中小型商业地产项目财务成本管理措施分析

陈兆飞

【摘 要】本文首先描述了中小型商业地产项目运营及财务成本管理现状，然后分析了商业地产财务成本管理的主要内容，阐述了加强对中小型商业地产项目财务成本管理的现实意义，最后探讨了中小型商业地产项目财务成本管理的具体措施，望引起重视。

【关键词】商业地产；中小型；财务；成本管理

伴随着近年来国家对住宅房地产市场管控力度的逐渐加强，众多闲置资本纷纷被迫转战商业地产市场，一时间各种商业地产项目如雨后春笋般蜂拥而起，仅笔者所在的三线城市，3年内就新增商业项目近10个。相比较于住宅房地产而言，商业地产是在前者基础上发展起来的集办公、购物、休闲、娱乐于一体的综合型地产形态，对精细化管控提出了更高的要求。而现实情况下，众多中小型商业地产项目的投资者并没有相应的商业地产运营管理经验，在财务管理工作中还存在不少的缺陷，导致盲目投资，项目开发中止成为烂尾楼或者即使开发完成了也是经营惨淡，门可罗雀等诸多问题。故而，中小型商业地产项目如何从财务管理的角度入手，加强对商业地产项目的财务管控，避免项目停摆值得引起关注。本文着重从财务成本管理方面进行阐述。

一、商业地产项目财务成本管理内容

商业地产项目财务体系中的成本主要包括两个部分，第一是开发成本；第二是其他相关费用支出。其中，开发成本是指与商业地产项目实体直接相关的指标，包括：土建、建筑安装、园林配套、以及公共建设配套等成本。其他相关费用支出则是指为展开实体建设，与生产、组织、管理相关的费用，包括：管理费用、财务费用、以及销售费用等。需要注意的是：由于商业地产项目的整体规模大，属于典型的资金密集型产业，建设投资中必然会有一定部分来自于融资，故而在成本管理中还需要将融资成本纳入分析范畴当中。

鉴于商业地产项目的特殊性，项目筹备过程中就需要财务人员全盘介入，从市场调研、项目定位、业态分布、规划设计，再到建造全过程，最后到后期的日常运营管理，财务成本管控是贯穿这个全过程始终的。作为项目管理的重要组成部分，财务成本管理不仅密切关系到项目是否能够建成，还直接关系到民生安全。一个商业地产项目的失败不光会造成巨额的资金浪费，还会引发严重的社会问题。因此，加强财务成本管理是促使商业地产项目实现稳健经营、防范经营风险的必要条件。商业地产项，特别是中小型商业地产项目，在缺乏商业地产项目开发经验，缺少强有力的财务体系支撑的情况下，应根据自身的实际情况，运用科学手段来加强对财务成本的监督和管理，以确保财务成本管理工作的顺利进行，进而将经营利益最大化，真正实现可持续发展这一目标。

二、中小型商业地产项目财务成本管理措施分析

第一，在设计阶段中，成本管理的关键内容是对项目工程造价的科学分析和合理控制。现阶段，投资者对商业地产项目工程造价的控制还存在一定问题。具体表现在：投资者罔顾商业地产的项目特点，不通过详细市场考察和定位分析，即为通过政府相关部门的审批而设计简单的建筑布局方案，然后直接进入施工设计阶段，根据施工图进行造价计算。这样的设计流程依然是住宅房地产的思维，必然导致所得的成本远远偏离于实际。为解决这一现象，在设计阶段采取如下成本管理方法：

1.提高设计水平

商业地产项目与住宅地产项目的最大区别即在于项目功能的多样性和综合性，一个商业项目的功能定位和业态的分布设计是整个设计工作中的重中之重。投资方应当选择具有较强专业性的商业地产开发人员，运用先进的分析方法和设计理念开展设计工作，严格按照设计流程完成设计。同时，还需要综合对工艺、技术、材料等因素的考虑，运用合理的设计方案，实现最优的项目造价测算结果。从而避免陷入建造过程中不断调整原有设计方案，不断突破预算造价；建成后为实现某些功能还需要推倒重建的尴尬境地

