关于一二级联动开发模式的探讨

黄雅丽

【摘要】本文就房地产开发市场上的一二级联动开发模式进行了探讨，其中包括如何在招拍挂情形下实现一二级联动，其次对这种模式带给开发商的便利和优势进行了阐述，最后对一二级联动开发模式所面临的风险进行分析和把控，较为全面的展现了一二级联动开发模式的形成、优势、风险及其把控。

【关键词】一二级联动；开发模式；风险把控

所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。

伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。

1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发

（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做

公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。

（二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权

例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。

（三）另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争

对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。以另一个公司的名义取得二级开发权。

（四）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍

例如，一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。此种情况多发生在一级开发商资金不足，或者发生在为防止其他开发商不惜代价把土地价格抬高而导致“两败俱伤”的后果时。

（五）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成项目公司竞得土地二级开发权。

2.一二级联动开发模式带给开发商的便利和优势

自史上最为严厉的宏观调控启动以来，“卖房不如卖地”一度成为上市房企转型口号。相比宏观调控下楼市的不确定性，背靠政府的一级土地开发市场准入门槛较低，收益更是稳定得多。土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造出一些条件让一级开发商取得二级开发项目，这为开发商在开发项目过程中，提供了极大的便利和优势。

一二级联动开发对房地产开发商的有利之处有以下四点：

（一）有利节省成本

一般情况下，一二级联动能节省时间、提高效率，节省开发成本近10%，甚至更多。这点是当初制定招拍挂政策时管理层不希望看到的，因为土地的征收和转用的成本就没必要透明了，现今的联动，即便是招拍挂，仍然能够通过利用合理财务手段增加开发的利润。

（二）熟悉项目状况 ，节省人力物力

从事一级开发的房地产开发商比其他开发商更熟悉整个开发项目用地的状况，在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。开发商从土地征收开始，经历土地整理的全部过程，对土地及设施的熟悉程度远高于新取得土地的开发商，因此，无论是项目专业技术情况，还是历史遗留问题的处理方面，都要省事很多，无形中节约了成本。

（三）使开发商收益最大化

由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。

（四）降低单纯一级开发的风险

伴随地方政府财政持续紧缩，一级土地开发商往往要代替政府垫付前期包括土地拆迁款在内的开发投入款，这将导致其现金流转紧张，财务成本大幅增加。土地一级开发投入一般容易超出专业机构评估确定的基准地价，拆迁成本过高，而超出部分的“熟地”不能入市交易。

一级开发商若具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，减少一级开发中成本回收不及时、项目流拍、拖欠土地出让金等给单纯一级开发商造成的风险，增加开发商的开发资金稳定性，实现一级开发和二级开发联动。

3.一二级联动开发模式的风险及把控

不少企业进入一级开发的意图不在其8%的固定利润，而是希望在二级市场上拿地，获取房地产开发带来的更大的利润。目前各地土地市场中一二级联动现象非常普遍，出于某种无奈，政府希望增加供地的速度和节奏时，会给持有土地的业主和一级开发商一定的条件，让他们将土地进行上市交易，这也是长期制度对短期政策干预的无奈之举。政策和规则的制定与修改有时看上去过于随意，有时表面苛责，执行时却有很多的弹性空间，这就给一二级联动的顺利实施提供了可能性，如何把控风险是一二级联动开发模式面临的问题，以下从三方面来探讨一二级联动开发模式的风险及把控方法。

（一）不正当竞争嫌疑

采用在一级开发中获得的优势地位在土地公开交易市场上设定交易条件或者刻意设置遗留问题阻退其他市场竞争者，有违背不正当竞争法的嫌疑。截止到目前为止，虽相关案例较少，但法律风险确实存在。上述风险评估及把控方法如下：

1）、以目前的认定标准和实践来看，被定性为不正当竞争的可能性较小。截止2015年3月，设置招拍挂条件的土地出让被定性为不正当竞争的案例还很少，但不代表以后不会增加。

2）、建议利用一级开发的优势影响招拍挂设置的条件时，尽量采用不刺激其他参与竞拍者、公众情绪的方法，即不要表现出来“苛刻”来。

（二）联合体投标权利义务难以界定。

合作协议中联合体的法律性质尚不明确，是其他的民事主体还是合伙上没有定论，权利义务关系在纠纷发生时往往难以界定。上述法律风险评估及把控方法：

1）、联合体投标的“主体”法律风险较小，已被相应省级规范性文件肯定。

2）、建议在联合投标协议中明确双方的权利和义务，尤其是中标之后成立的项目公司的股权比例和未中标时费用分担问题。

（三）串标嫌疑

采用与其他开发商合作、合谋开发，组成联合体竞标，其合作协议稍有不慎即有串标嫌疑。上述风险评估及把控方法如下：

1）、串标嫌疑若有证据证明，损害巨大，可能要承担除民事责任之外的行政责任和行政责任，法律风险较大。

2）、建议联合体的组成时间最好早于国土局或土地中心发布招标公告的时间；建議联合投标协议内容只涉及联合投标必须内容，尽量内容简单，且不规定有串标嫌疑等违法的陈述保证。