香港地价暴跌的警示

郁慕湛

猴年春节后，香港地政总署公布了最新一幅位于新界大埔的住宅用地以不足2万元港币的楼板价成交，折合人民币不足1.7万元/4方米，这一价格较去年9月大幅下挫逾68%，且远低于北京、上海的地价，甚至低于内地一些二线城市的地价。

其实，去年第四季度香港房价已经下跌了7.5%，去年11月和今年1月，更出现了罕见的两起土地拍卖流标，开发商的出价开始变得保守。这些症状都表明了香港楼市已经开启下行通道，未来不容乐观。

香港楼市之所以在新春伊始暴跌，原因大致如下。

香港是个成熟的市场，有涨必有跌。

从1997年亚洲金融危机到2005年SARS暴发，香港楼价跌至谷底，自那以后，香港楼市一路上涨了13年。在此期间，虽经历了2008年、2011年两次金融危机，港府推出的多项冷却楼市政策，包括向在港购房的非本地居民及公司额外征收15%印花税、提高物业转卖时额外缴交的印花税5%，并把适用期从两年延长至三年，都未能遏制房价继续攀升，到2015年下半年时，香港的房价已是2005年最低点的五倍。

香港并不缺少土地，但大部分土地却不被允许利用。香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中，但香港政府历年来对土地供应量严格控制，人为推高了香港地价和房价。

如果说，既是市场的原因又有人为的因素使香港楼价上升到如此高位而必然下坠，是一个普遍规律，那么市场缺少流动性便是一个具体的原因。

香港股市和汇市近期同时大跌，消灭了大量的流动性。开年以来短短15个交易日，恒指累计下跌3500多点，创两年来新低；港币对美元也突然转弱，一度逼近7.75-7.85的法定波动区间上限，跌至2007年以来的新低。楼价下跌、“股汇双杀”，市场传言沽空资产的资金在逃离，引发对金融危机与资产贬值的担忧，甚至有人将当下情形与1997年投机资本做空港汇、恒指比拟。

一方面，地产股暴跌引发楼市下挫，另一方面，楼市下跌更引起地产股下探，恶性循环。商场大佬李嘉诚先知先觉，去年已经将大部分香港资产撤移至欧洲。

更深层次看，还是香港本身的市场地位发生了一定的变化。

香港本来既有本地的制造业，国际化程度又非常高；既面向全世界，又依托广袤的欣欣向荣的内地市场，经济自然搞得风生水起。

如今香港制造业空心化了，零售业、对外贸易都在下降，光靠房地产和金融是无法拢住人气的。

内地改革开放，尤其是加入WTO之后，国际化程度大大提高。相反，香港却没有在原来的基础上更进一步。结果，香港经济中国际化占比有所减弱。一旦大陆经济下行，势必影响香港经济。有时就会使香港经济处于一种自相矛盾的态势。

港元至今还是联系汇率制，美元涨港元涨，美元跌港元跌。这次美元加息，港元应该升值。可美元加息同样也使香港资金外流。更为重要的是，香港经济中内地经济权重不断增大，美元加息一方面使人民币有贬值倾向，另一方面内地经济增幅减缓成为新常态，势必影响香港经济、增加港元下挫压力。当前的香港汇市，实际上反映了香港经济这一双重矛盾。

不过，香港楼市进入下行通道，或许是反映了眼下香港经济的真实地位，反映了香港楼市的真实价格。之前，香港的楼价是虚高了。

香港已连续六年成为全球搂价最难负担的城市。根据美国物业顾问机构Demographia最新的调查结果显示，截至去年第三季度，香港家庭收入的中位数是29.5万港元，楼价中位数是556.1万港元，香港搂价是家庭收入中位数的19倍，创下此项调查12年来的最新纪录，香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高的城市。

香港楼市开启了下行通道，我以为，在某种意义上也是受内地经济的影响。但是，香港楼市暴跌是否也能给依然处在上升通道的内地北上广深楼市一些启示呢？

虽然，中国城市化还未完成，中国人口拐点影响到北上广深要滞后好多年，北上广深的楼市似还有上涨空间，但是北上广深的平均楼价与城市家庭平均收入之比早已超过香港，北上广深平均楼价与城市家庭平均收入之比在20倍50倍之间，这中间的泡沫还不应该警醒吗？