2.完善资料准备

商业地产项目是否能够成功运营，商业定位很重要，而定位是否准确则主要取决于前期的市场调研是否切实有效。实际工作中，一些投资方为了加快建設速度，节约前期投资资金，往往会采取减少为设计单位提供设计基础数据的做法跳过市场调研阶段而直接开始设计施工，甚至还会出现压缩设计时间、降低设计费用的做法，直接影响设计质量。故而，投资方应注重设计阶段对原始数据的提供，准备充足的基础数据与资料，以达到降低后期施工损耗，避免重复投入，从而达到实现成本控制目标的目的。

第二，建设施工阶段。作为商业地产财务成本形成的最主要环节，施工阶段实质上是对前面设计阶段方案最终实现的过程。为了确保达到最初设置的成本预算目标，投资公司必须严格对待在施工阶段所出现的经济问题，将商业地产项目开发成本控制在合理范围内，以促进最大经济效益目标的实现。

1.优化施工方案

投资方应当组织专家队伍对施工方案展开详细评审，调整其中不合理内容，科学选择施工工艺，并对施工工期进行详细安排。若遇到技术性难题，切不可武断解决，必须与现场工程师进行商议，努力挖掘节约商业地产开发投资的潜力，从而实现对施工阶段成本项目的控制，获取更高的经济利益。

2.严格把握材料成本

据已有统计资料显示，商业地产开发中60%总成本均为工程材料费用。因此，对材料费用的控制是节约成本，提高成本控制水平的重要内容。在成本管理中，最关键性的内容是设置专门的材料询价制度，确保所购入的材料能够保证质量，同时兼顾成本合理。若施工期间出现设计变更的问题，则必须遵循“先算账，后花钱”的原则，动态把握商业地产项目的开发费用额度，杜绝发生超预算的问题。在此基础之上，还需要做好对商业地产开发项目的支付管控工作，避免因施工期间现金流缺口而导致财务风险问题。

第三，运营管理阶段。对于商业地产项目来说，开业节点达成与否，并不能说明什么，开业后项目是否能够持续运营，才是商业地产项目成功与否的关键。在商业地产的日常运营过程中，建议采取以下措施。

1.加强业态调整的成本管理

业态持续调整对商业项目持续运营非常重要，一个健康的商业地产项目，其业态调整必然是持续发生的。这就要求财务管理人员必须时刻关注项目商户的各项经营数据，注意对经营数据的收集以及对租售比、租金坪效、销售坪效、日客流等基础数据的分析，全程参与业态调整的决策和实施过程，加强对业态调整所产生的成本的预算和管理，以维护财务成本管理工作的正常开展。

2.对重点业务加强成本管控

实际运营过程中，主要包括促销活动管理以及租费收取等。商业项目在运营过程中，通常会举办很多场促销活动，以保证商业项目人气旺盛。首先，必须加强对促销活动的预算管理，所有的促销活动必须事先报批；其次，加强对促销活动的过程监管，严格控制成本；最后，对促销活动及其效果进行多维度分析，从而为后续促销活动提供指导。

在租费管理中，应当根据业态情况、所约定的租金收取方式等，通过信息化系统设定好基本参数，由系统自动生成租金账单和费用账单，从源头上规避管控风险，既提升了财务工作效率、减少出错，还提升了租户体验。另外，还需要着重加强对应收变更、提前解约、品牌变更、租金变更等特殊业务的实时监控，从而对上述各种变更事项对财务管理的影响作为预判，并及时作出调整，避免因这些不确定项而出现财务成本管理失控的现象。

三、结束语

在社会经济调整发展的今天，商业地产行业所取得的发展为世人所瞩目，但现阶段众多中小型商业地产项目财务成本管理仍然存在经验不足、思维僵化等众多的问题，对本行业的发展造成了一定影响。通过对成本管理措施的加强与完善，能够优化中小型商业地产项目财务成本管理体系，推动其经济利益的提高，从而达到促进商业地产项目良性发展的目的。本文即围绕中小型商业地产项目财务成本管理方面的问题展开探讨，望能够引起同行关注与重视。

参考文献：

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