关于物业纠纷案件法律适用问题的调研*

●青岛市市南区人民法院课题组



关于物业纠纷案件法律适用问题的调研*

●青岛市市南区人民法院课题组**

一、物业纠纷案件所涉法律关系

（一） 物业服务合同涉及的法律关系

1.事实物业服务合同关系的认定和处理

如果物业服务企业确实提供了相应的物业服务，则其与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，业主不能以没有书面的合同为由拒绝缴纳物业费，物业公司也不能以没有书面合同为由不履行相应的服务义务。至于合同的具体内容，虽然没有明确书面的约定，但可以参照同档次小区的物业收费标准及服务项目确定双方的权利义务关系。

2.物业服务企业违约责任和侵权责任的竞合

在物业服务合同纠纷中，存在违约责任和侵权责任的竞合问题，如何认定物业服务企业的责任，一直是审判实务中的难题。竞合责任是当事人的某一行为具有违约行为和侵权行为的双重特征，从而在法律上导致了违约责任和侵权责任的共同存在的现象，但侵权责任和违约责任是不同的，其主要区别有：第一，归责原则不同，违约责任是以严格责任为原则而过错责任为例外，侵权责任以过错责任为原则而以无过错责任为例外；第二，免责事由不同，违约责任中，除法定的免责事项外，当事人可以约定免责事由，而侵权责任中，免责事由是法定的，当事人不能事先约定；第三，责任形式不同，违约责任主要采用违约金，侵权责任主要采取损害赔偿等；第四，责任范围不同，违约的赔偿主要是对财产损失的赔偿，并采取“可预见性”标准来赔偿，而侵权的赔偿包括财产损失及人身伤害和精神赔偿。①王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社2003年版，第303页。

由于违约责任与侵害人身或财产的侵权责任具有本质的不同，在此类案件中，当事人既可以主张违约责任也可以主张侵权责任赔偿损害，但是，受害人不能得到双倍赔偿，侵害人也不能承担两个责任。

因此，在处理物业服务合同责任竞合问题上，应当依照《合同法》第122条的规定，即赋予受损害的当事人享有选择权，可以请求侵害人承担违约责任或侵权责任，分别按照两种责任的承担方式，确定侵害人应承担的责任。

3.物业服务合同的解除和溯及力

（1）业主对物业服务合同享有任意解除权的正当性

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第1款规定：业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 该条司法解释赋予了业主一方对物业服务合同的任意解除权。具体到物业服务合同，双方当事人的义务绝非一次给付即可完成，业主和物业服务企业相互信任和配合对于物业服务合同顺利履行和合同目的的顺畅实现居于举足轻重的地位。当因各种主客观事由导致业主和物业服务企业丧失互相信任的基础时，应允许其解除物业服务合同。

（2）物业服务企业可否单方解除物业服务合同

业主委员会一方根本违约或者约定的解除事由出现的，物业服务企业可以解除物业服务合同，这并无争议。但是，对于物业服务企业可否单方面解除物业服务合同，法律尚未明文规定。虽然物业服务企业主张解除物业服务合同的比较少见，但也不能完全排除其发生的可能性。如前文所述，支持业主合同解除权正当性的依据在于物业服务合同的履行需要双方当事人的互相信任和互相配合，物业服务企业决定解除物业服务合同的，说明物业服务企业与业主的互相信任已经丧失、互相配合履行合同的可能性也基本丧失，因此，对物业服务企业要求解除物业服务合同的请求，同样应该支持。

但物业服务合同解除后，物业服务企业不能突然撤离小区，而应根据《合同法》第92条的规定和《物业管理条例》第39条的规定，返还相关资料和由其代管的专项维修资金，并做好交接工作。

（3）物业服务合同解除的溯及力

我国《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。具体到物业服务合同中，物业服务企业订立合同、提供物业服务的目的是取得业主缴纳的物业费。在物业服务合同解除后，业主缴纳物业费的合同义务被解除，物业服务企业的提供物业服务的目的消灭，因此作为其相对人的业主接受物业服务企业提供的服务欠缺法律上原因；并且物业服务合同解除后，欠交物业费的业主，一方面不再负有交付物业费的合同义务；另一方面，其已经接受了物业服务企业提供的服务，使得他人受损而自己获益，因此其行为构成了不当得利，应当依据不当得利制度返还取得的利益。欠交物业费的业主不当得利的数额相当于其欠交物业费的数额，因此其仍负有交付欠交物业费的义务，物业服务企业仍有权请求欠交物业费的业主交付欠交的物业费。

