农村宅基地有限抵押制度的证成与支撑

胡　建

(安徽财经大学法学院　法学院，安徽　蚌埠　233030)



农村宅基地有限抵押制度的证成与支撑

胡建

(安徽财经大学法学院法学院，安徽蚌埠233030)

摘要：在效率优先兼顾公平的法律价值目标下，构建宅基地使用权有限抵押制度。宅基地使用权的取得分为原始取得与继受取得。抵押权的设定须经签订抵押合同和登记公示程序，其权利主体范围不限于农民集体成员。抵押实现时，同等条件下应赋权于本集体内部成员基于成员权的优先购买权，或者集体在可能的条件下实行有偿收回。

关键词：宅基地使用权；土地抵押；农民集体；用益物权

2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中规定：“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”2015年《中共中央关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》则进一步提出：“做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保试点工作。”宅基地能否抵押与如何抵押是学术界争议的焦点。有人认为应禁止农民的宅基地抵押。因为农村的宅基地具有身份性和福利性，宅基地对农民发挥着难以替代的社会保障功能[1]。也有人认为允许宅基地抵押具有正当性，因为宅基地使用权是一种独立的财产权，产权人有权对其进行完整的处分[2]。限于理论与实务研究的浅陋，对宅基地立法的嬗变、宅基地抵押的实际运行、宅基地抵押权的实现等问题未有专门的针对性研究和应用性研究。本文试图对宅基地使用权有限抵押制度的构造及其配套运行予以探讨。

一、宅基地使用权抵押的法律基础

现行法律对宅基地未作明确的界定，理论著述中也鲜有直接定义。作为我国所特有的土地制度，农村宅基地制度在新中国成立后经过复杂的历史变迁。在土地改革和农业合作社时期，实行宅基地私有，农民拥有房屋所有权即可同时获得宅基的所有权，农民可抵押、租赁和买卖房屋及其宅基地所有权。在人民公社化时期，实行宅基地所有权与使用权的分离，宅基地归集体所有但由农民使用，同时限制宅基地的流转。改革开放以后，宅基地制度实行“一户一宅”，并具有主体的身份性、取得的无偿性和权利的限制性等法律特征[3]。独特的“宅基地使用权”根源于现行土地权利制度中土地所有权与其使用权、城市地权与农村地权的相区分并且均相互独立的现象(见表1)。

表1　我国城乡二元土地权利差异图

改革开放以后，相继出台了一系列加强农村宅基地管理的法律和指导文件，基本形成现行比较独特的宅基地权利制度。1982年《宪法》、1986年、1988年、1998年《土地管理法》皆规定宅基地属于集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，并且面积不得超过省(自治区、直辖市)规定的标准。多出的宅基地，要依法收归集体所有。出卖、出租或赠与他人住房后再申请宅基地的，不予批准。到2007年《物权法》颁布时，对宅基地权利的制度安排形成体系。归纳现行的农村宅基地法律制度，主要具有以下特征：首先，农民集体拥有宅基地所有权。农户宅基地使用权的获得，必须经过农民集体；当农户不再使用宅基地时，农民集体可以将其收回；宅基地在整理或指标交易时，主体也是农民集体组织，因此，在宅基地的所有与使用关系上，农民集体组织拥有支配与控制的权力。其次，宅基地的无偿性与身份性。作为农民集体成员，农民以“农户”的形式申请宅基地而无偿获得宅基地使用权。只有农民集体成员，才有资格申请和获取宅基地，非农民集体成员无法获得宅基地。由于宅基地使用权人只被赋予了占有权和使用权，非农民集体成员也无法通过宅基地的交易和转让获得宅基地。简言之，目前的宅基地法律制度下，宅基地不是商品，更非资本。最后，农民以“农户”的形式拥有宅基地使用权。虽然宅基地使用权被《物权法》赋予私权之用益物权属性，但《物权法》并未明示其应享有“收益”和“处分”权能，从其他法律的规定中也未能寻找到相关的规制。土地权利包括所有权、使用权、收益权和处分权。处分权是核心，具体包括转让、出租、抵押、继承和赠与等权利。换言之，在现行法律框架内，宅基地使用权不能转让或抵押，它的性质被限定为一种不可转让的用益物权。

