保障性住房物业管理模式重构与优化

陈淑云++彭银

摘要：保障性住房物业管理关系到住房保障制度的可持续。分析我国保障性住房物业管理模式的现状，指出保障性住房物业管理市场化模式存在的问题，并根据不同类型保障性住房，提出优化市场主导型物业管理模式、聘请物业管理职业经理模式以及依靠社区托管的物业管理模式三种模式解决我国保障性住房物业管理问题的对策。

关键词：保障房，物业管理，物业管理模式

中图分类号：F293.31 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2015）08-0059-65 收稿日期：2015-07-11

1 问题的提出及参考文献

随着我国保障性住房建设的推进，大量的保障性住房已进入投入使用期。与此同时，保障性住房后期管理问题也开始显现，全国很多城市都陆续出现保障性住房物业服务企业退出的现象。由此，保障性住房的物业管理问题引发社会各界的关注。

从现有文献看，对保障性住房物业管理的研究主要从以下几方面展开：一是从我国保障性住房物业管理面临的问题切入，通过借鉴国外成熟的物业管理模式，提出相关对策建议。这些文献除了介绍新加坡和我国香港在保障性住房物业管理方面的一般经验以外，还通过新加坡乌兰新镇保障性住房开发管理的案例分析，总结新加坡保障性住房建设和管理的经验。二是基于我国保障性住房物业管理的现状，对我国物业管理模式进行重构，提出诸多优化现行物业管理模式的对策。如章月萍（2014）认为我国租赁型保障性住房物业管理存在市场化机制与政府的保障性和公益性的矛盾，为适应保障对象的物业管理需要，主张实行多元化的物业管理模式。同时，李俊杰等（2013）通过对保障房物业管理与一般商品房物业管理进行比较分析，梳理了保障房物业管理存在的问题，并对各种模式的优劣势进行分析，认为“准市场化模式”是一种更为有效的保障房物业管理模式。也有学者主张通过“汗水入股”“阶梯定价”和“爱心互助”等要素实现物业服务与运行成本的平衡。此外，还有学者采用实证分析的方法对广州6个有代表性的保障房社区进行问卷调查和访谈，比较不同社区居民的物业管理满意度和管理模式的选择意愿，提出保障房社区应采取政府主导的物业管理模式的建议。

这些文献为解决我国保障性住房物业管理实践中面临的问题提供了有益的参考，但由于我国保障性住房存在诸如经济适用房、廉租房、公租房以及棚户区改造安置房等不同类型，在实践中又存在集中建设和开发商配建以及将租赁社会住房纳入保障性住房管理体系等情况。因此，要解决我国保障性住房物业管理面临的问题，需要重新思考当前市场化或准市场化的物业服务模式是否适用我国保障性住房物业管理发展的需求。

2 保障性住房物业服务的现有模式

从全国范围看，当前保障性住房的物业管理基本通过市场招投标的方式，选聘符合资质条件的物业管理企业，其中由于保障房的类型不同或建设方式不同又可细分为几种不同的情况：一是对配建的保障性住房，这部分保障性住房多数属于产权式保障房，由于其建设时间相对较早，在空间分布上融合于普通商品房居住区，其物业管理模式可以说与普通商品房无异，由业主委员会通过市场招标选聘物业管理企业。二是近5年内由政府集中兴建的保障房，多数是以公租房为代表的租赁式保障房居住区，也有部分是产权式和租赁式混合的保障房居住区，由于其在空间分布上相对独立，其物业管理模式尽管采用市场招投标方式选聘物业管理企业，但主要由地方政府进行招标，受聘的物业管理企业与政府签订相关协议，以向保障房的住户提供专业化的物业服务，这类保障性住房居住区物业服务费多数由保障房住户缴纳，也有部分城市的部分保障房小区的物业服务费由地方政府支付，如武汉市东风雅园由经济适用房和廉租房两部分组成，其中廉租房住户的物业服务费就由保障房管理中心支付。三是在很多中小城市，地方政府为加快保障性住房建设工期，确保保障性住房按期交付使用，在前期物业管理企业选聘时选聘地方政府下属物业服务企业，如湖北省超过50%的保障房居住区由这类具有政府背景的物业服务企业提供服务。此外，还有少量住房福利制度改革时期未出售的直管公房以及廉租房制度实施初期政府回购住房纳入廉租房管理体系的保障性住房，这类住房基本分布于老旧城区，其物业管理基本是通过街道办或社区委员会组建的小型物业服务企业提供最基本的物业服务。由此可见，在我国保障房居住区物业服务尽管形式多样，但基本采用市场模式，物业服务企业通过市场交换提供物业服务。

3 保障房物业服务现有模式面临的问题及成因

3.1 保障房物业服务模式存在的问题

通过市场招标选聘的物业公司，往往以追求利润为目标，而物业公司通过提供高标准的物业服务，又完全超出了保障房住户的支付能力，物业公司的盈利性与保障房的保障性及公益性相冲突。另外，向政府提供的个性化服务也是临时性的，具有不可持续性的特征，物业公司也难以持续性经营。而保障房的住户多是孤寡老人或残障人士等，并且多属于中低收入人群，购买市场化物业服务的能力和意愿相对较低，甚至有些住户拒绝按时缴纳物业费，物业公司为控制成本不得不降低服务标准，这反而助长住户拒交物业费的行为，双方形成僵局，陷入恶性循环，最终甚至迫使物业公司选择撤出保障性住房社区。

