产业升级背景下的城市存量产业用地再开发问题与路径*

严若谷 周素红

产业升级背景下的城市存量产业用地再开发问题与路径*

严若谷 周素红

城市存量用地再开发是新型城镇化背景下城市规划建设面临的新常态问题。区别于外延扩展的增量城市开发，城市存量用地再开发需要应对更复杂的问题。作为存量用地的重要类型，存量产业用地的再开发是当前城市产业升级和空间优化的重要抓手，探讨再开发问题和路径具有重要的现实意义。在对城市存量用地再开发的内涵解析与最新研究进展综述的基础上，以深圳为案例，归纳我国城市存量产业再开发的现状、问题与机制，并围绕存量用地再开发中的关键利益平衡与成本分配所涉及的规划指引等问题，探讨优化城市存量产业用地再开发的规划制度设计。建议通过优化“弹性动态全过程调控”的规划制度“、增值收益共享”的土地供给政策，以及“弹性土地出让年限”的土地出让制度等,保障存量用地再开发工作的有序开展。

城市存量再开发 | 产业升级 | 深圳

0 引言

存量用地再开发已经成为城市新型城镇化背景下，实现城市产业转型升级、促进城市土地资源集约利用以及推动城市内涵品质提升再造的重要城市开发策略。回溯城市发展历程，城市更新、城市再生以及城市复兴等理念与城市空间存量再开发的概念相似，这些理念都涉及城市发展到特定阶段，对城市已建成区内所属空间的物质改造，以满足城市进一步发展的需要。根据再开发对象的不同，存量再开发既包含对城市已建成空间的改造开发，也泛指对城市已批未建等闲置用地和其他违建低效工业用地（如非农经济发展用地上的集体工业厂房）的优化整治；从开发策略来看，存量再开发主要在城市总体建设用地规模基本不变的前提下，通过用地结构的调整实现城市生产、生活、交通、服务等功能的改善；在具体改造路径上，存量再开发一般采取用地增减挂钩、功能置换、局部更新、拆除重建等开发模式实现物质空间的改造和功能的优化升级。

与城市增量开发不同，城市存量再开发注重对城市既有空间格局的微调改造与功能置换。即增量开发是城市化早期对城市用地的扩张性开发和系统性建设，而存量再开发则是在规模锁定这一前置条件下对城市既有空间的用地效率提升和功能结构优化。换句话说，城市既有空间作为存量再开发的改造客体不单单是城市的物质空间，更包括空间背后所代表的各种空间和利益关系。城市土地的空间结构受制于土地的利益结构，土地制度背后的利益秩序和社会结构是理解地域空间关系的基础[1]。城市增量开发的主要目标是将城市的社会经济内容转换成直接的空间内容安排落地。与这种较为简单统一的初始空间利益关系不同，存量用地的既有用地结构是城市各种复杂土地利益关系的空间表现，其再开发受到一系列机制的约束[2]。因此，理解和尊重空间既有利益结构，实现空间利益再平衡成为当前城市存量再开发的主要难点。在城市存量用地再开发概念认知方面，对其内涵、重点、发展策略等已有普遍共识。在空间上，存量再开发是建设用地由二维平面空间的粗放扩张式利用转向对三维垂直空间的潜力挖掘，通过容积率的提升、地下空间的利用等立体开发方式盘活城市土地资源[3]。在功能上，存量再开发关注通过空间利益平衡与增值收益分享，确保空间资源从现有的权属者转移到更有效率的使用者手中[4]。在存量规划体系构建方面，卢丹梅（2013）[5]以佛山市“三旧”改造专项规划为例，系统归纳了“三旧”改造规划的技术方法与内容体系，并从改造的范围划定、改造方向、改造强度专项指引以及实施计划与项目库等方面对快速城镇化地区的空间存量规划与转型升级途径进行了科学探索。在实证案例研究方面，郭琪等[6]（2013）以景德镇国家高新技术产业园区规划为例，通过对园区已建／未建企业、用地企业产业分类、用地企业土地产出效率、用地企业经营效益等多因子叠加实施差异化分类分期调整，进行工业园区存量调整型规划的过程控制和技术探索。此外，针对存量再开发中的利益平衡问题，杨晓辉、丁金华（2013）[7]从利益博弈的视角剖析城市用地再开发中利益主体行为范式以及相互之间的冲突焦点，并针对存量规划中存在的公众参与泛化、再开发路径单一、土地开发机制束缚等问题，提出了基于利益主体分析的规划调控策略。

