物业税成土地财政的新出路？

陈希琳

提起土地财政，就好像这是中国经济发展的一个顽疾，很难攻克。然而全国政协委员、中央农村工作领导小组副组长陈锡文在接受《经济》记者采访时表示，不能把土地财政说得太邪乎，应该客观评价。

土地财政是中国在一个特殊的发展阶段摸索出来的一套城市化模式，在上世纪90年代初期实行分税制改革后，税收的大部分被中央上收，地方财政出现亏空，后来成立城投公司，以储备的土地做抵押，滚动开发。这套维持了20年的模式尽管对改善居民居住条件、发展城市基础设施有所帮助，但仍备受诟病。

“三年内可能要实行房产税”

我国的“土地财政”主要是通过卖地的土地出让金来满足财政需求。有统计称，土地财政的收入在很多地方占到当地政府收入的50%以上。

但在陈锡文看来，土地财政“替代财政还差很远”。

“土地出让收入去年一年是4万多亿，也算历史最高点，我们的财政收入去年是14万多亿，所以土地财政到底有多大影响力，也能看出来。而且土地出让金各种返还补偿弄完了，真正土地上的纯利润到不了1/4，剩下的部分国家规定：15%用于农业农村建设，10%用于保障房和房改，10%用于农村教育，还有10%用于税率。”按照陈锡文介绍的这种算法，地方政府真正能从土地出让金中获得的净收入也就是1/8。

土地财政在世界许多发达国家都在进行。但国外主要通过对存量土地征收物业税和房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入。

“美国县一级政府的财政收入，有70%是来自物业税。”陈锡文表示，不能说土地财政会变成物业财政，但房产税的推行是一个趋势。

对于坊间流传的房产税、物业税、房地产税的这些不同说法，全国政协委员、政协经济委员会委员、中国财政学会副会长贾康对此进行了界定。“我国近年先后称呼的物业税、沪渝试点的房产税、要加快立法的房地产税，实际上指的是一回事，指的都是消费住房保有环节上，实施改革从无到有来征收的这个税种。”

房产税是地方政府提供公共服务的最主要的资金来源。政府承担起保护公民的私有财产和提供公共服务的责任，如社区道路、公共设施的建设等，但政府提供这些服务是有成本的，征收财产税本身就是根据“用者付费”的道理，来分摊这些成本。全国政协委员、中国银行监事梅兴保也向《经济》记者表示，地方政府收的一部分土地出让金以后可能会取消，但是有利于今后房地产市场的健康有序发展。

陈锡文曾去美国波士顿考察，他说那里是搞房产税最好的地方。“这个市里有1万个财产单位，平均估值100万，合在一起就是100亿的资产。那么这个市场一年要开支2亿，除了一点联邦政府给的补贴，加上5000万左右的营业税，还缺1.5亿，那么对这100万个房子每个征1.5%就够了。”

“3年内可能要实行房产税，这是一个趋势，全世界没有收房产税的国家就是中国。”全国政协委员、中国海外集团副董事长孔庆平向《经济》记者说。

但现实情况是，对于消费住房的征税，仍然前路漫漫。

“肯定要到一定阶段才能征税。”陈锡文表示，因为国际上的税制很不一样，我们国家就目前来说以流转税，也就是增值税为主，“尽管我国国民很多，但经营主体连个体户在内一共就六七千万家，所以不好征税，但国外不一样，有能力以财产税为主，而且人也比较少。”

陈锡文说，推行财产税的最大前提是，得吸引人来区域内居住。“你那里必须宜居，别人才会来，所以搞物业税对于保护环境、治理环境还是有好处的，但是社会发展的程度是不一样的，美国已经逆工业化了，而且人口基数不一样，人口只有我们一个零头，它们是以保护环境为前提，慢慢就开始进行物业税为主的税制。但是必须发展到这个程度才行，如果只有两户人家就没得弄了。”

物业税该怎么征？

不同类型的房子，如商品房、保障房、宅基地等，在列入纳税范畴的过程中，也有诸多问题。最关键的就是如何进行区分和界定

“由于我们之前是计划经济，到市场经济时期就有很多别的国家没有出现的问题，例如公改房就搞不清了，那将来物业税又该怎么征呢？”陈锡文说。

其一，如何清理现有税费？

陈锡文指出，现行的商品房制度在房子销售之前收的税费很多，所以就要在清理现有各种税费的基础上，再来制定新的征税制度，如果没有清理完，就不好收。

“我自己理解物业税要年年收，当然其中就包括土地使用的费用，但我们房子有70年的土地使用费已经交过了，所以如果要征物业税就要清理现行的一些房地产税费，但很可能土地在销售和出卖时的价格跟现在就有很大的不一样，那么将来征收的税基可能跟房价就有很大区别。”陈锡文说。