4.物业服务合同终止后的权利和义务

合同终止的法律后果，即解除了当事人履行或者接受履行的全部义务。同时，依附于权利义务的从权利义务也一并消灭。但合同终止不影响非违约方所享有的损害赔偿权利。尽管通过终止的合同权利义务关系消灭，主要是使合同关系不再存在，但一方对原合同的违反给另一方造成的损失不因合同关系终止而被免除责任，物业服务合同终止后的法律后果也是如此。

一方面，物业服务企业承担退出物业服务区域、移交物业管理相关资料和专项维修基金等义务；另一方面，物业服务企业已经预收了业主物业费的，在合同终止后，尚未提供物业服务，业主有权请求物业服务企业退还。物业服务企业亦有权请求业主支付拖欠的物业费。该问题的法律适用应援引《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条。

5.业主、物业使用人与物业服务企业之间的法律关系

业主和物业使用人的连带债务，是法定之债，不允许物业使用人与业主约定排除。因为法定的连带之债，产生于法律的直接规定，当事人不能通过合同等形式加以排除，如果业主与物业使用人在合同中约定业主对物业费支付不承担责任或不承担连带责任，这种约定因违反《物业管理条例》的规定，不具有法律效力。业主和物业使用人的连带债务的范围和金额，应该在物业服务合同的约定范围和金额内，而且仅限于业主与物业使用人约定的物业使用人支付物业费的范围和金额。业主或者物业使用人对于约定范围内的物业费都有义务向物业服务企业支付，其连带债务，因业主或者物业使用人向物业服务企业清偿而消灭。而业主承担了连带责任后，可以依约向物业使用人追偿。

（二）业主的知情权和撤销权

业主知情权基于业主的共同管理权，是个体业主参与共同管理决策、监督具体管理情况的必要手段，因此知情权的主体为业主个体，因此，单个业主作为知情权的实体权利主体，可以提前业主知情权之诉。业主大会、业主委员会并非业主知情权的权利主体，不能提起业主知情权之诉。但如果业主委员会于物业服务企业之间在物业服务合同中约定物业服务企业应当披露相关信息或公布相关文件，业主委员会可以要求物业服务企业履行合同约定之义务，但其请求权基础是基于合同的约定，并非基于业主知情权。

《物权法》第78条第2款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权行使的对象是指撤销权人行使撤销权予以消灭的既存法律关系。业主行使撤销权的法定情形有两种：一是业主大会、业主委员会的决议侵害了业主的实体权益。指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有权享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。包括对专有部分的专有权、共有部分之共有权或共同管理的成员权的侵害。例如决定将明确属于某特定业主的绿地作为全体业主共有的停车位，属于对业主专有权的侵害。如决议限制或者剥夺业主对共有部分的使用、收益等权利，则属于对业主共有权的侵害。二是业主大会、业主委员的决议侵害了业主的程序权益。指业主大会、业主委员会作出的决定内容虽未侵害业主实体权益，但作出决定的程序违反法律、法规的强制性规定或者其作出决定逾越了法定或者约定的权限范围。

《物权法》第78条第2款、《物业管理条例》第12条第5款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，法律明确规定行使此撤销权的主体为权益受到侵害的业主。业主撤销权撤销的是业主大会或业主委员会的决定，因此，业主撤销权纠纷的被告理论上应当是业主大会和业主委员会。然而，如同本文上述内容所述，在我国现行的法律体制下，业主大会及业主委员会在诉讼中的主体资格问题并没有明确的定位。一般来说，由于业主大会非常设机构，其仅能充当全体业主意思的形成与决策机关，其不具有成为法律主体资格的余地。当面临涉及业主委员会的案件时，多数法院肯定了业主委员会作为原告的诉讼主体资格，而对于业主委员会作为被告的案件大多不予受理。但在业主行使撤销权之诉的案件中，本文认为：应当认定业主委员会具有诉讼主体资格，准许业主委员会应诉。