从公平的角度出发，我国法律对宅基地使用权的获取与行使形成一套带有身份性的限制性规定，其目的在于确保农民享有政府通过宅基地给予的福利和保障。放宽宅基地使用权抵押的限制性条件，是完善宅基地使用权的用益物权权能的内在要求，并且在现实中有着客观的需求。据统计，宅基地的面积占到农村集体建设用地的50%以上[4]。国家的新型城镇化建设对农村集体建设用地存在巨大的需求。但由实践观之，由于宅基地使用权实行无偿且永久使用制度，加之宅基地使用权管理的混乱、村庄规划不合理、人口老龄化及宅基地流转政策障碍等综合原因，农村闲置宅基地和超标准占地现象较为严重。法律仅能一般性地禁止农民改变宅基地使用的用途，但无法禁止农民建造居商两用楼房[5]。若在面积不大的宅基地上建造5层乃至更高的楼房，除了满足自住外，其余的房屋可用于出租或抵押。此外，城郊农民和农村集体在可能范围以内寻求法律、国家政策的灰色区域以及谋取经济利益的机缘，以求得宅基地经济利益的最大化。既有的宅基地用益物权在严格保护耕地、保障农民居住安全和维护集体所有权上发挥了应有的历史作用[6]。为使宅基地资源得以有效配置，在法律上应秉持效率优先兼顾公平的价值目标。农村土地立法应当追求“物尽其用、地尽其利”，使农村宅基地制度在法律规则设计上得以优化，以实现农村土地法律制度的“效率”价值。

宅基地使用权的抵押凸显限制性法律规范与赋权性政策规定的价值冲突。国家政策从保护农民土地财产权的角度出发，支持改革现行农村宅基地制度，并允许农村住房财产权的抵押。我国的物权立法和相关土地法规，从法律制度设计到运行体现出较为保守的色彩，强调宅基地的社会保障功能，故限制宅基地使用权的流转。国家政策基于保护农民的土地财产权益之考量，支持改革现行农村宅基地制度，允许农民住房财产权抵押和担保。禁止抑或是允许宅地基使用权转让或抵押各有利弊。然而，宅基地法律制度必须适时创新，才能反映新时期农民的土地产权诉求变化和土地功能的多样性。农村宅基地抵押的制度重构，本质上是在确保农民生存权的基础上，充分发挥宅基地用益物权的经济效益，实现宅基地使用权的市场化和资本化。市场化是农村宅基地制度改革的基本方向，通过赋予农村宅基地使用权抵押权能，使宅基地由原来的保障属性向资源属性和资本属性转化，盘活农村房地上的“沉睡”资产。然而，宅基地使用权的福利性质在一定历史阶段内不可磨灭，对宅基地使用权抵押问题不可操之过急，应当有限度地逐步放开宅基地使用权市场。

二、宅基地使用权有限抵押制度的构造

目前，包括安徽铜陵、浙江台州、四川成都和重庆等多个地区已经开展宅基地使用权抵押试点，国内仍未大面积铺开。但近年来。一些农民因缺少资金，便用自己的房屋作抵押担保，向金融机构申请贷款，此种现象已经屡见不鲜[7]。农村房屋必须建筑于宅基地之上，法律对农村房屋的抵押持默示的肯定态度。抵押农村住房财产权，在抵押权实现之时，农村私有房屋所依附的宅基地使用权当如何处置？宅基地只能通过本农民集体成员原始申请获得。法律允许农民住房财产权抵押，是否表明非农民集体成员亦可获得宅基地使用权？

农民对宅基地之上的房屋拥有所有权，而对房屋占用范围内的宅基地享有使用权。从宅基地使用权与房屋所有权的二元关系观之，宅基地使用权抵押受制于现行立法上的“房地一体”原则。虽然房屋为独立之不动产，而非土地之构成部分，但是若宅基地使用权或者房屋所有单独处分，不论是转让还是抵押，将导致土地使用权与房屋所有权的主体不一致的情形，进而有发生权利冲突之虞。基于此，现行法律发展出所谓“房地一体”的原则(亦称之为“房随地走、地随房走” 的权利人一致原则)。当土地使用权和房屋所有权为同一法律关系主体拥有时，设立此一原则的根据自能成立，立法者的目的亦能顺利达成。但是，土地使用权和房屋所有权在司法实践中经常发生分割独立的情况。无论要求“房随地走”或“地随房走”势必导致无权处分他人财产权之不合理的结果发生。纵观我国与土地使用权抵押相关的法律法规，现行条文并没有将存在于抵押关系中的“房地一体”关系解释清楚，到底是地随房走，还是房随地走，还是不分主次，只要一方抵押另一方随之抵押。

