论不动产善意取得登记要件的法律适用

袁　昊

(河南大学 法学院，河南 开封 475001)



论不动产善意取得登记要件的法律适用

袁昊

(河南大学 法学院，河南 开封 475001)

摘要：将瑕疵登记所公示的无权处分，扩大到与登记公信力无关的冒名处分，是不动产善意取得被曲解的症结。其原因在于否认物权意思表示，将属于交易双方私法自治行为的物权变动登记，割裂为单纯的政府公权力确认，以至于出现只要冒名处分人将房产进行转移登记，善意取得绿灯大开的局面。应当看到，冒名处分不存在基于登记公信力表征的处分权，无法达成转移所有权的意思合致，没有物权意思合致支持的登记是虚假可撤销的，买受人也无法善意取得所有权。

关键词：不动产；善意取得；登记；物权合意

房屋不动产是每一个自然人的安身立命之所，与每个人息息相关。自2007年物权法施行以来，伴随房地产市场的跌宕起伏，有关善意取得制度应如何在不动产领域正确适用的纷争就未曾停歇。从实践中有关房屋不动产善意取得的纠纷来看，涉及物权确认纠纷、执行异议之诉自不必言，更因此而牵扯出了众多错综复杂的合同、侵权乃至婚姻家庭继承案件，如去年发生的著名艺人赵薇老公黄有龙豪宅被其司机冒充其名义，委托他人出卖的案件就颇具代表性。①司法上，善意取得制度的恰当适用应当是由点及面结合整个法律体系通盘理解，而不能从单一的法条中管中窥豹。单从文意出发，脱离法律体系，将《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第106条规定的善意取得要件机械套用，会使善意取得制度走入歧途。学理上，为保护交易安全，牺牲静态利益换取动态利益的观点也显得支撑力不足，毕竟静态利益是大多数人的利益，也是交易安全追求的目的，法律也不可能使大多数人生活在自己的不动产会无缘无故被人卖掉的恐惧中。因此本文以房屋不动产交易中的登记要件为切入点，以《物权法》和最近颁布实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(简称《物权法司法解释(一)》)为依据，从解释论角度检视房屋不动产登记与善意取得的关系，以求能够明晰不动产善意取得的正确适用路径。

一、 承认登记是物权合意的外化存在是化解争议的前提

物权公示公信力所表征的主体出现错误或存在瑕疵，交易相对人由于善意与该公示主体进行交易是发生善意取得的原因。由于公示手段所导致的公信力效力强弱有别，动产和不动产善意取得实则为两条路径。《物权法司法解释(一)》第16条针对不动产的善意、第17条针对动产善意具体认定标准的分野正是两种路径的反映。②具体到《物权法司法解释(一)》第16条对房屋不动产中善意的判定更是着重从登记角度出发。显然正确理解“登记”的内涵就成为解开不动产善意取得症结的关键。而正确理解登记的含义首先需从债权形式主义与物权形式主义两种学说对物权变动的不同解读出发。③

债权形式主义认为，除债权合同之外，物权变动还需要满足登记或交付的形式要件，但并不认可交易主体之间存在为转移合同指向物所有权而达成的物权意思合致。[1]在交易中对标的物进行“转移登记”是对债权合同的一种确认，登记是债权合同的一部分，是债权合同的自然延伸。更进一步，该理论将登记认定为一种政府公权力的确认，而非私法上市场主体间意思自治的法律行为。[2]因此，有生效债权合同加上房屋产权转移登记完成，且满足其他构成要件，就可能会触发善意取得。而物权形式主义认为，物权变动是债权合同和物权意思合致共同作用的结果，登记乃是物权变动意思合致的外化表现形式，并借以登记公示所系载的公信力周知不特定多数人[3]。房屋不动产变动的根本内因来自市场交易主体私权的行使，而不是一种公权力介入确认的结果。[4]因此在物权形式主义语境下解释房屋不动产善意取得中的“登记”要件就隐含了双方当事人有转移房屋所有权的合意，且该合意已经通过登记在形式上外化的含义。

通过对比不难得出二者争议的焦点体现在：一是除交易主体达成债权合同外，在物权变动的过程中，是否还存在一个最终决定物权变动的独立意思合致；二是登记是交易相对人转移物权权属意思合致的外化表现形式，亦或是一种单纯的政府公权力确认。笔者持物权形式主义的观点，理由如下：

