小产权房的法律问题解析

胡子君　赵岚

【摘 要】随着土地与住房制度的改革，小产权房随之诞生，并在社会上受到了广泛的关注。随之涉及小产权房的各类法律纠纷、政策大讨论也接踵而来，然而，虽然目前以相应的出台了部分禁止性的规范文件，但系统性不强，还有待发展并形成系统的解决方案和长效机制，即便如此，在社会和谐的维护及经济健康稳定发展方面解决小产权房问题意义重大。本文将以对小产权房历史及当前发展状况的研究为基础，对社会发展和平等公正等因素进行综合的考虑，将解决法律与政策之间的矛盾作为重点，借鉴有关国家和地区的土地政策与制度，并切实结合目前我国的形势，以求小产权房涉及的法律问题得到最有效的解决。

【关键词】小产权房；解决机制；法律问题

近些年来，房地产行业一直倍受人们关注。小产权房凭借其低价位的优势在当前物价持续上涨、房价不断攀升的现状下受到人们的广泛关注，众多的消费者以居住或是投资的目的选择购买小产权房。然而，与小产权房关注度不断提升的同时，由其引起的法律问题、社会问题层出不穷，以出现超负荷的状态。基于该现状，国家相关部门相继发表了严禁小产权房建设和转让的声明，但并没有多乐观的实际效果，要想小产权房问题能得到解决，相应的法规、政策及措施还需做到更加完善。从法律层面看，小产权房只是由人们的生活中自然形成的定义，而非具有法律意义的概念。从法学理论层面看，产权不分大小，是民事主体享有的权利，其主要包括物权、债权等经济利益。通过百度百科搜索到的小产权房的定义，我们了解到，小产权房又名“乡产权房”，这是由于其产权证是经乡政府或村委会颁发的，并非国家房管部门，由此产生的房产是没有真正产权的。同时由于缺乏国家核发的土地使用证和预售许可证，其购房合同得不到国土部门的备案，也就说明其产权证得不到法律认可，并非合法有效。

一、小产权房的简介

所谓“存在即合理”，小产权房市场的迅速发展并非一个偶然的现象，由于小产权房价格低廉，它的出现及发展给了中低收入者更多选择住房的可能性，对于消费者来说它的存在是合理的，然而，它的存在又与国家相关的法规及政策存在明显的冲突，是不合法的表现。为了能够找到解决这一问题的方法途径，我们需对小产权房的历史渊源进行深入的分析探讨。

（一）小产权房的发展史

随着我国土地所有制结构的变化，小产权房应运而生并快速发展：

①萌芽阶段的小产权房：改革开放之前，部分农民的身份发生了转变，从农民变为城镇居民，然而在此之前，出于经济及其他实际情况的原因，他们将农村原有宅基地所盖的房屋进行出售或转让，但这种情况一般规模较小，大多局限在一定的交际范围内。

②发展前期的小产权房：改革开放刚开始的那几年，发展经济是重中之重，为此沿海城市不断的进行城市规模的扩大，许多乡镇企业为了发展占用农村集体土地（甚至是耕地），然而政府对此一直以宽容的态度来对待，与此同时在对集体土地转为建设用地的审批过程中，并没有严格的规章制度进行规范，因此出现了一部分集体土地被盖成小产权房用于出售的现象。

③快速发展阶段的小产权房：伴随着改革开放的深入进行，城镇化呈现快速的发展趋势，在随之出现的住房改革的推动下，农村集体建设用地（甚至是耕地）被大规模的占用，因此农村出现了大量的剩余劳动力，为了生存他们大量的涌入城市，使得城市规模随之快速扩张。然而由于城市中一方面低价居高不下并不断上升，另一方面保障性住房、经济适用房供给不足，所以城市中并没有合理的房屋供给。但是小产权房是利用了农村集体土地建成的，其税费成本较低，所以售价低廉，因此拥有大量的购买者。由于小产权房的绝对优势，目前很多房地产开发商联合农村集体经济组织，实行规模化的开发，由此目前以有许多小产权房呈现出大型的成片化、小区化的形式。就拿深圳来说，到2011年底为止，深圳市已有37.94万栋的小产权房违法建筑，建筑面积高达4.05亿平方米，在深圳市总建筑面积中占有49.27%的比重。目前小产权房的地位不断提升，已位居重要的房地产类型之一。

（二）小产权房的共性

综合全面的看待我国全国范围内的状况，小产权房涉及的范围十分广泛，其占有的市场份额比重不容小觑，并且这些小产权房都有着自身独特之处：一是小产权房建立在农村集体所有的土地上，缺乏向建设用地征收和转化的过程，并且存在逃避土地出让金的问题，这是违反法律的行为。二是小产权房要经过审批、建设和销售等环节，但这些程序都存在与现行法律法规规定相违背的地方。商品房的开发建设和销售要具备国家相关部门颁发的相关资质是我国现行法律法规明确规定的，而小产权房连最基本的在法律范围内的土地使用证都不具备，其他审批手续就更无法办理了。三是国家有关部门未曾给小产权房颁发合法的产权证明。我国物权法有明确的规定：要在进行了依法的登记后，不动产物权才能实现设立、变更、转让和消灭，否则无实际效力。完全的产权有且只有在经过有权机关登记并颁发相应证书后才能真正依法享有。因此购得小产权房的消费者其权利享有存在着巨大的问题。除此之外，由于小产权房从建设用地到出售的各相关环节都未受到国家法律的严格监控及逃脱了国家高额的税收等原因，所以与同比的商品房相比，其具有绝对的价格优势。

二、小产权房存在的法律问题

其一，从宏观层面着眼，小产权房问题涉及到政治、经济和法律等各方个面的问题，与之相关联的法律法规极为庞杂。对于小产权房的法律问题，无论是宪法还是地方政策法规都有相应的规定，但并未形成系统有效的体系，急需一部切实有效的法律。其二，还没有能使小产权房问题得到解决的根本法律机制。全面的看当下我国出台的法律法规，其解决思路还不够完善，政府部门明确颁发禁令，司法部门对小产权房交易的否定判决，虽有有所克制，但却不能切实的解决问题。其三，小产权房存在着许多无可避免的法律风险。小产权房是通过交易而得到的，但其本身就是不合法的产物，因此其不存在合法的交易基础，导致其交易行为也是不合法的，交易行为的安全无法得到保证，例如深圳，深圳市律协有明确的规定，要求律师不可以为小产权房的交易行为见证，就算存在律师见证，交易的合同仍没有法律效应。小产权房开发建设的程序不合法，不属于商品房系列，因此如果在交易后出现任何质量问题，《建设工程质量管理条例》规定的售后保障服务都享受不到。其四，有关部门未曾为小产权房颁发合法的房地产证，如若出现拆迁的问题，将会出现得不到补偿的问题。还是看深圳，依据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的相关规定，小产权房存在着还依法被强制拆除或者没收的风险。

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