而由街道办设立的物业公司始终贯彻政府的政策命令，强化了物业公司浓厚的行政色彩，给广大住户留下非友好的公司形象，拉大了住户与公司的距离，增加物业公司工作难度。由于此类物业公司缺乏市场机制的激励，提供专业物业服务的经验不足，专业服务能力不强，无法提供优质高效的物业服务，住户也会以此为借口拒交物业费，物业公司对政府财政补贴形成高度依赖，造成政府巨大的财政压力，随着保障性住房建设力度的加大，政府主导型的物业公司愈发难以持续。

3.2 保障房物业服务模式不可持续的原因

基于对保障性住房物业管理的现状分析，发现不论是市场手段招聘的物业公司，还是政府主导型的物业模式都不能很好地解决保障性住房物业管理的难题，尽管两种模式各有所长，但仍然与保障性住房的特点不相符合。

由于我国保障性住房起步较晚，发展不够成熟，尤其是制度设计不合理，前期缺乏规划、后期配置不均，造成保障房种类繁杂，物业管理难度大，特别是保障房的规模与物业公司的模式不相匹配。根据科斯的交易成本理论，“企业的显著特征就是作为价格机制的替代物”，所以物业公司替代诸多无秩序的契约交易具有合理性，可节省分散的交易成本，然而随着物业公司规模的扩大，内部的交易成本也可能会随之上升，即“企业内部组织追加交易的成本可能会上升”。

因此，要满足人口密度大的保障性住房社区的物业服务，物业公司不得不增加新员工的招聘、培训、组织和管理的成本；同时，物业公司还会有针对性地开展新业务，同样会抬高企业内部的组织成本；除此之外，物业公司还得按照相关规定缴纳相关税费，相应地叠加物业公司的运营成本，但是保障性住房社区的物业费收取难的问题却严重限制了物业公司的持续性发展，特别是主营业务收入无法弥补企业组织、经营等成本，难以实现盈亏平衡，无力持续经营，最终物业公司不得不做出弃管保障性社区的选择。

同时，政府主导型的物业公司不以盈利为目的，本质是行政衍生品而非市场化的产物，但同样需要高昂的组织成本来维系，并且由于缺乏市场机制的激励，容易造成组织内部机构臃肿、公司管理不善的后果，甚至会耗费更多资源，尽管由政府兜底，其成本会转嫁到政府财政部门，但实质是资源的错配和浪费。

4 保障性住房物业管理模式的选择

要更好地破解保障房物业管理难的瓶颈，必须对保障性住房物业管理模式重构和优化，在重构与优化过程中应以公共服务市场化、住房管理社会化和选择模式多元化为原则，实现物业管理模式与保障性住房的特点相适宜，最终改善保障房住户的生活质量。本文针对不同类型的保障房，结合其特点构建三大物业管理模式。

4.1 优化市场主导型物业管理模式

当前，较为普遍的市场主导型物业管理模式遵循了公共服务市场化的大趋势，本文认为集中连片的保障性住房社区应以市场化的物业管理模式为主，其运作模式，如图1所示。第一，保障房运营管理中心通过市场招标选聘符合资质的物业服务公司（如图1中实线所示），协议向保障性住房提供专业的物业服务，为了便于保障房建成后的移交及后期管理，物业公司应前期介入保障性住房的物业管理，但若保障房开发企业的下属物业公司（如图1中虚线所示）能竞聘成功，那么在保障房移交和后期管理中更具优势；第二，保障房运营管理中心可以向物业公司购买个性化服务，实现公共服务市场化；第三，为了充分利用社区剩余的劳动力，同时加强物业公司与住户居民的融合，可以直接从社区招聘新员工，培训后上岗；第四，为了更好地监督和评价物业公司提供的服务水平，保障房运营管理中心应聘请第三方评价机构，定期对物业公司的服务质量进行考核和评估，形成住户、运管中心和第三方评估机构综合评价体系，不断改进物业公司的服务水平；第五，保障性住房运营管理中心，根据物业公司物业费的收缴情况，并结合第三方评估的结果，对住户和物业公司给予补偿，建立动态性的补偿机制。

保障性住房运营管理中心应综合考量住户和物业公司的双边利益，注重双方利益分配的公平性，既不能扭曲保障性住房保障性和公益性的属性，也要保证物业公司的正当利益，因此建立物业费的动态补偿机制有利于保证物业公司维持持续性经营，提供持续性的物业服务，同时降低物业公司因亏损而选择撤离保障性住房的风险，也能激励住户积极交纳物业费。据相关调查，物业费收缴率（R）只有维持在一定的合理区间才能保证物业公司不亏损，为了提高物业公司的经营积极性，如表1所示，假定其合理区间为75%-85%，当收缴率低于75%时，政府相关部门就可以适当增加对物业公司的补贴，相应减少对恶意拖欠物业费的住户补贴。同理，当物业费收缴率超过85%时，政府相关部门可对特别困难的住户给予更多的补贴，这就形成了物业费的动态补偿机制，避免“一刀切”补贴制度。