(一) 物权意思表示独立存在具有客观性

抛弃是最能直观体现处分物权时，独立意思表示客观存在的制度。这里首先应当明确的是抛弃是一种法律行为，因为抛弃需要一定行为能力的支撑，比如未成年人抛弃贵重物品的行为可能会被其法定代理人撤销，但是成年人一旦作出抛弃的意思表示即生效力。在法律行为项下，又有负担行为和处分行为的区分，订立债权合同属于典型负担行为，处分行为则包括物权行为。抛弃作为一种单方法律行为，一经做出即生物权变动的效力，故抛弃是一种物权行为。抛弃中放弃所有权的处分意思表示直接作用于抛弃之物，应然理解为物权意思表示而非有相对人承受的债权意思，如果法定代理人对其被监护人的抛弃行为加以撤销，撤销所指向的对象当然是被监护人的物权行为。

在交易过程中，承认交易双方存在关于转移所有权的独立物权意思合致不仅符合现实情况，也具有积极意义。有不同意见认为交易主体之间关于所有权发生变动的意思合致就存在于债权合同内，如果将该意思合致抽离，那么债权合同也就会失去意义。[5]笔者对此不能认同，因为，随着经济不断发展，交易模式也是日新月异，一手交钱一手交货的买卖方式已经广泛被远期交易和非即时交易所取代，涉及物权变动的很多合同在生效时，合同所指向的标的物尚未存在，况且是否能存在也是未知数，物权合意本身即独立于债权合同，更无所谓从债权合同中分离。比如业主签订购买开发商尚未完工楼盘的合同，楼盘是否能建成，是否能交付都是未知数，开发商收钱跑路的案件也是时有发生，此时何谈转移所有权的合意！即使房屋建设完成，消费者与开发商之间也可能因为房屋质量问题、价款问题而不能达成转移所有权的合意。再比如如今普遍存在的订单化生产，都是在签订合同之后供货人才去采购原料，组织生产，直到产品生产完成供货人才会有对标的物的处分权，此时才会有交付的可能。在楼盘尚未建成，产品生产未完成的情况下，虽然无法形成转移标的物所有权的意思合致，但并不能因此而否认债权合同的效力。合同应当履行不能绝对地认为合同肯定会履行，债务人转移所有权是受自己意思与外部环境支配的结果，与合同效力无关。一旦债务无法履行甚至主动积极违约，合同自有违约责任救济。物权形式主义理论可同时兼容简单的即时交易与复杂的非即时交易；而反观债权形式主义则对复杂的非即时交易无法很好地兼容，与其削足适履不如实事求是地承认物权合意的独立存在。

(二) 否认物权合意的独立价值会使支配权与请求权相混淆

物权的支配性与债权的请求性是两种不同权利的重要区分方式。支配权是指权利人将自己的独立意志直接作用于指向标的，就能获得支配利益的权利。相应的请求权顾名思义是指权利目的有赖于请求权利相对方的配合方可实现。物权支配性的核心体现在物权所有人能够以自己的独立意思，独断地对其权属物进行处分[6]，故物权行为又被称为处分行为，支配权实现的前提是权利指向物存在，且已归权利人支配。而债权合同的请求性是指依据特定的债权合同关系，请求相对方履行合同义务的行为。债权请求性之于债务方为负担性，故债权行为又被称作负担行为。为负担行为之人不必有处分权，但为处分行为之人对于处分权的标的物，则须有处分权。[7]在涉及物权变动的合同中，债权人享有的仅是要求交易相对方交付标的物的请求权，尚无法获得直接对物的支配权。此时即使合同相对方有意让渡合同标的指向物的支配权也是不可能的，因为此时标的物可能是正在制造的飞机，可能是正在建设的楼房，合同达成后即使标的物存在也可能因为标的物价格的波动导致交易发生“积极违约”，是否履行合同完全受当事人意思表示的支配。

物权形式主义认为，物权的变动过程应区分为债权合同的订立和物权合意的完成两个阶段，并以负担行为为前提，以请求权为媒介，推动交易主体物权变动意思合致的产生，进而达到物权变动的目的。可以说债权请求权的行使仅是触发物权合意的“钥匙”，能否打开物权合意的“锁”还要看交易物是否已经特定化，交易相对人是否有必要的处分权，以及是否进行了公示，单一的债权请求权是不能直接产生对物权的支配效果的。

