恩施市宅基地使用权流转制度的现状分析

刘乐乐　丁越　王慧锟　吕柯　彭璟

[摘要]宅基地是我国农村土地的重要组成部分，宅基地的权利在于农民，而农民使用农村宅基地权利的基本财产权以及是否可以转让问题一直是公众关注的焦点。在如今的中国农村中闲置的宅基地大面积荒废，“隐形”流转导致法律纠纷不断增多，文章在中共十八大三中全会对农村宅基地的使用权改革做出若干规定的政策背景下，论述了湖北省恩施市农村居民点用地的规范和态度权转让以及司法实践的现状。

[关键词]农村宅基地；宅基地使用权；使用权流转

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625266

在中国这个农业大国的背景下，我国的“三农”问题，始终关系着中国共产党和我国社会主义现代化建设的全局。不能真正地解决农民之所需，缩小城市与乡村之间的差距，我国农业现代化建设是实现不了的。无论是农村宅基地还是农民们的农田，相比于农民的生产、生活都是一样的重要。农民有权拥有宅基地使用权，国家有关法律法规的颁布和实施，有义务保障农民的宅基地使用权，宅基地作为农民生产生活的基本权利，为农民的生产生活提供保障。那么，农村宅基地制度的实施对我国农村经济的发展到底如何？本文将以湖北省恩施市为例，对农村宅基地制度的利与弊做浅析。

1恩施市农村宅基地流转制度的调查现状及问题11恩施市农村宅基地流转制度的调查现状

2014年10月23日，我国国土资源部对农村宅基地制度改革方案的完成前期准备工作。所谓农村宅基地，是农民或个人在农村住宅基地，占有、使用集体所有的土地，包括房屋已经建成了决定一所房子或土地建造房屋的建设，已经建设的住房的土地，以及做好房子住家但没有建设完全或土地上不能居住的危房和即将入住三种的类型。

恩施市初步形成按照“试点方案”试点农村宅基地的“分类”的原则改革。试点方案规定：在城乡建设用地扩展农村地区的传统边界之外，继续实施“一户一宅”，宅基地法定配电系统的区域。对于人口少，人均耕地少的地区第二、第三产业比较发达的地区，建实行“一户一宅”的原则相对集中的实施，然后分配宅基地分散的一个案例。而在城乡建设用地扩展边界，政府或侧重于农村集体公寓，农民住宅小区，相当于法定转让宅基地居住区，实施建设“一户一房”。没有新的宅基地已经可供分配，农民可以利用的建设用地，村集体存量优势，集中建设公寓式住宅与政府的支持，实现农民自身权利和宅基地住房建设的利益。试点方案还规定农民宅基地的初次分配，继续执行指定的区域内获得免费的，有条件的试点地区选位付费；过度的宅基地，占地超过一个房子，对于使用超额补偿；集体经济组织成员通过有偿流转或重新应用后退款宅基地可以得到报酬；通过继承集体经济组织的非会员房屋或其他法律手段的使用占有和使用的宅基地，支付费用使用；农民可自愿收回宅基。

12恩施市农村宅基地流转制度的问题

121恩施市农村宅基地使用权制度不能最大效率的利用土地事实上，宅基地使用权转让制度的严格控制也不能很好的保护土地资源，甚至会造成人均分配不公和资源限制的现象。在我们的调查中发现一些富裕的农民在城市购买房地产，拥有宅基地的孩子继承父亲的财产，甚至有村民透露存在某些村干部利用职权，多批次的占用宅基地使用权，导致部分农民没有完全享受到国家政策的保障等现象，造成宅基地闲置和浪费等类似于问题并不少见。

122恩施市农村宅基地使用权转制度并不能有效地服务于社会全国农村土地限制使用过程中的使用权转让有利于加强农村地区住房的安全性，从而保障我国农民最基本的土地使用权利益，出发点是好的，但在我国实行的市场经济中，在当下农村宅基地使用权制度中，反而大大削弱了农村土地的流动性，其真正的开放性对农民权益的作用其实很小。而且随着我国城市与乡镇的建设速度越来越快，城市中农民的占比量越来越大，严格约束土地使用权的出让，尽管它可以保障农民们有房子可以居住，反而将农民在乡村中被约束的牢牢地，没有真正的解放农民生产能力，不能解放农民生产力，又从何谈起缩小国城乡差距呢？这是很不利于恩施市农村经济的发展。

