深圳保障性住房设计方案经济分析及造价控制的探讨

摘要：深圳保障性住房是为城市中低收入住房困难家庭而建，投资概算较低，保障房并不是“贫民窟”，价低品质不能低，质量标准要求高，功能要求齐全、配套，用有限的资金高质量完成任务，造价工程师责任重大、责无旁贷，参与设计方案决策，造价事前预控是行之有效的方法，以政府保障房为例，探索技术与经济相结合的控制方法以及实施过程造价控制关键环节，积累造价管理经验和技巧。

关键词：技术经济；保障房；关键环节

中图分类号：TU723 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）024-000-02

一、工程概况

深圳市平湖某保障性住房项目建设用地面积约6.2万m2，一期总建设规模约37万m2，容积率为5.5，拟建地下室2层，建筑高度100米，建设场地为山地，周边市政道路已经形成。建设标准：住宅层高2.8米，外墙以涂料为主，每平米装修单方造价700元，厨房、卫生间内台面，一次装修的到位。

二、设计方案技术经济分析

1.基坑支护方案经济分析

项目建设场地周边无建筑物，市政道路已形成，车流量小，周边环境不错，经大数据分析，计划基坑支护工程造价控制指标为250元/m2，可选择的方案有：土钉+放坡，支护桩+锚索方案。土钉+放坡方案挖运土方量大，若遇到雨季施工非常困难，工期不可控，对保障房工程来说是致命伤，因地下室面积不计容积率而最大化，基坑不具备放坡条件，技术经济对比分析后，采用支护桩+锚索方案比较合理，而支护桩采取挖孔桩、钻冲孔桩还是机械旋挖桩？分析三种桩型单价相差无几，只有根据施工进度、质量可靠性和安全可控性方面对比，最后选择旋挖桩。若是没造价工程师参与设计方案比选，原基坑支护方案可选用内撑结构+支护桩的方案，造价增加43%。

2.建筑设计优化方案经济分析

（1）保障房造价控制与户型设计方案优化难点分析

保障性住房建设标准是“经济、适用”，造价受到较严格的控制，每套住房的建筑面积得到严格控制，户型建筑面积只有35、50、65与80平方米四档。户型设计还要考虑到保障群体在未来经济条件改善后对住房面积增加的需求，设计还要考虑户型灵活组合、方便改动，如35m2房改至70m2的可能性。从设计角度看，制约保障房建筑设计难点主要是户型面积小，公共走廊占用面积多而套内使用率低，但要求不能低于75%，做到100%户型都满足政策法规规定的日照、采光、通风、噪声等要求很难。保障性住房低价并不能低品质，绝对不能低质量，面积小但“五脏俱全”（客厅、卧室、厨房、卫生间都一应俱全），不仅要满足人的生理需求，更要关注人的心理、精神、文化层面需求，小区设置需满足基本生活需求的相应配套娱乐、健康服务用设施。要求高、工期紧、造价低、利润低、挑剔者多、闹事者多，保障性住房在深圳建筑行业中有“烫山芋”之称，建设管理难、造价控制也难。

（2）保障房户型设计经济分析

要求主体结构采取短肢剪力墙结构，墙体采用加气块砌体，经大数据分析，计划土建造价控制指标1200元/m2，钢筋用量控制50KG/m2，以成本控制为中心，借鉴香港地区经验，将“工业化”、“标准化”、“精细化”、“BIM”、“绿色技术”五大技术体系纳入设计优化过程。香港地区保障房分14m2、22m2、30m2、38m2四个档，由4个档面积组成的标准户型分成模块，然后在设计平面图上反复去拼。通过标准化设计、标准化结构构件，简化施工、提高效率，还可以进行工业化生产，减少现场作业量，最终综合成本大大降低。保障房技术经济分析的结果，推进保障房建设“产业化”施工，已经成为发展趋势。