(三)不能将登记视为是公权力作用的结果

债权形式主义在不承认物权合意的前提下，将不动产登记视为一种政府公权力的确认，将本属于私法自治的物权变动，错误地认为应当交由公权力确认，进而否认在房屋不动产交易中转移所有权是交易主体效果意思的推动。这显然忽视了不动产登记性质的复合型，并且正当交易的完成必须经由行政权力的确认才能取得适法“权源”的观点也不符合市场经济思维。

从历史上看，深受启蒙思想熏陶的《法国民法典》之所以认为影响物权变动的原因有且只有交易双方的债权合同并极力排斥政府职能的介入，就是因为人文主义革命对私权意识的极大解放，若采登记则担心公权力机关以此为由对民事交易活动进行干预，更非一般人所愿，并与人民争取权利、反对封建集权、自由商业主义之思潮完全背离[8]，其后的《德国民法典》因社会化大生产的发展而建立不动产登记制度，但也是在物权行为的基础上进行构建的。况且域外采不动产强制登记的国家，都是由法院来承担房屋不动产登记主管部门的职责。旧中国颁行民法典之时也采用法院作为登记主管机关的做法，但无奈连年战乱，司法不堪，后才由隶属于行政部门的地政局统管土地登记事务，但在解释上依旧认为我国台湾地区房屋不动产的登记具有司法性质。[9]

从法理上看，债权形式主义的标准模式为“物权变动=债权合同+不动产登记/动产交付”，前文已经分析过债权的性质是负担性，当事人是否愿意负担，负担什么，皆属法不禁止即自由。理论上交易双方能够签订买卖任意第三人房屋的契约，履行不能自会有违约责任来救济，问题在于依债权形式主义，签署买卖他人不动产合同后，该负担行为者只要能够将合同指向的不动产转移登记于受让人名下，受让人即有可能依据善意取得他人不动产。实践中令人诟病的租客冒充房东，子女冒充父母，以及文章开头所说的黄有龙房屋被司机倒卖等冒名处分他人不动产案件因已经进行了转移登记，所以可适用善意取得的观点不仅与普通民众朴素法感情不符，也有违不动产登记的法理基础。这种否认物权合意，排斥所有权人处分权，将不动产所有权转移的效力系于登记机关行政行为的做法将使每一个人的不动产安全处于惶惶不可终日的状态。

二、 登记是当事人物权合意的一种外化表现方式

物权形式主义将物权转移交易分为两个阶段，即债权合同阶段与物权合意阶段。物权合意阶段的所有权转移是一种处分行为，以处分人具有对标的物的处分权为要件。处分权除要求意欲交易的物品已经特定化、有必要的处分权外，因为物权的绝对性需要社会其他不特定多数人的知晓、认可才能为权利人的意思独断提供法律空间，故还要求一定的外化表现方式作用于处分权，且随之转移。房屋不动产处分权的外化表征就由不动产登记完成。也就是说推动房屋不动产物权变动的根本原因在于交易双方物权意思合致，登记只是物权独立意思用以周知不特定多数人的外化形式，该外化形式是物权排他性的需要，故成为转移所有权完成的形式要件[10]，这也是以国家信用背书不动产登记簿公信力，维护市场主体私法合意与交易秩序的正当性理由。

除登记外，在一些情况下法律也允许以其他方式来表征物权转移的意思表示，以周知利害关系人。《物权法》第9条的但书条款就是允许其他物权合意表征方式的原则性规定，其他表征方式具体体现在：(1)依《物权法》第59条召开村民大会是农村这一熟人社会中，土地承包经营权达成物权合意的特殊表征方式[11]；(2)《物权法》第142条更是明确了若有相反证据存在，则可突破登记制度，以确认真正所有人。比如交付房屋、交付房屋权属证书、为事实交付行为公证等。[12]从这些都可以看出登记只是交易主体之间物权变动意思合致的外化表现的一种方式。

