民法典编纂背景下的不动产登记研究

景琳婕

河南财政金融学院，河南 郑州 451464



民法典编纂背景下的不动产登记研究

景琳婕

河南财政金融学院，河南 郑州 451464

本文从不动产分散登记问题分析着手，明确了不动产分散登记的现状、成因及弊端，之后着重探讨了民法典编纂背景下不动产统一登记的实施思路，旨在为相关研究和实践提供参考。

民法典编纂；不动产登记；统一登记

为贯彻党的十八届四中全会精神，做好民法典编纂的配合工作，2016年9月28日，国土资源部不动产登记中心与中国人民大学不动产法研究中心和中国民法学研究会联合召开了民法典编纂中不动产登记问题研讨会，关于不动产登记的问题引发了新一轮的热议。

一、不动产分散登记问题分析

(一)不动产分散登记现状及成因

当前，中国由不同登记机关来负责各类不动产的登记工作，例如国土部门负责登记集体土地所有权、建设用地使用权，农业部门负责登记农村土地承包经营权，林业部门登记林地及林木所有权和使用权，房管部门负责登记房屋权属。各部门在登记不动产的过程中，在登记类型、程序、效力及权利证书等方面都存在着一定的差异性。

现行不动产分散等级与分散的不动产行政管理体制有着密不可分的关系。改革开放之后，中国建立了众多不动产行政管理体制，缺乏统一规划，各类不动产主管部门不同，同时赋予各部门不动产登记职权。

(二)不动产分散登记弊端分析

首先，是登记错误的问题。不动产分散登记模式下，不同登记机关的依据标准有着一定的差异性，不可避免的会出现不一致之处，从而出现大量错误登记的情况[1]；第二，不同不动产登记机关之间的登记信息流通不足，影响了权利公示效果，对保护当事人不动产权益、交易安全等方面有着不利影响；第三，不动产登记是不动产开发利用监管中的关键环节，而在不动产分散登记体系下，往往难以实现对不动产开发利用的有效监管；第四，分散登记不动产的过程中，使得登记机关重叠设置，这不仅增加了政府的财政支出，且降低了整个行政效率。

二、不动产统一登记的实施思路

民法典编纂对于不动产登记改革有着重要的作用，在此背景下，应当明确不动产统一登记改革的实施思路，为民法典关于不动产登记的相关内容编纂提供指导，从而为不动产统一登记改革保驾护航。

(一)以土地所有权登记为基础推进不动产统一登记

不动产所有权、担保物权及用益物权都属于不动产物权的范畴，从法理方面来看，不动产所有权是其担保物权与用益物权的基础，而不动产的基础则是土地，因此，要想推行不动产统一，应当以土地所有权登记为基础。首先，应当明确土地所有权的惟一性，无论按采用何种管理方式，由哪个部门来管理，都应当统一进行土地所有权的登记[2]；第二，各类不动产担保物权及用益物权等物权由当前相关部门负责进行登记，但需要以土地所有权统一登记为基础。

(二)统一协调和行使两项职权

统一协调和行使两项职权主要包括“不动产界址划定”职权和“不动产权利类型认定”职权，以此来解决不动产登记冲突与矛盾的问题。在当前不动产登记的过程中，各个登记机关的不动产权类型认定标准有着一定的差异性，这就不可避免的导致认定结果存在差异或存在重叠和遗漏之处，从而产生各类不动产登记冲突。统一协调、行使上述两项职权之后，可以延续现有各个登记机关登记不懂产权情况，为统一登记形成过渡期，对各类不动产登记之间的关系进行有效协调，从而分散等级下的矛盾和冲突。需要注意的是，两项职权涉及到的部门众多，因此，需要以国务院为中心，统一协调，构建联合工作机制，发挥国土部门的牵头作用。

(三)建立协调统一的不动产登记信息系统

不动产统一登记的实施是一项系统性的工程，涉及到登记效力、程序及制度等多方面问题，在实施的过程中，上述各方面条件尚未成熟，因此，需要从登记资料管理及应用的角度来着手。不动产统一登记实施必然有一个过渡过程，不可能一蹴而就，其应当以确保统一登记土地所有权为核心内容，协调各类不动产物权登记，在法律制度上提供保障，在技术方面也有给予支持，实现不动产调查和登记信息的协调一致与共享[3]。这就需要建立协调统一的不动产登记信息系统，各登记机关以此信息平台为依托，以土地所有权认定、界址划定及登记结果等相关信息数据为基础，开展不动产登记工作，核发权利证书，这不仅能够保证不动产登记信息的完整性，同时促进了各个登记机关登记信息的共享，有效避免了各类不动产登记之间的矛盾问题出现，这对于推进不动产统一登记的实施有着积极的意义。

三、结论

综上所述，在现金物权法下，不动产分散登记实施存在着诸多问题，而在民法典编纂背景下，应当积极明确不动产登记方面存在的问题，并提出改革思路，以此来为民法典编纂中物权法关于不动产等级制度的修改和完善提供建设性建议。

[1]王利明.全面深化改革中的民法典编纂[J].中国法学，2015，04：25-40.

[2]费安玲.论我国民法典编纂活动中的四个关系[J].法制与社会发展，2015，05：97-109.

[3]茅少伟.寻找新民法典：“三思”而后行 民法典的价值、格局与体系再思考[J].中外法学，2013，06：1137-1155.

D

A

2095-4379-(2016)36-0249-01

景琳婕(1988-)，女，汉族，河南郑州人，硕士研究生，河南财政金融学院，助教，研究方向：民商法学。