4.2 聘请物业管理职业经理模式

基于前文对保障性住房物业管理困境原因的分析，针对不同类型和规模的保障性社区不能“一刀切”式地采用市场招标物业公司的模式，因为物业公司的主营业务收入无法弥补公司的组织成本，物业公司不能盈亏平衡，难以持续性经营。因此针对中小型保障性住房社区，可以聘请物业管理职业经理人专门负责经营该区的物业服务（见表2）。

如图2所示，首先，由保障房运营管理中心聘请物业管理职业经理人，并与之签订协议，经理人以组织好保障性住房社区物业服务为条件，获得合理的报酬；其次，职业经理人通过向物业公司购买专业化的物业服务，来满足保障性住房社区的物业服务需求；再次，职业经理人可应住户的个性化需求，代理购买个性化的物业服务；最后，政府相关部门应同时选聘第三方评价机构，基于对住户满意度的调查，对专项物业公司提供的服务进行综合评价，评价结果应及时向政府相关部门、广大住户及物业职业经理人公布，为政府和职业经理人提供抉择依据。

此外，物业职业经理人依据保障对象的实际情况和具体要求，可组建物业服务自治组织，以抵扣物业费和支付工资等方式，鼓励社区内闲散的劳力提供劳务服务，并通过对职工进行专业化培训，来增强服务能力，提高服务水平。物业自治组织既能为中低收入者提供就业机会，又能培养住户的主人翁意识，实现物业自治与社区共治的融合。

物业管理职业经理人有专业的知识背景，并且善于经营，能在保障基本物业服务的基础上，形成按住户需求购买个性化的物业服务供给模式，避免出现物业服务与物业费的值价不符以及物业服务供给过剩的现象。相比市场主导型物业管理模式，通过聘用物业管理职业经理人，可以极大降低组织内部的各项运营成本，并能减免相关税费，因此，该模式能适应中小型规模的保障性社区的服务需求，是保障房社区物业服务模式的有益探索和有效方式。

4.3 依靠社区托管的物业管理模式

当今，在现代都市依然残存着部分老旧城区，其居住环境长期未得到有效改善，已逐渐沦为“贫民窟”的境地，理当成为社会保障对象，而老旧城区的物业管理早已成为保障性住房物业管理的重大难题。

针对住户结构固化、支付能力较弱、楼房破旧不堪并且单位面积较小的老旧社区，应该采用社区托管的物业管理模式，即将老旧城区的物业管理托管所属的街道办事处或安排其他普通社区的物业管理单位代管，政府对托管单位给予财政补贴或者税收优惠，来保障老旧城区基本的物业管理，保持老旧社区与市容市貌的基本协调，达到和谐社区的构建。

综上所述，由于现行的物业服务模式过于单一，片面以市场或政府为主导的服务模式，都存在与保障性住房特征不匹配的问题，因此为避免出现物业公司因收不抵支而弃管、撤出保障房小区的现象，必须充分考虑保障房社区的规模等特征，合理选择相适宜的物业服务模式。

5 启示与展望

随着保障性住房建设力度的加大，保障性住房社区的后期管理应当引起高度重视，特别是保障性住房社区的物业管理应当避免“一刀切”的方式招聘物业公司，应根据保障性住房的类型、规模、人员结构等特征合理选择与之相适宜的物业管理模式。本文针对不同类型和规模的保障性住房重构了三种基本物业管理模式，在保障性住房物业管理的实践中，应不断优化物业管理模式，做到物业管理模式与保障性住房的特点相适宜，构建持续性的物业管理模式，提高保障性住房住户的生活质量，实现和谐保障性住房社区的构建。

参考文献：

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2.李俊夫 李玮 李志刚 薛德升.新加坡保障性住房政策研究及借鉴.国际城市规划.2012.4

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7.马万里.城市廉租房社区物业管理模式研究——以杭州为例.商业研究.2008.2

8.Coase，R.H.The Nature of the Firm. Economica.1937.4

作者简介：

陈淑云，华中师范大学经济与工商管理学院教授，房地产发展研究中心教授，博士生导师，研究方向为住房保障、房地产经济和城市经济学。

彭银，华中师范大学经济与工商管理学院研究生，研究方向为房地产经济。

基金项目：

国家社科基金项目“公共租赁住房后期管理研究”（12BGL101）；教育部新世纪优秀人才支持计划项目“我国住房保障体系优化与运行机制创新研究”（NCET-13-0814）。

Abstract：Affordable housing property management related to the sustainability of housing security system.This paper analyzes the present situation of affordable housing property management and notes the major problems of affordable housing property management.Depending on the different types of affordable housing.We propose three modes to solve the problems of affordable housing property management，which are optimizing market-based property management，hiring professional managers and relying on community hosted property management.

Keywords：Affordable housing，Property management，Property management model

李求军/责任编辑