浅析我国房地产税法律制度及相关问题

黄蕙心

摘要：随着我国社会主义市场经济的蓬勃发展，房地产业也在不断的发展和壮大，房地产业已经逐步发展成为我国国民经济的支柱产业。房地产业的稳定与否，直接关系着我国整个国民经济的稳定与否。房地产税法制度与房地产业紧密相关，房地产税法制度在理顺房地产产权、规范房地产市场秩序、加强政府对房地产业宏观调控方面起到了不可替代作用。但随着经济的进一步发展，我国房地产税法制度也逐渐暴露出自身的缺陷。本文从我国房地产税法律制度存在的问题着手，并再此基础上提出完善我国房地产税的几点建议，期望能对房地产税收法律制度的深化改革提供思路。

关键词：房地产税；法律制度；问题；思路

一、引言

从我国取消福利分房制度以后，我国房地产业就在走市场化路线，在对房地产进行相关改革后，房产税相关法律制度却基本沿用至今。

故此，我国房产税法律制度的研究对房产税的改革一直是社会积极讨论的焦点问题。十八届三中全会决定对房产税的描述是“加快房地产税立法并适时推进改革”。可见，新立房产税法早有规划和部署。考虑到我国房产税法律制度在各地执行情况可能有所不同，2011年我国选择了在上海和重庆两个地区试点进行房产税改革。试点的最主要目的是通过新型房产税对高涨的房价进行科学合理的引导和有效地抑制。从实行一年的效果上看，两地房产的成交量下降明显。但是由于两地区的房产税试点的改革力度较小，实际的执行效果并没有达到开征房产税的目的，与政策制定要实现的结果存在差距，不利于房产税在全国范围内有效的征收，但为全国范围内其他城市房产税改革再试点提供了有利的借鉴。

二、我国现行房产税法律制度的缺陷分析

（一）计税依据不科学

依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的相关法律规定，我国房产税计税依据有两个，“从价计征”和“从租计征”两种。从价计征指的是依据房产余值计算缴纳；从租计征指的是依据房产租金收入计算缴纳，这两种计税依据的税率不同。按照这两种方式确定房产税的应纳税额，主要会产生以下不合理的地方：第一，随着社会的飞速发展，房地产业飞速发展，房价变动剧烈，如果按照从价计征的方式征收房产税，那么就会出现同一小区的待售商品房因为出售时间相隔数月，房屋原值就相差巨大的现象。按照这种方式征税有悖于税法的公平原则。按照房产的原值征税，将会出现房产的市场价值和房产的原值相差较大，老房的原值大大低于新房的现象，即“老房税负轻，新房税负重”。故此，将房产的原值作为税基，不能科学的体现房产的市场价值。第二，从租计征这种房产税形式存在一定程度上的主观性。租房合同是由出租房和承租方共同签署，是其共同的意思表示，房屋的出租价格也是由双方共同商定，房屋本身的价值并非是影响出租价格的惟一决定因素，地段、年限、租用用途等多种因素也是影响房屋出租价格的关键。所以说，房租与房屋价值并不直接存在相关性，常常出现原值相同的房屋租金相差巨大的现象。第三，同时采取两种计税方式和采取一种计税方式所得出的应纳税额差别巨大也是房产税计税依据的不合理之处。

（二）税率设置不合理

依据《中华人民共和国房产税暂行条例》相关规定，从价计征的税率为1.2%，从租计征的税率为12%，房产税采用的是固定税率。但是我国的各个地区的经济发展水平、居民收入等差距都较大，采用这种固定税率征收房产税的方式，收入较高的人自然税收负担就小而收入较低的人税收负担就大，造成税负的不公平。

（三）房产税减免范围较大且不合理

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定，在我国有以下五类房产可以免于缴纳房产税：第一，国家机关、人民团体、军队自用的房产；第二，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；第三，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；第四，个人所有非营业用的房产；第五，经财政部批准免税的其他房产。其中第一、第二种一律免征房产税已不再适应我国现行的政治经济生活，第四种免税房屋成为房产税改革的焦点和难点。我国是人口大国，对于房屋的需求比较大，房屋的多种需求持续增加推高了房价，甚至出现了房地产投机情形。如果由于个人的投机行为导致其持有的房产数量明显多于其实际的住房需求量，挤占了居民正常的房地产需求。如果这种情况对个人所有的非经营用房产不做区分的全部免征房产税就违背了税收的横向公平原则。另外，我国现行的《房产税暂行条例》所规定的征税范围不包括农村，但是随着我国城市化进程的不断深入，城中村、城市包围农村的情况大量涌现，对于城中村中的居住性房屋不征房产税就不合理了。另外，免征的范围过大。

三、完善我国房产税法律制度的建议

（一）设定科学合理的计税依据

我国房产税应逐步实行从价计征，将计税依据确定为房地产的评估价值。评估的好处是能将房地产所处地段、交易数据等多种因素纳入到评估中，较好的体现公平。想要建立科学公正的房产评估体系，培养优秀的房地产评估人才，应做到以下几点：第一，加快房地产评估的相关法律法规体系建设，使得房地产评估早日法制化、规范化。第二，加大对房地产评估人才的培养力度，逐步建成一支专业水平高、法律意识强的高素质房产评估人才队伍。第三，建立起全国联网的住房信息系统，根据此纳税人名下的房产状况，确定其名下房产的房产税缴税金额。

（二）实行有差别的税率制度

我国的税率制度应在立足我国基本国情的基础上，借鉴国外先进经验实行有差别的税率制度。我国各地区的经济发展水平参差不齐，房产税作为地方税种，应根据各地方的经济发展水平设计梯度变化的税率比例。同时，《房产税暂行条例》也应给予各地市一部分自主权，这样便于实现房产税的税负公平，真正的使房产税的征收达到调节收入水平，促进社会公平，完善房地产市场发展的作用。

（三）设定科学合理的房产税免征范围

免税范围设定的出发点是要确保最广大普通居民在一定范围内可支配面积房屋而不用缴税，满足其最基本的住房需求。随着房地产业的不断发展和壮大，设置免征范围变得十分必要。笔者认为，以人均面积设定免税范围最为科学。另外，免税范围还要参考城市的综合经济实力、发展水平等多方面的因素。