经济适用房能变为商品房吗

◎ 张趁心

经济适用房能变为商品房吗

◎ 张趁心

近年来，经济适用房的投入使用，解决了部分低收入家庭住房困难的现状，但也存在着个人无产权的弊端。由于经济适用房建设用地实行国家统一划拨制，享受免征土地出让金等各种优惠政策，其建设成本明显低于商品房。因此，经济适用房的房主只享有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权而不能享有房屋收益权。

于是，出现一种声音：在不改变土地原用途的情况下，通过补缴土地出让金的方式改变其原有土地性质，变更为出让性质的土地是否可行，是否违法呢？

经济适用房在建设前由国土和住建部门设定了土地性质为划拨，且不能转让、抵押的强制性规定。但是，笔者认为只要符合以下条件，还是可以改变土地性质的。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”以上法律条款充分可以说明，经济适用房在具备以上条件后，土地性质可以进行调整和变更，不应当认定为违法行为。

笔者认为，如若把以划拨方式建设的经济适用房的土地性质变更为出让性质必须具备以下条件。

第一，须征求现使用人的同意。使用人在未改变土地性质时，是以低于市场价格的形式取得使用权的，其房屋是福利性质的房屋，并且没有完全产权，不能合法转让和抵押，改变土地性质涉及使用人的切身利益，需要现使用人达成一致意见。

第二，须经原批准机关同意并收回土地使用权。改变和调整土地使用权性质涉及国土、住建、规划、发改等相关法律法规的调整，必须由政府召集国土、住建、规划、发改等相关规划委员会成员单位研究通过，决定是否收回土地使用权重新处置，再确定受让的房地产公司。

第三，受让房地产公司必须有合法资质。依据《城市房地产管理法》第三十条“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件”的规定，受让房地产公司必须达到以上条件才能作为受让该宗土地的房地产公司。

第四，必须依法补缴土地出让金。经过国土、住建、规划、发改等相关规划委员会成员单位研究通过后，形成正式会议纪要，报县级以上人民政府批准，并根据该地块的地理条件及用途情况计算全部出让金，作为补缴土地出让金的依据。

鉴于建筑物已经投入使用的事实，可以采用协议出让的方式，由具有合法资质的房地产企业和国土资源局签订国有土地使用权出让合同，由国土部门颁发建设用地批准书和国有土地使用权证，由住建部门颁发用地规划许可证、建筑规划许可证、建筑施工许可证、预售许可证等相关手续，按国家规定的最低出让价格由房地产公司缴纳土地出让金，由现使用人补齐商品房差价，完善房产证或者不动产登记手续，取得完全产权。

通过以上规范的操作，土地性质从划拨土地变更为出让性质，用途由福利性房屋分配变更为商品房，一方面政府增加了财政收入，使用人也真正得到了属于个人的完全产权，可以行使自己的收益和抵押权。

另一方面，经济适用房变更为商品房后，政府前期减收或者免收的税费必须按照原标准补齐，同时政府收益相比较“招拍挂”等形式的出让方式取得的土地收益相对减少。但是经济适用房依法变更为商品房的做法，仍不失为新时期土地使用制度改革的一次大胆创新和尝试。

（作者单位：西华县国土资源局）