“以房养老”为时尚早

张思思

2014年6月，“以房养老”试点在北京、上海、广州、武汉正式展开，但以反向按揭为基础的“以房养老”进展缓慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押给金融机构，由金融机构根据公民平均寿命、房屋价值、房价走向等因素对房屋进行估价，然后在一定的期限内一次性或分期付给房屋所有人一定生活费用，房屋所有人去世后房屋归金融机构所有（或子女支付费用将房屋购回）的一种模式。

反向按揭的养老模式虽然在很多西方发达国家有一定的历史，但也在荷兰、日本等国家遭遇困境，在中国更面临着来自老年人及子女和金融机构的双向阻力。

第一，中国式父母对子女负有的情感和责任远大于西方国家，如果没有足够的金融知识普及，老年人和子女就难以接受将房产抵押出去的这种养老方式。可能只有在失独老人和无子女的老人间才有一些市场，难以大范围推广。即使是对这部分人群，其他的以房养老方式，比如出租市内住房移居郊区，或者出租住房去养老院休养，相对反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方国家的流行与高额遗产税是相关的。老年人在“以房养老”和“留房产给子女但缴纳大笔遗产税”之间比较容易作出选择。而中国尚未成立遗产税体系，所以反向按揭优势并不明显。

第三，《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中提出，“以房养老”保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。很多老房屋产权界定不明晰，或是老人和子女共同拥有，进一步导致受众群体相对较小。

从金融机构角度看，现有的房地产市场走向、金融体系、产权体系使金融机构缺乏推行反向按揭的动力。首先，中国房地产市场未来走向扑朔迷离，涨跌难断，反向抵押的担保机构担心楼市崩盘遭受大额损失。2007～2009年，美国次贷危机期间房价大幅下跌，许多反向抵押贷款的房产价值不足以偿还老人获得的养老贷款本息，美国联邦住房管理局作为项目担保人只得动用50亿美元的保险基金弥补银行损失。中国同样面临着房价大幅波动的风险。

其次，个人房屋对金融机构而言尚不属于标准化产品，价值评估比购买二手房所需的估价要复杂得多，除地理位置、房屋特征外还需考虑拆迁搬迁等问题。即使聘请具有一级资质房地产估价机构进行估价，定期评估本身也有一定成本，出资的金融机构和住房拥有者也会对估价的合理性存在争议。而影响反向按揭估价的另一个重要因素是预期寿命，要根据老人的健康状况作出准确评估在操作上也有难度。

最后，70年产权问题也使金融机构对此项新业务的开展有所顾虑。相比其他收益更高、风险更小的金融创新产品，银行和保险公司没有足够动力推行反向按揭。

基于以上理由，以房养老需要相当长的时间普及和推广，现在还为时尚早。