三、在登记是物权合意外化形式基础上适用善意取得

我国一些法院在以往的实践中，未能正确理解登记的背后当有转移不动产的物权合意的要求，以至在适用《物权法》第106条时出现了偏差，以下仅举三例：

案例1:法院查明，魏某某曾系顺河回族区侯家胡同××号房屋产权人，张某某系魏某某的女儿。张某某让王某某冒充其母将房屋卖与李某某，并办理登记。一审法院认为，王某某虽无权处分侯家胡同××号的房屋，但魏某某提交的证据不能证明房屋购买方李某某，对魏某某之女张某某领着王某某冒充魏某某办理了身份证并以魏某某的名义将上述房屋卖与其的事实知情，又因李某某已支付了合理价款，并办涉诉房屋的转移登记手续，其购房行为符合《物权法》第106条关于善意取得的规定。*判决书全文见《(2015)汴民终字第575号判决书》。

案例2：本院认为：被告辛某以欧某名义与被告郭某签订买卖协议，并一起到方城县房管局办理了转移登记。房屋买卖协议并不是在胁迫、威胁的情况下签订的，当时房屋价格15万元系辛某自愿出售，且价格合理，郭某受让该房屋并非恶意，系善意取得。被告郭某已实际占用并按照法律规定已办理房屋过户变更登记。*判决书全文见《(2014)方民初字第112号判决书》。

案例3：被告徐某某未经原告同意，找人冒名顶替原告与被告颜某某签订房屋转让合同之后，又以被告颜某某的名义……由于杭州大学路新村6幢14号502室房屋的所有权已经由案外人善意取得，被告徐某某对因其侵权行为给原告造成的损失应当承担赔偿责任。*判决书全文见《(2011)杭上民初字第12号判决书》。

以上法院判决的冒名处分他人不动产的案例，一个共同的特征就是法院认为在符合善意取得其他要件的前提下，认定只要第三人已经办理了过户登记就可以善意取得他人房屋。这些判例没有很好地将债权负担行为和物权处分行为进行区分。可以看到这些案例中，冒名处分人并不拥有房屋，不动产登记簿也并未将其登记为权利主体并赋予公信力。故冒名人既没有事实上的处分权，也没有形式上的处分权。也就不能与交易相对方形成转移房屋所有权的意思合致，没有物权转移合致支持的登记犹如空中楼阁，是错误的，应当予以撤销。并且原所有人在这种交易中的可归责性往往只是没有妥善保管自己的身份证件或房产证，然而这种轻微的过失人皆有之，如果因这种过失将会导致丧失安身立命之所的损害，未免太过苛求。这种“任意合同+转移登记”就能将他人房产转卖的观点无异于是在纵容将他人房产私相授受，不仅将给物权的稳定性带来极大挑战，也会使人人自危，更谈不上所谓保护交易安全。*冒名处分他人不动产常在家庭近亲属间发生，一旦法院确认第三人善意取得，将损害家庭成员基本的信任关系，破坏家庭稳定。

产生不动产善意取得的原因在于不动产登记公示制度的公信力对市场不特定交易主体的保护，不能将房屋不动产善意取得中的登记仅仅理解为程序的要求，更应当看到隐含在登记制度背后的法律逻辑体系：当房屋不动产登记的主体出现偏差，与真实的权利主体存在不一致时，对于信赖此错误登记，进而与错误登记人进行交易者，为维护登记公信力以保护交易安全，认可善意交易者取得房屋所有权，故善意必须以信赖不动产登记的公信力为前提。在域外认可公信力的国家和地区也才有不动产善意取得的余地，且无一例外都强调了善意的信赖具有公示公信力的登记簿才是“善意”的落脚点，如《德国民法典》第892条*《德国民法典》第892条：“以法律行为取得土地上的某项权利或此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确。”；《瑞士民法典》第973条*《瑞士民法典》第973条：“出于善意而信任不动产登记簿的登记内容因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”；我国台湾地区民法典第759—1条。*我国台湾地区民法典759—1条：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记物权之不实而受影响。”我国《物权法》第9条、第16条确立了不动产的公示公信原则*《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”，那么不动产善意取得也应该以信赖不动产登记为基础。《物权法司法解释(一)》进一步明确了“善意”应当落实于不知登记簿有误的情况，《物权法司法解释(一)》第15条首先明确善意的认定标准，即：善意=不知道无权处分+无重大过失。其次，第16条落实了知晓无权处分从而无法认定为善意的种类，即受让人对于登记簿有瑕疵或效力不完全的情况了解。通过对此条的反向解释不难得出如下两层含义：第一层，不知道登记簿上记载的权利主体错误或效力不完全，则应认定为不知道是无权处分。第二层，登记的主体未发生错误，且主体权能不存在瑕疵，公信力表征正确，冒名出卖人就无法进行处分行为，更无法论及所谓“无权”。也即只有在登记有瑕疵的情况下才会发生无权处分，也就才会有买受人对于无权处分是否知道，是否存在重大过失的讨论余地。在冒名处分中，受让人信赖的并非登记所蕴含的公信力，而是临时性、相对性地信赖冒名者所冒充的个体身份。而真正的善意信赖利益应当落实于在房屋登记簿所表征的公信力上，善意取得的适用应严格限制在登记簿公示发生错位，造成公信力发生偏差即登记发生错误时。