大陆法系各国关于建筑物所有权与土地使用权之间的关系，存在“主从说”与“附合说”。前者以日本为代表，后者以德国为典型。我国深受大陆法系民法理论和制度的影响，在土地和不动产立法中逐步建立了土地使用权制度[8]。我国所确立的土地使用权制度，明确保护土地使用者的合法权益，且阻止土地所有权附合地上建筑物，与大陆法系传统民法所确立的地上权具有相同的法律功能和法律性质。

1.附合说

持有附合说的德国等大陆法系国家认为，地上物可被视为土地的添附。建筑物不能独立存在，必须附合于土地所有权[9]。然而，若建筑者在他人土地上建造房舍，将因未获得土地所有权而无法取得地上建筑之所有权，此种现象明显有悖于法理。基于此，德国创设了地上权，以保障非土地所有者在他人土地上的建筑物所有权。德国《地上权条例》第十二条规定：“在他人地上设定地上权后，该土地上的建筑物为地上权的构成部分。”对土地和建筑物采取分离主义，而认为此二者为独立的权利客体，则限制其必须为同一主体所有，表面上看来是二元主义的立法体例，实际上是一元主义，形成了土地与建筑物之间貌合神离的独特法律状态，并且强制结合之目的及效果亦不彰。强制一体处分的规定，过于僵硬且法律条文内容不明确，抑制农村宅基地的抵押融资，束缚了农民作为宅基地使用权人为民事行为的自主性。

2.主从说

日本和我国台湾地区主张主从说，承认建筑物是独立的所有权客体[10]。以土地使用为目的的地上权为例，地上权在构筑物或竹木尚未存在之前便可设定，且不会随着构筑物或竹木的灭失而消灭[11]。根据传统民法理论，建筑物所有权的权源来自于土地所有权或者土地利用权(土地借用权、土地租赁权和地上权等)[12]。基于建筑物和土地的不可分性，若要取得建筑物的所有权，首先必须取得对土地的直接占有权，而占有权的本权则是土地所有权或土地使用权。总之，主从理论在承认建筑物相对独立性的前提下，更为强调建筑物所有权和宅基地使用权在法律关系上具有主从地位。

主从关系在传统的民法理论和制度下，明确了主物和从物的关系以及主权利和从权利的关系[13]。处分主物及于从物，这是区分主物和从物的法律意义所在。所谓处分包括但不限于对物的转让、出租、赠与以及抵押等行为[14]。抵押物的从权利在抵押权的效力之内，此种规定在日本民法和我国台湾地区均存在[15]。对我国现行的“房地一体”原则应有所修正或放宽。对于增量宅基地，理应赋予其使用权完备的物权权能，允许其按照抵押的应有内容与范围充分运行。对存量宅基地秉持“无偿取得、有偿使用、有限抵押”的原则，允许存量宅基地使用权在满足以下条件时抵押：一是有偿取得的宅基地使用权，二是余而不用的宅基地使用权，三是宅基地使用权随同地上建筑物抵押。在房地一体已然存在的客观状态下，农村房屋抵押权实现而导致房屋所有权与土地使用权的权利主体不同时，法律推定宅基地使用权人对新房屋所有人存在租赁合同法律关系。

土地关系包括人与人的社会关系，以及人与土地的自然关系[16]。前者表现为土地制度，后者体现为土地利用[17]。对待土地关系需摆脱传统的“就土地论土地”的简单思维，通过综合的视角认知土地关系[18]。公平的价值诉求可以通过宅基地使用权有限抵押的制度安排予以体现。一是放宽现行的“房地一体”原则，在土地与建筑物之间的法律关系上，突破主体一致和处分一体化的制度藩篱。二是坚持农村集体土地所有制，以避免土地私有化造成土地垄断或官僚体系对土地财富的侵蚀。三是宅基地使用权抵押的内部法权构造中，以倾斜性的权利义务配置实现实质公平。抵押权实现时，在同等条件下赋权于集体成员优先回赎权，或者在本集体成员无意购买时，由农民集体优先有偿收回。