二、物业纠纷疑难问题认定规则与法律适用

（一）物业服务合同订立产生的纠纷

1.未经法定程序签订的物业服务合同的效力应认定为可撤销的合同

关于未经法定订立程序签订的物业服务合同是否成立及效力问题，审判实践中，主要有如下四种观点：合同不成立；合同有效；合同无效；合同可撤销。我们主张此类合同属于可撤销的合同，业主应先行提起撤销业主委员会违法决定的撤销之诉，而不能直接起诉确认合同无效，在因超过法定除斥期间或大多数业主事后追认等因素不能撤销业委会决议时，可能使得物业合同有效。但物业服务合同因被撤销，而被确定自始无效后，并不等于业主免于支付任何费用。《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。根据该规定，在物业服务合同被确认无效后，由于物业服务企业已经实际向业主提供了物业服务，业主也实际接受了物业服务，而物业服务在客观上无法返还，因此，业主应当向物业服务企业提供一定的费用以折价补偿物业服务企业因提供服务而发生的成本支出。法院可以在政府主管部门制定的物业服务收费指导标准范围内，根据案件实际情况，酌情确定物业服务成本支出的折价补偿标准；若合同约定收费标准低于政府指导价最低标准的，可以参照合同约定的标准确定折价补偿标准。

2.物业服务企业不具备法人资格或相应资格，其签订的物业服务合同效力仍应认定为有效

本文认为，物业服务企业不具备法人资格和相应资质，物业服务合同为有效，其主要理由：一是上述《物业管理条例》第32条、第33条等规定属于管理性规定，非效力性规定，不能作为认定合同效力的依据。二是《物权法》第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。据此认定即使没有获得物业管理资质的单位和个人提供物业服务并与业主建立合同关系，也不能仅因其不具有物业管理资质而认定物业服务合同无效。

（二）物业服务合同履行中产生的纠纷

物业服务合同履行中产生的纠纷，大量为物业公司追索业主欠缴的物业服务费，并同时要求业主按照合同约定承担相应的滞纳金。

1.业主以物业服务未达到标准为由拒交物业服务费的抗辩理由，法院一般鲜有采信

审判实践中，大多业主拒绝物业费的抗辩理由即物业服务企业的服务存在一定的瑕疵，但通过实证分析，鲜有法院采纳被告的该项抗辩理由。因为物业服务项目内容十分广泛，而对应的标准也因为业主个人感受差异而很难有一个一致的标准，此时，考虑到小区物业纠纷涉及业主较多，擅自在个案中免除或者降低物业费标准势必影响物业公司的服务质量，从业主公共利益考量，法院应看物业公司是否达到根本违约的程度从严予以掌握。如果物业公司仅有小部分物业服务未做好，比如少量照明设备损坏、电梯偶尔无法正常运行等情形，法院一般不应认定物业公司的行为构成根本违约，原则上不应调整物业费的标准。如果存在部分物业服务项目未提供且可以从整体物业费中予以区分，则业主有权要求扣除该部分物业费。实践中，物业公司服务非常不到位的情形下，个别案例中法院也存在将物业费标准调低的情况，但本文认为法院在这方面的自由裁量权的行使应当谨慎。

2.物业服务合同约定的滞纳金过高，法院可以予以酌减

物业服务合同通常会约定业主未按时缴纳物业费，将产生滞纳金。该滞纳金从性质上分析，实际上是业主不履行合同约定所需要承担的违约金，因此属于合法的范畴，业主应予以承担。但物业公司必须基于合同之约定行使上述权利，对于合同未约定滞纳金的情形，物业公司无权收取滞纳金。

同时，既然滞纳金作为违约金的一种表现形式，同样适用于违约金的相关法律标准。同时，与业主息息相关的一项权利为主张滞纳金酌减的权利。根据《合同法》第114条规定，对于约定标准过高的滞纳金，业主可以请求法院予以酌减；《合同法》司法解释（二）第29条规定，当事人约定的违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本文认为，法院酌减的标准为同期银行贷款利率为宜。