四、结论

如不承认登记是当事人“物权合意”的外在表现形式，则会出现本应是私法自治领域的物权变动，需要由登记机构行政行为确认的可怕后果，冒名处分他人房产适用善意取得就是这一后果的体现。任意债权合同+行政公权力确认即有可能取得他人不动产的观点不仅不符合诚实信用原则的要求，甚至在刑法上也会受到制裁，这种构成犯罪的行为民法不能为其“开绿灯”。明晰房屋不动产转移登记背所后蕴含的当事人的物权合意价值，系统地理解物权法，以及《物权法司法解释(一)》所体现的登记公示公信力的意义，是解决目前纷争的关键。

参考文献：

[1] [2] [5] 王利明.物权法研究(第三版)[M].北京：中国人民大学出版社，2013：251，258，257.

[3] [12] 孙宪忠.交易中的物权归属确定 [J].法学研究,2005(6):75，84.

[4] [10] 孙宪忠.我国物权法中物权变动规则的法理评述[J].法学研究,2008(3):42，51.

[6] [11] 孙宪忠.中国物权法总论(第三版)[M].北京：法律出版社，2014：63,310.

[7] 王泽鉴.民法学说与判例研究(第五册)[M].北京：北京大学出版社，2009：101.

[8] 谢在全.民法物权论(上)[M].北京：中国政法大学出版社，2011：47.

[9] 孙宪忠.不动产登记基本范畴解析 [J].法学家，2014(6):12.

(责任编辑王勇)

收稿日期：2016-03-24

作者简介：袁昊(1990-)，男，河南开封人，硕士，中国社会科学院与河南大学联合培养研究生，研究方向为民商法学。

中图分类号：DF521

文献标识码：A

文章编号：1672-2663(2016)02-0082-04

Application of the Law on Bona Fide Acquisition’s Register

YUAN Hao

(Law School, Henan University, Kaifeng, Henan 475001)

Abstract:The core reason why bona fide acquisition of real property is misinterpreted is that the unauthorized disposal demonstrated by the defect registration is expanded to the false impersonation disposition which has nothing to do with the registration credibility. The problem is that treat the alternating registration as single public power operation, rather than the agreement of property right which belongs to civil law autonomous behavior of trading partners. The adverse consequence is that bona fide acquisition will occur as long as the false impersonation disposition person makes transfer registration. We should realize that the false impersonation disposition doesn’t have the disposition right based on characterization of real estate registration’s confidence. Trading partners cannot reach the agreement for transferring ownership. Without the agreement of property right the registration is false and revocable. And the purchaser cannot get ownership with the bona fide gain system.

Key words：real property; bona fide acquisition; registration; agreement of property right

① 赵薇老公黄有龙豪宅被司机冒名处分案：2014年8月武某某通过黄有龙委托人靳某购买黄有龙名下豪宅一套，并办理登记。后武某某诉请法院要求黄有龙腾房。黄有龙辩称所谓“委托人靳某”是其司机冒充其样貌骗过公证机关进行的委托，故不同意腾房。详情参见新浪法院频道，http://finance.sina.com.cn/sf/news/2015-10-22/10067705.html，2016年3月4日。

② 《物权法司法解释(一)》第15条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”第16条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(一)登记簿上存在有效的异议登记；(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”第17条规定：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”

③ 由于理论通说认为我国《物权法》关于物权变动的规定未采意思主义，故意思主义中的登记本文将不讨论。