购买年法初探

■ 左 静

（辽宁行政学院，沈阳 110161）

购买年法初探

■ 左 静

（辽宁行政学院，沈阳 110161）

购买年法是收益还原法的早期表现形式，也是年产值倍数法的前身。民国时期购买年法曾是农村土地价格的主要测算方法，用地租与购买年的乘积求取地价，表示地价相当于多少年的地租。购买年法与现行的年产值倍数法在表现形式上相同，但得出的结果却有本质的差别：购买年法得出的是市场价格，年产值倍数法得出的是非市场价格。我国征地补偿市场化需要建立与市场经济相适应的地价测算体系，购买年法作为科学、实用的方法是一种很好的选择。

购买年法；土地价格；地租；征地补偿；产值倍数法

1 购买年法在我国历史上的应用

购买年法即地租购买年法，是将市场上土地价格与地租（土地纯收益）的比值作为“购买年”，在计算土地价格时，只要用待估土地的年地租（土地纯收益）与购买年相乘即可。即：

土地价格=年地租×购买年

购买年是衡量土地价格高低的一种间接尺度，用以反映待估土地的购买价格相当于其多少年的地租（纯收益），即地租的购买年数。如前联邦德国通常用“25个购买年”表示土地价格，就意味着该地价格为地租（纯收益）的25倍。如果地租（纯收益）可以永久取得，则可用还原利率求得购买年。即：

购买年法有深厚的理论基础，是简便易行的土地估价方法。购买年法的理论依据是预期原理。由于土地利用具有永续性，使用土地会产生连续不断的“收益流”，即土地年收益系列。以现在的一笔资金去换取未来的一系列收益，这个价值的转化就是资本化，这笔资金即为土地的价值。正如美国经济学家伊利所言：“把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在流行词汇中则称为土地售价”[1]。对于投资者来说，将一定量的资金用于购买土地所获取的收益，与将该资金存入银行所获取的利息应大体相当，即：某笔资金×利率=利息，相当于土地价值×利率=土地纯收益。于是得出：土地价值=土地纯收益/利率=土地纯收益×购买年。在这里，收益资本化的过程以购买年的方式表示，表明地价相当于多少年的纯收益（地租）。

购买年法在欧洲国家曾经十分流行，正如威廉配第在1662年出版的《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租”。购买年法发展到后来成为收益资本化法，二者本质相同，只是表现形式不同，前者用购买年进行收益与价值的换算，后者用土地还原率进行收益与价值的换算。正如马克思所说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现”。[2]

从历史资料来看，我国明代、清代和民国时期的土地价格是用购买年法计算的。自明代前叶至民国时期五百多年间，购买年曾发生较大的变化。购买年在明代前期和末期较短，中叶较长；在清初、清末至民国时期较短，乾、嘉、道百多年间又趋向延长[3]。表1为明代安徽祁门县民田交易资料；表2为清代各省州学田交易资料；表3为民国时期各省民田交易资料，表中地租占地价的百分比平均为13.2%，购买年平均为8.43年（以钱租为例）。

从统计数据来看，民国时期的购买年相对较短，一般地区为8～9年，有的仅为4～5年，而西欧、北美国家在第一次世界大战后的购买年通常为20～30年[4]。造成民国时期购买年偏短的主要原因有两点：一是借贷利率偏高影响了土地还原利率。据统计，在1933年到1943年间，全国各地一般粮食借贷利率在50%以上，现金借贷利率在30%以上，有的甚至高达100%。受此影响，土地还原利率居高不下，导致购买年偏低。二是地价下跌而地租并没有减少。民国时期由于自耕农经济的不断破产，地价出现不断下跌的趋势，而一些军阀官僚、地主买办及高利贷者竞相兼并土地，致使农村地权高度集中和垄断。在垄断情形下地租没有因地价的下跌而减少，这也是导致民国时期土地购买年偏短的一个主要原因。

表1 明代安徽祁门县民田地租占地价百分比及购买年示例［3］

表2 清代各省州学田地租占地价百分比及购买年示例［3］

表3 民国时期各省民田地租占地价百分比及购买年示例［3］

2 购买年法的衍生方法

2.1 购买年法衍生出收益还原法

收益还原法也称收益资本化法，是现代土地估价常用的方法之一。用收益还原法评估土地价格时，需要确定土地未来年纯收益（地租），再用土地还原率将收益与资本的联系反映出来，进而求出待估土地的购买价格。其基本公式为：

式（1）中P为土地价格；a为土地纯收益（或地租），即在总收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的余额；r为土地还原率，即将土地产生的未来纯收益还原为土地价格的比率。

购买年法与收益还原法的转换是通过购买年与土地还原率互为倒数实现的，即n=1/r。在现代估价方法中，土地还原率不再简单地以银行利率来表示，而是在银行利率的基础上加上风险补偿部分。如我国《城镇土地估价规程》要求以安全利率与风险调整值之和作为土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率；风险调整值根据待估宗地所在地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定。这里考虑了投资的风险性，通过增大还原率使地价降低，为投资者提供风险补偿。

2.2 购买年法转化为年产值倍数法

年产值倍数法是指土地价格用年产值的倍数来表示。购买年法转化为年产值倍数法的必要条件是要具备地租率和购买年。地租率是指地租额占土地产出的比率，它既可以是实物之间的比率也可以是价值之间的比率。中国自西汉开始至民国时期凡是采用分益租制的佃约地租率基本在50%左右，即“对半均分”或“中分”。以地租率为介质可以将产值换算为地租，即地租=年产值×地租率，进而可以推导出土地价格与土地年产值的关系：

