我国房地产信托投资基金的发展模式与政策建议

刘燕君

摘 要：当前，随着我国社会主义现代化进程的不断深入，我国经济得到了快速的发展。本文通过分析房地产信托投资基金形式对我国经济的重要影响，进而分析其具体内涵和产生背景原因，然后对我国房地产信托投资基金所具备的内外部优势进行分析，最终为我国房地产信托投资基金的发展模式和政策选择提出了具有参考价值的建议。

关键词：房地产行业；信托投资基金；发展模式；建议

1 我国房地产信托投资基金背景分析

随着我国居民生活水平的日益提高，广大居民的需求已经从解决温饱阶段逐渐走向小康阶段，他们都希望通过现有的存款来购买房子，从事股票、基金、证券、信托等个人理财业务来实现自身资产的有效增值，银行的低利率、债券的长期回报期限已经不能够满足当前广大投资者居民的需求。面对这样的现状，使得我国房地产信托投资基金形式快速发展。房地产信托投资基金实则是信托投资基金的一种形式，它是房地产行业所从事的个人理财类产品，其产生和发展都是伴随着我国房地产经济的增长一同前进的。中国的社会道德、伦理价值更加偏重对家庭的依靠，而房子、车子成为每个居民结婚、生子的必须品，缺一不可。

房地产行业是建筑、装修行业的综合化，大多数房地产企业拥有对房屋建设的总承包权，他们也拥有对众多房产的销售权、土地购买权和转让权。因此，房地产行业拥有庞大的资金资源，与此同时也拥有傲人的行业背景。在此基础上建立的房地产行业信托基金将拥有巨大的潜力优势，从而吸引我国投资者的注目。但是，由于我国房地产市场过热，泡沫化经济严重，对于房地产信托投资基金的研究相对较少。那么，对今后我国房地产信托投资基金的发展模式与政策建议的研究就变得非常必要。

2 我国房地产信托基金在中国发展的广阔空间

2.1 房地产信托基金的理论研究

房地产信托投资公司与房地产公司是有一定区别的，虽然当前我国房地产信托投资产品大多数是被房地产公司自身持有，但是从其经营范围、公司性质来看，其实他们是不同的公司。房地产信托基金的定义是指：拥有这一业务的公司通过采用房地产投资或者是信托投资的形式，其通过收购然后购买能够产生固定收益的房地产资产（大多数情况下为：办公楼、高级公寓、写字楼、储存货物的场所、商铺）等。这些房地产资产通常具有很大的升值空间，并且能够为企业带来定期足额的收益。其还指：拥有这一业务的公司通过采用融资的形式，对房地产单位进行融资，取得房地产单位长期闲置资金的支持，从而达到免税或者是持续基金受益的回报。在拥有房地产信托基金的公司当中，其大多数取得收益的方式都是通过获取长期的固定租金、将所融资取得的租金投资于其他房地产信托基金或者是其他行业所拥有个人理财产品、短期债务获得更加快速的资金流转，从而使公司获得盈利。

2.2 我国房地产信托投资基金的产生背景

房地产业一直是我国国民经济的重要支柱产业之一，其对我国整个经济的发展是非常重要，起到了对经济的拉动作用。我国房地产行业乃至世界房地产行业都具有这样的发展特征：在其发展过程当中需要企业给予大量的资金投入，而且这类企业的资金周转周期是非常长的，因此房地产公司是一种资本密集型的产业，其不仅需要国家政策的支持，而且需要各国金融业当中证券、基金等行业的大力支持。

从当前我国房地产行业的现状来讲，我国房地产业行业的融资渠道是十分单一的，其基本上都在依靠我国商业银行所发放的贷款来实现融资。在这种融资模式下，给我国房地行业的资金链周转带来了非常大的困难。主要有以下几个方面：（1）这种单一的企业融资渠道使得房地产企业的资金周转受到极大的限制，从而导致了我国房地产业的实际发展速度以及规模变慢；（2）房地产行业通过银行贷款的方式进行融资，使得银行资金回收期的变长，让银行面临了资金短缺的困境；（3）房地产行业通常会产生资金链断流的现象，其经常会采用在一家银行贷款去弥补其他银行贷款的现象的发生，从而导致了发放贷款银行业面临着大量来自房地产行业的市场风险。在世界金融危机之后，我国中央人民银行开始收紧银根，通过不断提高贷款所需门槛的方式，使房地产公司减小从银行获取融资的口径，从而使得房地产企业的融资压力不断的提高，从而致使了市场当中大量房地产企业倒闭、被兼并、烂尾楼等影响我国社会主义经济发展的现状出现。在面临银行借贷局势频频下挫的情况下，我国房地产企业也正式的走向了多渠道融资来增加企业融资渠道的道路上来，我国房地产信托投资基金从此逐渐开始诞生，并开始蓬勃的发展起来了。