3.宅基地使用权的取得

取得相应的宅基地使用权，是实行宅基地抵押的逻辑前提。宅基地使用权的取得分为原始取得与继受取得。原始取得方面，可规定农民自出生始，即具有获得宅基地指标的权利。农民在获取宅基地指标的基础上，达到一定的经济行为能力即可申请实际获得宅基地。该经济能力的年龄分区应该同民法的制度安排相衔接。即18周岁以上成年公民具有宅基地使用权的完全经济行为能力，16周岁以上不满18周岁且以自己劳动收入为主要生活来源的可视为具有完全经济行为能力。10周岁以上的未成年人只具有限制经济行为能力，不满10周岁的未成年人视为无经济行为能力。

宅基地上的房屋发生流转、继承、赠与和抵押等处分行为时，受让人可因继受而取得宅基地使用权。但对于不符合申请使用条件的受让者实行有偿使用制度，具体收费标准可由省一级地方立法机关规定。宅基地使用权有偿使用制度的宗旨在于：其一，增加农村住宅闲置的成本，促进宅基地使用权的有效利用；其二，在宅基地所有权主体——农民集体与原宅基地使用权人之间建立一种利益分配机制，属于农民集体以外的成员占用集体经济资源所作的合理补偿。

4.宅基地使用权抵押的主体、客体与设定

宅基地使用权取得的主体身份具有特定性，以农民集体成员的身份与资格为前提，并可无偿取得和无期限地享有[19]。因具有强烈的身份性和福利性，宅基地不是商品，更非资本[20]。从历史发展的角度观之，宅基地所附着的福利性和身份性仅在特定的历史阶段存在，具有暂时性和过渡性的特点，其终将随着农村经济的发展而消亡。何种主体获得宅基地使用权，本属于农民集体的内部事务，法律不能在“父爱主义”情结之下越俎代庖强行予以规范。集体成员可以经民主议定程序决定非本集体成员在相应条件下也可以取得宅基地使用权，城镇居民获得的宅基地使用权不得改变其所有权性质与用途。因此，农民集体成员和非集体成员皆可能成为宅基地抵押权的主体。囿于我国农村土地权利体系的特殊结构，宅基地抵押权的客体只可能是集体所有的农村土地使用权，抵押权实现后，所让渡的是土地使用权，而非土地所有权。

农民若因缺乏资金，可将宅基地使用权抵押，以获取金融机构的贷款。宅基地使用权之抵押，可通过签订抵押合同和登记公示而设定。此外，可通过明确宅基地权利登记机关、开展宅基地普查和建立地籍档案等举措进一步完善宅基地使用权抵押制度。

5.宅基地使用权抵押的限制与实现

(1)宅基地使用权抵押的限制

宅基地抵押权实现可能引发农民失地的风险，此为放开抑或禁止宅基地抵押的关键问题，同时也是设计宅基地抵押制度时需要审慎考虑的问题。如果农民把土地抵押出去后无法按时偿还贷款，会不会形成一个巨大风险[21]？可以通过给抵押土地上保险，抵押权实现时提取一定价款组成宅基地抵押风险基金，以及通过区分将来新增的土地、正在使用的土地或农民闲置土地而设计不同的制度安排，来尽量减少和规避风险。对于增量宅基地(宗地、宅基地指标)，因其不涉及既有房地关系的复杂性，理应赋予其使用权完备的物权权能，允许其按照抵押的应有内容与范围充分运行。对存量宅基地秉持“无偿取得、有偿使用、有限抵押”的原则，允许存量宅基地使用权在满足以下条件时抵押：一是余而不用的宅基地使用权，二是有偿取得的宅基地使用权，三是宅基地使用权随地上建筑物同时抵押。

(2)宅基地使用权抵押的实现

宅基地抵押权实现时，基于现阶段宅基地仍具有的身份性和福利性，在同等条件下应赋权于集体成员优先回赎的权利，或者在本集体成员无意购买时，农民集体可优先有偿收回，用以发展壮大集体经济。优先回赎权，亦称为“先买权”，其乃特定的民事主体依照法律规定，享有先于他人回赎某项特定财产的权利。优先回赎权是法律赋予处于弱势的抵押人群体的一项重要权利，其产生于宅基地抵押权设定之时，不需要当事人双方约定。当宅基地使用权抵押实现时，抵押物处置机关(如法院)或抵押权人应在一定期限以公示或通知；优先权的行使以同等条件为前提，价格相同应是确定同等条件的主要标准；抵押权人没有公示或通知，农民或农民集体可以依其优先权向法院申请，宣告抵押物的处置无效。优先权的设置是为维护农民或农村集体的利益而在特定条件下限制抵押权人的一种权利。该权利的设定，不仅能在一定条件下保护农民或农村集体的投资利益，而且可以提高抵押人改良和保护抵押物的积极性，其对农村经济的发展和农村社会的稳定具有重要意义和作用。