土地价格=地租×购买年=年产值×地租率×购买年

尽管购买年法可以转化为年产值倍数法，但后者不能算是一种科学的估价方法。因为年产值倍数法中的倍数只有在等于地租率与购买年的乘积时才具有经济意义，计算结果才是真正意义上的土地价格，即土地价格是资本化的地租。如果缺少地租率与购买年的参与，用年产值倍数法计算得出的结果是非市场价格。

3 购买年法对我国现行征地补偿估价的意义

我国《土地管理法》规定的征地补偿费的计算方法为年产值倍数法。现行立法规定征地补偿费由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费四部分构成。其中土地补偿费是对土地所有权给予的补偿，补偿标准为征地前三年平均年产值的6～10倍；安置补助费是对土地使用权、农民生活来源给予的补偿，按照需要安置的农业人口计算，每一个需要安置人员的补助费为征地前三年平均年产值的4～6倍。土地补偿费和安置补助费两项之和不得超过被征用前3年平均年产值的30倍。在实际工作中，每亩被征收土地的补偿费计算公式为：

土地补偿费=年产值×补偿倍数

现行的年产值倍数法在表现形式上与购买年法相同，但其缺少理论依据。如前所述，年产值倍数法转化为购买年法需要有地租率和购买年的参与作为前提条件，即年产值倍数=地租率×购买年。现行征地补偿中的年产值倍数法不满足这个条件。首先，土地年产值不是通过地租率换算出来的，甚至不是真正的土地年产值。现行的土地年产值是政府制定出来的数字标准；其次，补偿倍数也不是通过土地还原率计算出来的购买年，同样是政府制定出来的数字标准。在年产值与地租之间、补偿倍数与土地还原率之间缺乏必要的经济联系，年产值与倍数的乘积不能反映地租资本化的过程，以此估算的征地补偿费自然也不是土地价格。

从存在的时间和表现形式来看，我国现行的土地年产值倍数法是由地租购买年法演变而来的。民国时期的购买年一般为8～9年，以表3地租(钱租)的购买年平均为8.43年计，在地租率为50%的情形下，年产值的倍数应为4.215，即土地价格为年产值的4.215倍。而我国于1953年公布的第一部有关征地补偿的条例《国家建设征用土地办法》规定征地补偿标准为被征土地3～5年产量的总值。3～5年产量的总值相当于4倍的平均年产值，与4.215倍年产值十分接近。可见，建国初期制定的征地补偿标准与当时农村的土地购买年是相符的， 年产值倍数法是地租购买年法的替代方法。

年产值倍数法取代地租购买年法有其历史原因。建国初期，我国经过土地改革、农业合作化以及社会主义改造运动，土地所有制发生改变，社会的经济基础和意识形态也发生巨大变化。国家在生产资料公有制下实行计划经济的发展模式，土地实行无偿使用制度，土地买卖、租赁关系已不复存在。地租不是被作为经济学中的土地纯收益，也不是作为“土地所有权借以实现的经济形式”来看待，而是被当作封建剥削的代名词而加以回避。在这种情况下，地租购买年法被舍弃，取而代之的是土地年产值倍数法。因此，土地年产值倍数法是计划经济的产物。在市场经济环境中，年产值倍数法表现出很强的不适应，主要表现在政府定价不能反映市场供求关系的变化，补偿费偏低满足不了失地农民的现实需要。因此，当务之急是建立适应市场经济体制的征地价格评估体系，购买年法可以作为其中的一种估价方法。

将购买年法应用于征地补偿时，征地补偿价格为土地预期纯收益与购买年的乘积。其中土地纯收益应为征地后新用途下的土地纯收益，购买年应为银行利率的倒数。假设以2016年中国人民银行一年期存款基准利率1.5%作为还原利率，将其倒数作为购买年，则购买年为67年。在计算土地价格时只需用土地未来纯收益（地租）乘以67即可。同现行的征地补偿方法相比，购买年法具有一定的优越性：将市场因素导入土地价格的计算中，计算结果属于市场价格；购买年在一定时期为常数，可以减少估价人员的主观随意性；计算方法简便易行，容易学习并掌握，可以成为大众化的估价方法普及并应用；可以大幅度提高征地补偿的额度，能为被征地农民和社会所接受。购买年法具有科学性、实用性和普适性，这种适应市场经济环境并在本国具有相当历史底蕴的估价方法应得到重视并被采用。

［1］（美）伊利.土地经济学原理［M].腾维藻，译.北京：商务印书馆,1982：32.

［2］中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社,2010:13.

［3］李文治.论清代鸦片战前地价和购买年[J].中国社会经济史研究,1989(2):1-12.

［4］金德群.民国时期农村土地问题[M].北京:红旗出版社,1994:6.

Preliminary Research on Purchase Yearly Method

ZUO Jing
(Liaoning Academy of Governance, Shenyang Liaoning 110161, China)

Purchase yearly method is an early manifestation of the income approach, also the predecessor of the annual output value by law of multiple. In time of Republic of China, it was the main method of rural land price calculation, with obtaining the price by the product of the rent and years, and the price represents the equivalent of rent in how many years. Two methods are in the same form of expression, which are purchase yearly method and the current annual output value multiple method, but there are essential differences in results obtained: the result of the former one derived from the market price, while the latter one derived from non-market prices. It need to establish a market economy to adapt to the market price calculation system in land requisition compensation in China, and purchase yearly method as a scientifc and practical approach is a good choice.

purchase yearly method; land prices; rent; land acquisition compensation; multiple output method

F062.1；F301.4

A

1672-6995（2016）07-0019-03

2016-04-26；

2016-05-18

左静（1964-），女，辽宁省彰武县人，辽宁行政学院教授，管理学硕士，主要从事土地资源管理方面研究工作。