对此，全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林建议把土地年限取消。“现在商业用房使用年限是40年，自住房是70年，我们本着积极鼓励商业发展、增加就业、繁荣市场的角度，当时买房时没说清楚，就说土地使用年限是40年，但没说40年以后给不给续签、交不交钱，但是到了现在如果要交钱，这钱能否收上来？要是收不上来就属于集体欠税，涉及很多老百姓，这怎么解决？”他建议未来规避矛盾、减轻负担，把40年的商业使用权变成70年，然后再逐渐取消土地使用年限。

其二，现在的房子由多种价格形成，有的是公改房，有的是商品房。而商品房各种价格都不一样，因此收税都按现行价格来评估究竟合不合理，也是一个问题。

现在城市有很多保障房，如果拿到市场上卖也容易造成问题。“比如北京的一个楼盘有1800户，但是里面有600户是保障性住房，有1200户是商品房。那么保障房也享受相同的物业管理，对它是有利的。但是买的时候，保障性住房8900元一平方米，其他起价40000块钱一平方米，如果这些都可以卖，那房地产市场不就乱了？”陈锡文说。

除了城里的保障房，农村的宅基地如何界定也是一个问题。

“农村在土地方面的改革正在有序推进，涉及承包经营地、农村建设用地、宅基地，确权之后有利于土地的集中规模化经营。”梅兴保称。

城里的商品房、保障房、公租房、公改房，这些性质是不一样的，上市条件也不一样。那么农民住房是什么性质的？

按照陈锡文的看法，依照农民是否属于本集体经济组织的成员来界定有没有权在本村申请宅基地，只有本组织成员才行，不是本组织成员不能在当地申请宅基地，所以从一定意义上来讲，这实际上是对农民的一个住房保障制度，也可以理解成农民住房实际上是一种保障性住房。

“这种住房上不上市是一个很复杂的事情，如果允许上市，那么前置条件是什么？所以农民的不动产登记就是两个方面：一是所有的土地都是集体的，当然都要登记；二是农民承包的土地经营权也要登记，但是登记了是否可以卖就是另外一回事了。”陈锡文说，不动产登记肯定要实行，但政府征税的时候对荒地、对宅基地也应该是不一样的，所以不见得登记后都是商品。

除此之外，不同区域间的征税如何推行也是一个问题。

孔庆平认为，我国的各个城市要根据自身的特点制定收费标准，不能一刀切。“如果小区周边有好的学校，征税百分比就高一点，主要取决于社区管理财政收支的一个平衡。”

什么时候开始征？

对于房产税推出的预期，全国政协委员、财政部副部长朱光耀则给出了一个明确答复：“房产税全面开征现在没有时间表，总的来说由人大牵头，财政部配合，过程要非常谨慎。”在他看来，改革的真正阻力在于各种不同的利益集团，要平衡、协调各方的利益关系，但总体的目标都是发展中国经济，通过民主协商，让改革的红利最大程度地发挥出来。

“还是要慢慢地讨论，等到房子的问题不是那么纠结才行，中国人有个很大的特点是非要有一个房子，我们自有住房的比例可能是世界最高的，现在地产市场很不正常，买个房子，靠租金收回投资是不可能的，那怎么能发展租赁市场？其实真要算账，肯定是租房合算。”陈锡文说。

在朱光耀看来，中央会继续坚定决心把房价控制下来，新规中税收方面的措施，就是为了控制市场上房屋的转卖，目标并不指向第一套房的交易，具体的效果需要在实践中检验。

而市场对房产税的一个担忧便是，房价会否受到影响？显然，这个问题有很多人在关注。

孔庆平表示，在任何时候，房价都有可能升或降。“我认为现在的房地产市场是品牌竞争时代，从需求的角度，每年的量都很大，还在增加，跟10年前相比，现在市场需求量是数倍，所以还是一个需求庞大的市场，但由于市场趋于成熟，消费者也在成熟，在这种情况下就要更慎重地思考，要选有价值的房子。”

“房价今后更多地要从供求关系进行调节，现在一线城市会稳住一点，甚至略有增长，但对于二三线城市，可能上涨的空间会小一点。”梅兴保说。

而李晓林对于未来房价，则有所担忧。“房地产现在还在往下走，我觉得并没有平稳，现在就是冬天，什么时候能起来？我觉得就是2019年。因为2020年人均收入要翻一番。经过这几年库存的消化，到2019年中国房地产市场会有所起色，中国房地产也会有很大的机会。”