目前学界对城市存量用地再开发的研究主要集中在再开发策略与思路、涉及再开发的相关规划案例分析、再开发模式与机制更新以及少量技术标准探讨等方面，研究尺度较为宏观，对于存量再开发的规划指引与实施机制等方面的实践性探讨较少，且存量再开发所涉及的利益平衡制度设计及相关指标指引鲜有关注。同时，作为重要的用地类型，城市产业用地的存量再开发问题也已受到广泛关注，然而，已有的研究主要集中在对被遗弃的棕地再开发问题的讨论上，如美国、加拿大、欧洲等的案例[8-10]，而对产权关系多元、用地紧缺条件下的中国城市存量产业用地再开发问题的探讨仍显不足。除物质改造外，城市存量产业用地再开发需在利益关系协调基础上，强调基于城市土地初次开发的城市产业用地类型、行业结构及空间布局等功能性置换和优化升级。

伴随着城市化的发展，沿海发达地区城市已逐渐由增量开发向存量再开发的内涵式发展转变。一方面，在快速城市化和巨大经济利益驱动下，城市现状建设用地规模已接近土地利用规划控制的指标，城市面临新增空间资源难以为继的困境；另一方面，随着城市品位的不断提升，现状城市内部用地结构与城市产业经济发展不适宜的情况日益突出，特别是城市内部城镇工业用地比例偏高①2010年全国城镇存量用地中工业用地比例高达26%，珠三角、长三角等一些制造业发达地区工业用地比例超过40%，个别地区甚至超过50%。、产业用地内部各行业用地布局结构不合理、工业用地效率低下以及其他用地不合规、不合法现象亟需通过产业空间存量优化的方式予以解决。作为推动城市产业结构优化升级的主要城市发展策略，始于佛山的三旧改造、深圳的城市更新等在城市存量用地再开发方面取得了一定的经验借鉴。本文以深圳旧工业改造为案例，重点对当前存量产业用地再开发中所面临的问题和机制进行剖析，并从当前规划管理的角度，探讨优化存量用地再开发的规划制度设计。

1 存量产业用地再开发的深圳案例

作为快速城市化地区，深圳较早面临城市存量用地再开发问题，目前已经积累了一系列经验，后文以深圳为案例，探讨其存量产业用地再开发的背景和现状问题。

（1）深圳存量产业用地再开发的发展历程

旧工业区升级改造是深圳市推动城市存量产业用地再开发，实现工业用地集约利用，优化产业结构而推行的专门性政策。自2007年《关于工业区升级改造若干意见》至今，深圳相继出台了一系列有关城市更新和旧工业区升级改造的配套政策，已建立了相对完善的城市存量用地再开发体系。根据城市更新政策体系的完善程度与实际产业用地再开发情况，深圳的存量产业用地再开发大致经历了3个发展阶段。

第一阶段（2007—2010年）为存量产业用地再开发的制度探索与萌芽阶段。针对深圳工业用地比例偏高，土地使用效率低下，布局混杂分散，产业结构不适宜城市发展定位的现状，深圳依托旧工业区改造对再开发项目的改造范围、改造方式、组织实施、扶持政策等相关方面进行了基本的制度界定。为推进旧工业空间再造的实施及后续相关管理工作，2008年出台了《关于我市工业区升级改造试点项目的意见》②见《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》（深府办〔2008〕35号）。，罗列了11个工业区升级改造试点项目，并对存量产业用地再开发过程中的用地功能变更、土地产权、改造实施主体等具体问题进行了相关部署。针对工业区升级改造中所遇到的土地产权变更、土地使用权出让等问题，深圳市政府先后出台了《工业及其他产业用地使用权出让若干规定》、《深圳市工业楼宇转让暂行办法》等相关制度。为了配合深圳产业结构升级，2008年出台了《深圳市创新型产业用房建设方案的通知》，以鼓励旧工业用地再开发中的生产性空间及创新型扶持产业的集约发展。

第二阶段（2010—2013年）为深圳城市更新策略全面发展阶段。2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式施行，成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章，确定了综合整治、功能改变和拆除重建3种更新模式。将旧工业区改造作为产业类更新统一纳入城市更新体系中，规范相关运作流程。通过出台《深圳市城市更新提速专项行动计划》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列配套性规定，对城市更新活动的各种模式的内容、实施准则、实施程序、费用承担、地价等方面作了详细规定；并对城市更新单元的划定与申报、再开发项目中城市公共产品的捆绑式供给等各项具体事宜进行了规范。

