定了回收期。魔方的规模，使得我们在采购和施工上，都具备成本控制的优势；另外，IT系统的支持，大大节省了日常运营中的人力开支，诸如核算、收取水电费这类极其依赖人工的工作内容，都可以让租客在客户端（官网或APP）的账号上轻松完成支付。”柳佳还表示，魔方官网的招租量高达50%，而且这个数字还在攀升，全年平均入住率有望超过95%。未来，魔方还会继续加强自营平台的运作，这意味着推广成本会越来越低。

柳佳透露，目前魔方公寓众筹加盟的情况运行良好，通过这种模式加入的门店已有十余家，“情况要比我们预想的好，我们通过和金融服务商的沟通与合作，降低了加盟商的投资门槛，并提升了加盟商投入回报率。”据悉，魔方向加盟者提供50%的前期投资贷款，也就是说，加盟者自己只需出资300万到500万元。

柳佳透露，赚取租入租出的剪刀差，是魔方取得利润的模式；同时，魔方增设的覆盖生活各个方面的增值业务，也是盈利模式中一个重要环节，并且会随着各项服务的完善而增加占比。

谈及不断涌现的长租公寓公司是否对魔方公寓造成了市场竞争压力，柳佳认为，长租公寓是一个刚需市场，所以它的发展会越来越好。但是对于整个租住市场而言，长租公寓的份额只占到1%，所以我们从来不把同行的品牌公寓视作竞争对手，相反，民宅市场才是我们真正的竞争对手。

柳佳坦言，公司在快速发展的过程中，遇到最大的困难就是人才紧缺。由于长租公寓是一个新兴的行业，并没有相应的人才储备。为了解决这个问题，魔方采取的方法是从各个相近的行业去发掘人才j同时将已有的经验固化，并做成一个标准，让新进的人才能通过培训很快融入到魔方的体系中。

她表示，魔方公寓将在2016年内开设200家店面。虽然魔方公寓在体量上已经处于行业首位，但考虑到品牌公寓在整个租住市场占有率还不足1%，魔方公寓未来的发展空间仍然不可估量。这，也许是诸多公司爱上长租公寓市场的原因吧。