审判实践中，大量物业服务公司要求支付物业服务费和滞纳金的案件，业主经法院合法传唤拒不出庭，法院依法缺席审理，在该类案件中，若物业公司按照合同约定的滞纳金计算方式主张权利。虽然其约定的标准过高，但由于业主未出庭主张酌减，法院是否应依职权酌减原告主张的违约金，实践中存在不同认识，本文主张，根据公平原则，法院亦应对约定过高的违约金予以酌减。

（三）诉讼时效在物业服务合同纠纷的法律适用问题

司法实践中，对物业服务合同的时效问题的把握，与其他类型的民事案件的诉讼时效相比存在一定的特殊性。从法理上说，物业服务企业对拖欠物业服务费的业主应及时行使权利。同时物业服务企业可以请求业主委员会协助催讨物业服务费，当然业主在物业纠纷诉讼中，对超过诉讼时效的诉讼请求，必须主动行使诉讼时效抗辩，否则人民法院不对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。公民、法人或者其他组织的民事权利受到侵害，其不在法定时效内行使权利，一旦时效期间届满时，即使向人民法院起诉，请求法院保护其民事权利，法院将不予支持。物业公司向业主追缴物业费的诉讼时效为两年，从费用交纳期满第二天开始计算，若中间物业公司曾向业主追缴过欠费或者业主同意交纳欠费，则可适用诉讼时效中断，从物业公司向业主追缴物业服务费或者业主同意付费第二天起，诉讼时效重新计算。

通过实证调研，发现在司法实践中，各法院对业主提供诉讼时效抗辩的裁判尺度差异较大，实践中，主要存在以下三种裁判思路：

第一种观点是一般不支持。关于被告提出的诉讼时效的抗辩，无论原告是否有向被告主张过权利的证据，一般均不予支持。这种观点认为：因原告物业公司持续提供物业服务，按时定期支付物业费是业主的一项义务；如支持业主的时效抗辩，可能导致物业公司无法收取大量业主拖欠的物业费，导致部分催费不规范的物业公司出现资金困难，影响物业服务水平，使业主愈发抵制交纳物业费，使得物业服务陷入恶性循环。另外，如果支持欠费业主的诉讼时效抗辩，对按时交费的业主亦有失公平。。

第二种观点是依证据可予支持。严格适用诉讼时效制度，如果物业公司不能提供曾向业主主张权利或者证据不足以证明相关事实，则支持业主提出的诉讼时效的抗辩意见。以此督促物业公司加强管理，即使规范催收物业服务费，保证物业服务的正常运转。

第三种观点是对证据要求不宜过分苛求。只要物业公司提供了催收物业费的证据，无论该催收是否由业主签收，只要能表明物业公司积极进行了催收，就可以认为物业公司曾向业主主张过权利，诉讼时效随之中断。对于物业费纠纷案件诉讼时效的裁判思路可以参照供暖费纠纷案件的处理原则，证据的审查宜为宽松。

对于上述不同的尺度，本文认为对诉讼时效的裁判尺度应加以统一。一是物业公司尚未撤离小区的，一般不支持业主提出的诉讼时效抗辩意见。考虑到物业公司一直持续的履行合同，提供服务，即一直在以作为的形式持续履行合同义务，业主就应负有定期交纳物业费的义务。即使物业公司未即使进行催收，但应认为其以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，故不应支持业主提出的诉讼时效的抗辩意见，业主仍负有交清所欠物业费的义务。二是物业公司已经撤离小区的，以撤离之日起算诉讼时效，并可适度从宽把握。如物业公司从撤离小区之日起超过两年未向业主主张过权利，则可认为业主的诉讼时效抗辩意见成立；如物业公司从撤离之日起两年内，曾通过邮寄催费通知、提起诉讼等方式催要过，则诉讼时效发生中断，应重新计算。其中，对已提起诉讼之外的其他方式催要的，审查不宜过于苛刻。

责任编校：王文斌

**课题组负责人：崔巍；主要成员：卞涛、于常文、高振东、任权、黄健。

*本文系2015年全省法院重点调研课题调研报告，有删节