3.保障房总包合同模式分析与确定

（1）合同方面风险分析。近期保障房以造价低和工期为紧为借口，普遍出现的质量问题：加气块砌体外墙裂缝、渗漏，卫生间门坎渗漏，设计布置不合理，引起用户“上街上访”，保障房往往成为社会关注的焦点，合同风险极大。合同类模式适当，条款完整，公平公正、定义和用词清楚、意思表达明确，就很难出现索赔或不当的费用和工期增加的“扯皮”事件，这是造价事前控制的基础工作。工程合同既是项目管理的法律文件，也是项目全面风险管理的主要依据。合同条款应本着平等、资源、公平、诚实信用，遵守法律和社会公德。每一条款都应仔细斟酌，以防出现造价失控。

（2）合理的风险分配。根据风险管理的基本理论，建设工程风险应由有关各方分担。风险分担的原则是：任何一种风险都应由最适宜承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的，可以取得双赢或多赢的效果。有实力承包商（房地产商）有可能是单价略高，但质量、进度与安全有保障，优质优价，合情合理，选择有实力的承包商（房地产商）是政府规避保障房建设风险最好办法。

3.本项目合同管理为EPCM模式

综合上述分析，本项目采取我国目前推行的总承包模式：即E（Engineering设计）+P（procurement采购）+CM（Construction Management施工管理）模式。EPCM模式是承包商（房地产商）与政府直接签订合同，对工程的设计、材料设备供应、施工管理进行全面的负责。

三、保障房建设过程造价控制的关键环节

1.把好设计变更审核关

（1）要求参建单位正确对待施工前的图纸会审，从施工图的合理性、经济性、施工的可行性等方面进行审查，设计变更要严格遵守控制的程序，先审批，后施工。以尽可能减少设计变更的随意性和不合理性，防止不当受益。

（2）先确定各类型的审批程序，任何设计变更在实施前均应进行技术、经济审批，技术上非变更不可的应事先取得认可，并进行必要的经济分析，测算其可能发生的金额，分析其对计划投资额的影响程度。

2.把好现场签证关

（1）及时收集、整理有关的施工和图纸资料，包括视频、图片、会议纪要资料，为处理现场签证提供证据。

（2）坚持客观、有据的原则，充分尊重各方意见，作好解释和协调工作。如实、公平公正、及时处理，要有可追溯性，经得起审计、审查。

（3）不同金额有不同的授权签认权限，把控程序的合法性和公正性。

3.把好工程款支付关

（1）根据施工合同规定的计价原则和所采用的合同类型，在合同规定的时限内审核月进度支付，并及时做好实际支付与计划支付的比较，将投资的实际发生额控制在计划内，一旦某个项目偏离计划，除仔细查找原因说明情况外，还应及时向上级报告。

（2）未经监理单位质量验收合格的工程量，或不符合施工合同规定的工程量，拒绝计量和该部分的工程款支付申请。

（3）采用“量、价分离”的工作方法。实物量和图纸量对比的两线控制：现场工程师和造价工程师两组人控制。

4.把好结算审核关

坚持深入现场了解情况，掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态，提高工程计价的准确性，保证造价计算不出纰漏。竣工结算并不是工程付款的简单累加，根据竣工图纸、现场签证和设计变更进行审核计算，实事求是，审查是否按图纸及合同规定内容全部完成，认真核实每项工程变更是否真正实施。熟练掌握工程量的计算规则，工程造价计量程序，确保工程计量的准确性。

四、结束语

造价控制是工程建设管理的核心，号召造价工程师要从繁忙的工程量计算中脱身出来，主动参与方案决策的事前控制或预控，注意技术与经济相结合，技术方案若是没有通过经济分析拍脑袋的行为，是官僚主义，造价控制若是没技术可行为基石，将是是“空中楼阁”。造价控制是涉及多因素、多目标的系统工程，寻求保障房工程造价控制的有效方法，还需要因地制宜，不断探索，任重道远。

参考文献：

[1]吴晓杰.香港建筑工业化设计理念与方法.规划与设计，2016，（05）.

作者简介：阳海银（1966-），男，2004年获东南大学工程硕士学位，深圳市京圳工程咨询有限公司任总监。