三、宅基地使用权抵押制度的展望

宅基地使用权权能残缺不全，抵押权能未被法律认可。土地产权由一组或一束权利构成，其主要包括土地的所有权、使用权、收益权及处分权。处分权是最能体现土地产权的要素，主要表现为土地的抵押、买卖、出租和入股等诸多方式。土地抵押权是土地产权的一种权能形态，其隶属于处分权的范畴，是权利主体对土地予以处分的方式之一。我国建立了以土地所有权为基础，多元化的土地使用权为主要内容的静态土地权利体系。然而，土地使用权的权能形态在动态实践中不断丰富与拓展。国内不少地区的农民为追求其利益最大化规避甚至无视法律的禁止性规定，宅基地使用权制度的运行实践已经与国家立法相悖。《物权法》所规定的国有建设用地使用权，以及通过招标、拍卖和公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押，为宅基地使用权的抵押预留了立法空间。国家立法对包括抵押在内的农村土地使用权权能的赋予，有助于提高农村社会的整体福利和土地制度的利用效率。建议《物权法》第252条在宅基地使用权的内容上增加“收益”和“处分”权能，其中特别是赋予农民处分权能中的抵押权利。

随着城市化和工业化的推进，农民建房需求猛增，“空心村”、闲置宅基地和空置住宅等现象大量存在，且有不断加剧的趋势[22]。在保证农民基本居住条件的前提下，对超过规定标准的集体成员和农民集体以外的成员使用的宅基地实行有偿使用制度，一方面能保障集体成员使用宅基地的公平性，另一方面也能促进农民将多占用的宅基地交回集体，促进宅基地的合理与高效利用。有权收取宅基地使用费的主体为农民集体。具体可以规定：“符合下列情形之一的，农民集体可以对宅基地实行有偿使用制度，宅基地使用权人应当向农民集体缴纳相应的有偿使用费：(一)农户累计拥有的宅基地面积超过规定标准；(二)非本农民集体成员使用的宅基地。”具体收费标准可由省一级地方立法机关规定，以不超过宅基地使用权人的承受能力为宜。宅基地使用权有偿使用制度的宗旨主要在于：其一，增加农村住宅闲置的成本，促进宅基地使用权的有效利用；其二，在宅基地所有权主体——农民集体与原宅基地使用权人之间建立一种利益分配机制，属于农民集体以外的成员对占用集体经济资源所做的合理补偿。

随着农村土地流转的加剧且日益规模化，我国的宅基地抵押具有流通融资和担保债权实现的双重功能。宅基地使用权抵押制度已经从单纯的保全手段向投资手段转变，抵押权逐渐成为具有独立流通能力的价值权。通过农村土地的市场化，将使近30万亿元人民币的村镇住宅和100万亿元人民币以上的农村建设用地直接进入市场经济体系保值、增值、交易和继承。现行农村土地立法理应全面考虑宅基地使用权抵押的制度构建，坚持以农民为中心的权利本位理念，赋能强权，充分体现宅基地的财产属性，并激发其融资功能。可按照法定程序，先由全国人大常委会授权国务院在局部试点地区进行突破法律的试验，而后再将试点地区的普适性经验全面推开。试点的地区可以出台《农村宅基地抵押改革试点条例》，并在总结试点经验基础上制定更加详细和具有可操作性的《农村宅基地抵押融资试点办法》，具体规定农村宅基地抵押的概念、设定方式、权利与义务、抵押权行使、抵押权消灭、抵押权的实现以及法律责任等内容。

从长远观之，对于依申请原始取得的宅基地使用权若一直无期限要求，将降低宅基地利用的效率，并造成大量宅基地空置而不能得以有效解决[23]。考虑宅基地使用权与国有土地使用权的同质性，同时顾及农村宅基地原始取得的身份性和保障性，可以规定原始取得的宅基地使用权年限为70年，期限届满后房屋存续并且权利人未死亡的，宅基地使用权自动续展；房屋灭失或权利人死亡后无人继承，则宅基地使用权灭失，由土地所属农民集体收回。而对于继受取得的宅基地使用权，在使用之前房屋已经存在一定的年限，结合建筑物的使用寿命，可考虑将其使用期限规定为30年，后手宅基地使用权人的使用期限为30年的使用年限扣除前手已经使用的期限，期限届满后由土地所属农民集体收回。