2宅基地使用权转让的法律和问题

21宅基地使用权转让的法律

目前，我国在宅基地使用权涉及法律方面的规定并不多，主要为“宪法”第十条第四款，第62条“土地管理法律”和“物权法”151～153条，“这些条款的主要内容可以概括如下：①住宅的建设家园使用仅限于农民和其他配套设施，以确保他们的福利；②住宅土地使用权不得单独转让，但出售，出租房屋宅基地权利情况下导致被动转移不是禁止，但不再批准宅基地出售的应用程序；③受让人的土地房产对象，没有法律上的限制。”1999年国务院“决定加强土地管理的转移，”2004年，国土资源部发布“关于加强农村宅基地管理”和2007年住房和城乡建设部“新住房的购买风险警告”，这些政策的主要内容可以概括如下：①住宅和农村宅基地使用权不能卖给集体经济组织成员以外的人，不允许城市居民和农村宅基地的农民购买住房；②有关部门不得批准占用集体土地建设城市居民住房、城市居民宅基地不能购买的住宅或城市居民家园建立在土地使用许可证的发行和住房房地产执照。

22宅基地使用权转让的问题

221农村宅基地使用权转让的法律障碍

国家法律规定农民集体所有的土地使用权不得出租、受到保护。但根据我们的在恩施市的调查显示耕地浪费非常严重，没有禁止农村宅基地的转移是可以预防的，相反，在现有农村宅基地制度下，由于宅基地不能自由转让宅基地的许多地方耕地分配给成员，从而减少农村耕地的面积。调查农村宅基地使用了循环状态和法律的情况下，我们发现建立合理的农村宅基地的循环系统，仍有许多法律障碍。

法律制度并不完善，宅基地土地使用权转让缺乏明确的法律依据。在“土地管理法律”下，转让、出租用于非农业建设。农村宅基地归集体所有，村民宅基地使用权。农民将房子卖给城市居民的行为不受法律承认和保护，不能办理土地使用权证书，房地产执照和其他法律程序。但在广大农村地区，农村住宅土地使用权转移已经很普遍的存在已经成为一种不可逆转的趋势。使用权转让形式，有很多农村宅基地是违法的，找不到法律依据，因此，当房地产土地使用权方面没有正式转让程序，很难确定完全正确和错误的，一旦纠纷是困难的结论，不利于受害人。

222农村房屋土地使用权转移的经济矛盾

目前，中国住宅土地使用权转让的基本态度是持有禁令，这是保护住宅的权利的价值家园系统设计是密切相关的。我们的立法在土地使用权有许多缺陷。从一方面来看，在当今社会，我国农村的住宅土地使用权转移立法依旧稀缺资源。法律对宅基地的土地使用权转让非常狭窄，没有直接调整农村宅基地权利规范，法律单独分散的“民法”、“物权法”、“土地管理法”和其他法律法规相关的规范没有整合调整。而另一方面，相比于我国农村宅基地立法，城市房地产管理立法则更加完整和全面，宅基地管理立法明显落后，农村宅基地的立法已经跟不上城市化的脚步。农村宅基地权利的一些法律、法规在面对不断变化的现实生活中显得很苍白无力，每当司法实践中面临新的问题，往往找不到先前的决定法律的基础，更多的规范性文件和依赖当地的政策调整。

虽然我国法律和国家政策严格限制土地使用权的转移，但随着我国改革开放和城市化步伐的加快，仍然存在大量的宅基地土地使用权转让的私人行为。私人转让土地使用权已成为趋势，特别是在农村郊区，私人循环的现象更为普遍。这种转移更自发，很多隐患种植在现实中，引起了很多争议。

3恩施市农村宅基地使用权流转制度相关法律法规的改革建议严格宅基地面积标准。宅基地是指在集体建设用地为住宅及配套设施的建设，宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。围绕本地资源结合起来，按照节约集约用地，严格标准的原则来确定宅基地面积。最大化的鼓励村民自治的法律宅基地使用权管理制度，加强农村宅基地使用权的监管力度，必须在所要求的范围内进行控制宅基地面积。

严控总量盘活存量。严格控制总的农村居民点用地，协调各类建设用地的安排。农民应该以新建住宅都使用在村内空闲地，闲置宅基地和未利用地，那里有空闲宅基地未使用的，不得批准新增建设用地的村优先。按现有住房改造的鼓励下，要解决住房的新土地。各地要制定节能潜力，根据当地的实际情况，积极利用的具体政策措施。由于需要合并新建或改和小城镇和中心村的扩大，将加大对土地利用规划，资金支持。最近合并的村庄，不再审批新建，改建和住宅住区规划扩张计划应该集中。

4结论

本文根据对湖北恩施市周围乡镇宅基地使用权流转制度的调查，陈述了我国农村宅基地现状及问题，提出了我国农村宅基地制度相关法律法规应该完善或改革的方向，希望对我国农村宅基地使用权的相关政策的改革提供参考。

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