高校物业管理模式研究

林 波



高校物业管理模式研究

林 波

[西南交通大学]

随着高校后勤社会化的不断深化与发展，高校物业管理已经成为后勤保障工作的重要内容。由于高校物业的发展时间较短，在发展过程中还存在许多问题。本文通过对高校物业管理现状及模式的分析与研究，指出高校物业管理过程中存在的问题，从而衍生出对高校物业管理新模式的研究。

高校物业；现状；模式；研究

一、高校物业管理现状

（一） 高校物业管理规模效应差

高校内部物业管理内容分工过细，存在单打现象，工作相互推诿，不能形成规模效应，所以降低成本、提高工作效率和经济效益便成为了一句空话。

（二）高校物业剥离尚不规范

高校物业实体仍直接隶属学校，承担为师生服务的职能，与学校的后勤管理处有甲乙方的契约关系，但在工作中又存在着不完全按甲、乙方这种单纯的经济关系来对待，其做法是把“多企业”分成三部分，即有偿型、部分有偿型、无偿型服务。

（三） 高校物业管理受制约

高校物业管理受学校“命令式”、“指令式”的行政管理制约，难以与市场化、专业化、企业化的模式真正接轨，管理体制没有理顺，不能独立按企业规律运作，物业经费严重缺乏且不能及时到位，在服务内容、服务收费等方面，由甲方根据学校的总拨款说了算。

二、高校物业管理的主要模式

我国高校现行的住房管理模式包括有传统住房管理、事业单位行政性物业管理和企业化物业公司的经营性管理三种模式，推行高校后勤改革后，鉴于传统住房管理模式体制的滞后和高校自身发展的需要，许多学校充分挖掘现有资源，普遍采取“内部行政性物业管理”方式开展物业服务管理，即由学校组建设立高校物业管理实体对教学区和学生住宿区开展物业服务管理。在实现高校物业管理改革社会化的过程中，我国高校在实现社会化模式的进程中进行了多种模式的探索，以西南交通大学为例，主要有下面两种模式：

（一）校内乙方模式

“校内乙方模式”，这种模式主要在大多数高校中使用。模式中的乙方是校内的乙方。它是为了缓解学校后勤管理经费不足的情况而实施的一种行政经济混合管理模式。先专门设一个考虑后勤建设和管理的“小机关”称甲方；将原有的后勤服务主体基本上转为实体，成立学校物业管理实体 ，成为乙方。甲方是高校后勤保障处（后勤集团），乙方高校物业管理实体。这种模式完善了甲乙方经济合同关系，基本实现了模拟市场化的运行机制，利用高校物业管理实体成熟的先进的管理理念，可以节约办学成本，消除制约教学的“瓶颈”，从而为建立坚实的后勤保障体系打下基础。

（二）混合乙方模式

“混合乙方模式”，高校物业管理实体分成两个部分，一部分仍然由原来的高校物业管理实体，条件成熟的另一部分则采取充分竞争的方法，从社会上引入较好 的物业公司进行管理，通过比较，提高公寓管理水平。两套管理体制并存的情况下，双方会形成有效的竞争。例如，西南交通大学的犀浦校区教学楼物业管理就分为两部分，四号教学楼的物业通过招标的方式由四川博通物业管理有限责任公司进行管理，其它教学楼则由学校后勤物业服务中心进行管理。这种模式的优势在于引入了有效的竞争对手，便于整体物业管理水平的提高和改善。但是，对于高校而言，后勤的实质仍没有改变，高校物业管理实体仍属于高校行政管理的一部分，并没有进行实质的剥离。此外，对同一学校物业的实施分属不同的实体进行管理，不利于高校物业管理工作的协作与统一。

三、高校物业管理新模式的研究

（一）转换物业管理体制，探索物业管理新模式

高校物业管理的新体制建立是从原有旧体制模式上转化而来，不同于社会上的物业管理企业，从一开始就按企业化和市场化机制运行。因此高校后勤物业管理企业作为经营服务实体，必须进行机制转换，选配精干、高效、能正确把握改

革方向、愿意为教育服务的领导班子；尽量减少管理层次和人员，提高办事效率，转变工作作风；同时要努力实现经营机制的创新，坚持按企业化、产业化的要求，建立有效的运行机制，最大限度地优化各种资源配置，降低经营成本，建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。探索高校物业管理新模式，要深入理解市场经济的理念，选择符合物业管理企业发展必然趋势的运营模式。当然，不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式，要经过阶段性发展和过渡，才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化物业管理公司模式。

（二）以人为本，树立高校物业品牌形象

高校物业管理主要是为高等教育服务，服务对象是高校的师生员工。因此在整个服务运作过程中要坚持以人为本，树立高效物业品牌形象。首先应做好服务这篇文章，以服务促进管理，从服务求效益，为广大师生员工提供生活、娱乐、休闲等全方位服务，以此来促进高校物业管理的协调发展。还应结合新时期学生出现的新特点和社会发展的要求，增加工作内容和服务范围，不仅做好安全、保洁、维修工作，还必须加强与学生的沟通和交流，向他们提供优质、廉价、高效、多方位、高品质的服务。

（三）引入竞争机制，建设优质物业管理队伍

高校物业管理所涉及的内容广泛，专业性较强。对不断发展的教学设施的维修养护，无疑更要求管理人员具有更高的自身素质和专业水平。

1. 要重视人才选拔和培养

一方面优先选拔综合素质较高的人才，充实高校物业管理队伍，为管理提供有益的经验；另一方面，注意现有员工的素质培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。

2. 企业要加强员工管理

对员工实施科学管理，严格按照现代企业的标准和要求用人，建立相互竞争、赏罚分明的人才竞争激励机制，充分调动员工的积极性，鼓励员工创新技能及管理方法。

3. 要形成良好的报酬激励机制

把物业经营管理者的酬金分成两部分，80％作为固定酬金发挥基本的保障作用，20％作为浮动酬金视师生对物业管理的满意程度而定，发挥激励作用。

4. 高校物业管理的监督机制

监督机制既包括师生、校方主管部门对物业管理企业服务的监督制约，又包括他们之间的相互制衡与监督。学校有权选择物业管理企业，并制定相关制度和计划安排来规范约束其行为，纠正违反双方合约的行为。

[1]段永彬.浅析高校物业管理模式[J].中国商界，2011.

[2]高飞.浅析高校物业管理经营模式[J].管理学家，2012.

[3]张作祥.物业管理概论[M].北京:清华大学出版社，2008.

[4]张作祥、吴雪.高校物业管理模式分析研究[J].现代物业，2008.

[5]陈世文.和谐视角下高校物业管理发展对策分析[J].海峡科学，2011（5）.

（责任编辑：赵相华）