农村宅基地使用权作为一种财产性权利，可以被量化。与财产本身价值不同，作为财产性权利的宅基地使用权价值量化必须通过评估方能确定。通过建立农村土地价值评估体系，科学合理地评估宅基地使用权的价值，有利于维护抵押双方当事人的合法利益。可考虑设立独立的宅基地使用权价值评估中介组织，制定科学的评估标准，综合考虑宅基地所在区域、宅基地使用权的权利期限、地上附着物的价值、宅基地的开发程度和潜力、行使抵押权的成本等因素所占权重，合理地确定宅基地使用权的价值。鉴于我国城镇房地产市场已经实现了市场化操作的评估，所积累的经验可以在农村宅基地使用权价值评估中予以借鉴。

参考文献：

[1]梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由——物权编[M].北京：法律出版社，2005: 198-199.

[2]王利明.中国物权法草案学者建议稿[M].北京：法律出版社，2005:143.

[3]陈小君.农村土地问题立法研究[M].北京：法律出版社，2012:15.

[4]孟勤国.中国农村土地流转问题研究[M].北京：法律出版社，2009:73.

[5]钱忠好.中国农村土地制度变迁和创新研究[M].北京：中国农业出版社，2010:19.

[6]任丹丽.集体土地物权行使制度研究[M].北京：法律出版社，2010:135.

[7]茆荣华.我国农村集体土地流转制度研究[M].北京：北京大学出版社，2009:24.

[8]高富平.土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究[M]. 北京：法律出版社，2001:85.

[9]哈里·韦斯特曼.德国民法基本概念(第16版)[M]. 张定军，葛平亮，唐晓琳译，北京：中国人民法学出版社，2013:94.

[10]黄志伟.地上权、不动产役权、抵押权之物权法律解析[M].台北：五南图书出版股份有限公司，2013:221.

[11]陈明燦.土地法专题研究[M].台北：元照出版公司，2010:24.

[12]沈彭.广东农村土地改革实践与理论[M].广州：暨南大学出版社，2012:59.

[13]谢在全.民法物权论(上) [M].北京：中国政法大学出版社，1999:81.

[14]董景山.农村集体土地所有权行使模式研究[M].北京：法律出版社，2012:146.

[15]陈立夫.土地法研究[M].台北：新学林出版股份有限公司，2013:63.

[16]周其仁.产权与制度变迁：中国改革的经验研究(增订本)[M].北京：北京大学出版社，2013:162.

[17] 张曙光.博弈：地权的细分、实施和保护[M].北京：社会科学文献出版社，2011:97.

[18] 岳彩申.中国农村金融法制创新研究[M].北京：群众出版社，2011:31.

[19]贺雪峰.地权的逻辑——中国农村土地制度向何处去[M].北京：中国政法大学出版社，2010:221.

[20] 韩立达，李勇，韩冬，等编著.农村土地制度改革研究[M].北京：中国经济出版社，2011:49.

[21] 曹泮天.宅基地使用权流转法律问题研究[M].北京：法律出版社，2012:85.

[22] 刘俊.中国农村土地法律制度创新研究[M].北京：群众出版社，2012:274.

[23] 吴敬琏.比较(第68辑)[M].北京：中信出版社，2013:32.

(本文责编：辛城)

Rural Homestead Use Right Mortgage: Legislative Evolution and Systematic Transformation

HU Jian

(SchoolofLaw,AnhuiUniversityofFinance&Economics,Bengbu233030,China)

Abstract：Mortgage land use right policies and regulations aim to show the legal norms of conflict. The establishment of a limited right to use the homestead mortgage system is to develop economic benefits.Land use right acquisition area is divided into the original acquisition and successors made. Mortgages to sign a mortgage contract and registration publicity, and its scope is not limited to farmers’ community. When mortgage realization, under the same conditions should empower members priority rights in the rural collective redemption, or rural collective paid under conditions likely to be recovered.

Key words:the use right of rural residential lands; land mortgage; farmers’ community; usufructurary right

中图分类号：DF52

文献标识码：A

文章编号：1002-9753(2015)07-0013-07

作者简介：胡建(1980-)，男，汉族，云南建水人，安徽财经大学法学院讲师，研究方向：农村土地制度。

基金项目：国家社科基金青年项目“农村土地融资担保法律问题研究”(13CFX076)。

收稿日期：2014-10-10修回日期：2015-03-15