2.3 房地产信托投资基金的优势和经历的发展

在我国房地产信托投资基金产生之后，其为房地产公司提供了较为稳定的收入，并且使得这些固定资产方式的融资形式成为主流。这种方式具有非常高的流动性、非常高的透明度以及信托行业所具有的专业化管理优势等等。自我国房地产信托投资基金产生以来，其吸引了大量的投资者开始进入这一行业，从事投资业务，为我国社会主义经济体制改革和市场经济形式的推进提供了巨大的帮助。

与此同时，我国房地产信托投资基金的发展对于我国房地产企业内部资本的优化配置、减少房地产行业市场的上下波动和降低整个房地产行业的资本成本等各个方面都具有非常重要的积极意义。从长远来看，当前我国开展以信托投资基金为主要方式的房地产的融资方式将是具有非常大的成长空间和发展背景的。因此，在我国政府和各大型房地产单位的共同努力下，我國在现有融资渠道开发总结的多年经验上已经开始建立多个房地产信托投资基金的试点，并且以这些试点大型房地产公司的经验为指引逐步将这一新型融资方式扩展到中小型企业当中。

近期随着我国房地产行业不断热门，房价飞涨引起了社会的关注，虽然各个房地产公司已经开始努力开发这种新型融资渠道，但是由于我国政府相关宏观调控政策的出台，让这些试点建设工作也开始放慢脚步。在这一现状下，我国房地产企业也认识到了宏观经济政策对其行业新融资渠道发展的威胁，开始将其用来建设保障性房地产的大量资本金投入到了房地产信托投资基金当中。这一发展方式的转变，又为我国试点房地产信托投资基金的发展奠定了良好的基础。

3 对我国房地产信托基金的发展模式和政策建议

3.1 培养专业型、复合型的人才

我国建立以房地产信托基金为业务的房地产企业试点，不仅需要国家政策的扶植、企业公司管理层对战略的重视，更加需要的是培养产业、行业的复合型人才。房地产行业不仅涉及到建筑，而且涉及到装修、销售、原材料运输等多行业的内容。在开发以房地产信托投资基金为主的新的融资渠道方面，又对房地产企业提出了新的要求。企业不仅需要多行业背景的人才，而且还要需要拥有战略眼光、投资经验、职业服务素质等多方面综合型的人才。这些人才的来源一方面可以通过企业自身的培训，筛选出具有未来行业潜力的员工加入管理培训生计划，锻造其各方面的素质、培养各方面的知识。另一方面，企业需要在其竞争对手当中挖掘具有潜力的员工，通过房地产行业的综合实力这一吸引力去吸引更多具有强大潜力和综合素质的人才。

3.2 健全房地产行业内部控制制度

我国房地产信托投资基金行业的发展已经开始转变试点建设的方向，这一重大决策的制定和执行需要非常完善的企业内部控制制度。由于房地产行业所固有的投资回收期长、租金回收具有风险、房地产放盘到出售购买需要经过比较长流程等客观因素，让投资于资源保障型的房地产企业更加要面临国家严格法律和法规的要求，从而让我国房地产行业必须具备相应的内部控制管理制度。内部控制管理制度的建立需要企业和国家的共同努力，我国在之前已经颁布了内部控制的相关法规，在这一优势行业背景推动下，各房地产企业应当以此时机完善企业内部控制管理制度的建设，通过规范化的流程、具有高度适应性和协调性政策、流程的制定从而建立起适合企业发展的内部控制管理体制，从而保障新试点转型过程当中工作的顺利进行。

3.3 建立信息管理平臺

我国房地产企业是拥有大量资金，肩负巨大社会责任的企业。房地产信托投资基金已经成为了世人追捧的热门投资渠道，因此房地产企业在融资的同时应当对社会履行相应的责任，以保证这种新型融资渠道能够更加持久的发展和进行下去。我国房地产企业必须建立起一个具有丰富资源的信息管理系统。这一信息管理系统的建立包括房地产销售网站、二手房门户、房地产物业管理服务系统、房地产客户反馈投诉咨询系统等等。这些信息平台的建立是为了保障投资者和消费者的利益，从而让房地产信托投资基金能够在社会当中拥有更好的地位和声誉，促进房地产信托投资基金的长久发展。

4 结语

综上所述，我国房地产信托投资基金为我国房地产行业的发展提供了多元化的融资渠道，其具有的流动性高、收益稳定、回收期短、风险低等多种特征，让这一形式迅速成为行业所追捧的融资方式。房地产信托投资基金这种信托投资形式的产生和发展，为我国社会主义经济的深化改革增添了活力，注入了动力。因此，我们应当从人才培训做起，不断完善企业信息平台建设和内部控制制度建设，让这种新的融资形式为更多的中小型房地产企业所采用，从而提升我国房地产企业的综合实力和在世界经济中的核心竞争力。

参考文献

[1]张威：房地产信托投资基金在我国的发展模式及组织体系研究，《上海管理科学》，2007年第2期.

[2]杜少华：基于商业地产的中国房地产投资信托基金研究—以越秀房地产信托投资基金为例，中山大学研究生学位论文，2010年5月.