论买卖不破租赁原则

刘美兰

摘要：租赁合同本为一种债权债务关系。根据债的相对性原则，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益，不能对抗第三人。而近现代民法承认买卖不破租赁规则，该规则突破了传统债的相对性原则，使租赁权具有对抗力。本文通过对买卖不破租赁规则的立法价值取向的分析和其基本内涵及适用条件的探讨，在此基础上，对世界上先进国家和地区的立法概况进行了分析研究，总结各国的先进可取之处，在构建和谐社会的今天对我国仍有借鉴作用。

关键词：买卖；租赁；买卖不破租赁

一、本案概述

（一）案件事实

2000年5月，安某与本市某商场签订合同，约定安某承租该商场的两间铺面（建筑面积为21.5平方米）作为商业营业用房，租期为3年。租期届满后，安某仍按月支付房租，该商场也按月收取房租，直至2005年6月，该商场借安某非法转租为由强行将铺面收回，并于2005年7月以3千元每平方米的价格卖给了知情人任某。安某诉至法院，要求继续承租该铺面。

（二）争议焦点

（1）合同到期后即2003年6月至2005年7月这段时间，安某与商场是否存在租赁关系？

（2）安某能否请求继续承租该铺面？

（三）判决理由

本院认为：依据《合同法》第232、236条之规定，本案中商场并没有遵守此法律规定，而是以其他借口强行收回铺面，依规定其终止承租关系的意思表示违反法定程序应认定为无效，则2003年6月至2005年7月安某与商场仍存在租赁关系。另据《合同法》第229条之规定，尽管房屋产权已经转让，由于安某与商场存在租赁关系，安某仍可以请求继续承租该铺面。但由于安某与商场存在的是不定期租赁关系，商铺新所有权人可在给予安某合理时间的提早通知后，解除与安某的租赁合同。

二、买卖不破租赁概述

（一）基本内涵

我国《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也就是说，如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。这就是“买卖不破租赁原则”。买卖不破租赁，一方面表明出租人将出租的房屋出卖给承租人以外的人，除承租人可以行使优先购买权的情况以外，租赁关系不影响买卖关系；另一方面表明买卖关系也不影响在标的房屋上已建立租赁关系的有效存续。所以，房屋买卖关系有效成立的，买受人即新的房屋所有权人不得以所有权变动为理由要求解除原有租赁关系，原租赁合同之效力仍延续，直至租赁期限届满，买受人应当作为新的出租人，承受原租赁合同约定的权利义务。

（二）适用条件

买卖不破租赁原则发展至现代，其内容较之以前已大大丰富，不再局限于买卖的范畴。买卖是导致所有权变动的原因之一，买卖不破租赁实质是所有权变动不破租赁理论。所有权变动不破租赁即租赁物在租赁期间所有权发生变动时，原租赁合同继续有效，不受其影响。在租赁物所有权发生转移的场合，新所有人须尊重租赁物上的承租人使用权的原状，即新所有人取代原所有人地位而成为新的出租人。新的所有人取代出租人地位后，得向承租人主张权利，承租人向新的所有人履行义务。其相互间权利义务的内容，例如租金的数额、租赁期限等，全部依照原租赁合同不变。原出租人因租赁物所有权的转移而脱离出租人地位。“所有权变动不破租赁”这一原则不仅适用于因买卖而使租赁物所有权发生变动的情形，而且适用于因其他原因而使租赁物所有权发生变动的情形，这些情形包括赠与、公司投资、继承、遗赠、互易等。

三、立法现状及完善相关立法的建议

（一）我国的立法现状

《中华人民共和国合同法》出台之前，关于买卖不破租赁原则的规定在我国法律中也多次出现。原《经济合同法》第23条规定：“出租方应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通过以上可以看出，合同法只是对以往法律和司法解释进行了总结和沿袭，并没有实质性的突破和进展。

（二）我国立法的不足

首先，租赁关系如何移转不明确

《合同法》第229条是对买卖不破租赁原则的一般性规定。该条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”然而，原有租赁关系究竟应如何维持，并不清楚。这就导致我国买卖不破租赁原则的概念模糊，在實际操作中缺乏法律依据，容易滋生纠纷。

其次，缺乏对善意物权人的保护制度

除船舶、航空器上的登记对抗制度外，我国《合同法》第229条采用的是对承租人绝对保护的模式，加之我国《城市房地产管理法》第52条仅规定的是房屋租赁登记备案制度（该法未规定不备案的法律责任，缺乏法律约束力），除非作实地考察，物权人将难于发现在欲取得权利的不动产上是否存在在先的承租权；不动产尚且如此，动产就更难以查明了。如此一来，在买卖不破租赁原则本已对物权人不利的情形下，物权人的知情权又将难于保障，善意物权人的合法权益将更难于实现。因此，我国应尽快建立健全买卖不破租赁原则中对善意物权人的保障制度，稳定交易秩序，降低不合理风险。

（三）完善的思路及修改建议

完善三方当事人之间法律关系的规定，如前所述，在适用买卖不破租赁的情形下，会出现三方当事人，即出租人、承租人、受让人，还会出现三个法律关系，即出租人与承租人之间的租赁关系、出租人与受让人之间的所有权让与关系、受让人与承租人之间的租赁关系。对于这三方面的法律关系，具体的权利义务关系，目前我国合同法中还没有相关规定，所以，建议下一步立法时对这一部分内容应该考虑进去。如，承租人的押金返还请求权、出租人的保证责任、租赁合同的终止权等等一些专属于买卖租赁情形下的权利义务。