第三阶段（2014年至今）为深圳存量产业用地再开发的深化拓展期。随着深圳城市更新建设活动的常态化推进，有关存量产业用地再开发所涉及的具体问题和操作瓶颈逐步暴露出来。针对出让地价、原有空间权属关系、拆除重建类建筑建成年限要求等影响再开发进程及概念模糊的内容，深圳与2014年5月出台了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。在鼓励旧工业区升级改造方面，进一步强调存量用地再开发对产业融合功能的改变与更新。鼓励符合条件的工业建筑通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积③在原有建筑结构主体上进行加建的，加建的规模不得对原有结构安全和消防安全产生影响；属于空地扩建的，扩建范围内新批准的容积率不超过所在宗地原容积率的2倍；属于局部拆建的，拆除范围面积不超过所在宗地面积的15%且不大于5 000m2，且拆除范围内新批准容积率不超过所在宗地原容积率的2倍。。对于增加面积属于新型产业用房或产业配套等政府鼓励发展产业的，予50%的基准地价减免，首次转让免收增值收益，延长剩余使用期限年限以及其他相关产业资金扶持政策。在完善城市更新地价政策方面，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类再开发项目，其配套设施地价予以一定优惠，根据再开发后移交政府的土地移交率，采用分段方式计收地价的优惠。同时对采取分期开发项目延缓分期用地出让手续费用支付④整体或分期开发的首期在城市更新单元规划批复核发之日起2年内办理用地出让手续的；项目分期开发的二期在城市更新单元规划批复核发之日起3年内办理用地出让手续的；项目分期开发的三期及后续各期在城市更新单元规划批复核发之日起4年内办理用地出让手续的。及其他不计息分期缴交⑤按照市场评估地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清；按照其他标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于50%，余款1年内交清。的地价优惠激励。

当前，以城市更新为抓手的深圳存量产业用地再开发政策体系已相对完善（图1为深圳现行城市更新及工业区升级改造的文件汇总），特别是在技术指标和经济参数的设定方面针对各种复杂改造类型制定了详细的规范流程。除通过地价等政策优惠建立存量再开发激励机制外，深圳政府对于既有产权关系复杂的再开发项目中，主要采用政府主导的形式完成存量用地的再开发改造。本文以南山区旧工业改造为例，对这类政府主导型产业空间存量再开发进行实证研究。

图1 深圳旧工业用地再开发相关文件

（2）深圳市存量产业用地再开发模式：南山区案例

南山区是位于深圳市西部发展轴线的特色滨海城区，处于联结香港、深圳同珠江三角洲重要的交通枢纽位置，是深圳重要的高新技术产业聚集基地。南山区内生产性空间资源丰富，是深圳内工业比例最高和工业空间经济产出效益最高的地区。根据统计，南山区工业用地面积占全市的6.88%，工业企业利润占全市的42.9%，工业企业研究与试验发展经费投入占全市的44.1%，能够以较少的工业用地投入实现较多的工业产出，体现了南山区在产业空间升级发展方面的高效益。

随着深圳产业结构向知识型产业和服务型产业的调整，南山区政府提出由制造业大区向研发大区和总部经济大区演进的城区发展目标，为实现高新技术产业由制造型向创新型的转变，南山区政府将旧工业空间升级改造作为实现空间存量优化的主要途径。南山现有旧工业区46个，重点升级改造片区大沙河流域内共有旧工业区25个，占地面积314万m2。南山区的旧工业空间类型复杂，由于历史原因和开发主体不同，现状工业用地可大致分为3种类型[11]：第一类为由招商、南油、华侨城等大型土地开发主体所管理的早期行政划拨工业用地；第二类为深圳市属机构管辖的深圳高新技术产业园区内工业用地；第三类为旧工业区工业用地，主要由大量街道、村镇级各种规模的工业区以“大集中小分散”的形式集中在西丽街道办、桃源街道办、南头街道办和南山街道办等几个片区。

由于历史原因，第三类旧工业区伴随城市经济的快速发展，内部工业建筑大多经历了多次的产权分割和转让，形成了小业主众多，产权分散的局面。这类旧工业区产业低端、空间利益关系复杂，很难通过完全的市场运作实现空间的存量优化。为确保政府对这类工业用地的有效配置，南山区政府不断进行了政府回购物业再开发的制度尝试，将空间资源重新掌握在政府手中，以便为产业结构调整创造新的空间。在早期的实践中，主要以政府对旧工业厂房进行整栋物业的回购，完成空间产权的统一后，根据该厂房所处地块的产业升级需要，将整块旧厂房空间转租给开发运营企业，再由该企业对空间进行既定规划指引下的市场化用地再开发活动。

在具体开发机制方面，为实现城区的产业优化升级，南山区政府首先在宏观层面划定了统一部署重点片区——大沙河创新走廊（图2）。并通过法定图则（图3）对大沙河片区内各个开发控制单元进行了总量指标控制，同时结合产业类城市更新的需要确定具体的改造方向与单元发展策略。基于南山区战略性产业空间的主体功能，主要进行“工改工”式的存量再开发；在政府制度组织架构上，成立了专门的旧工业用地再开发负责机构大沙河创新走廊建设办公室（简称大沙河办，即原南山旧工业区改造办公室），以实现整个片区存量用地再开发的协调与统筹；在具体再开发机制上，首先通过政府回购实现空间产权统一，再通过转租的形式，完成空间使用权的部分转让，引入第三方开发运营企业，实现对工业用地再开发的市场化运作（图4）。

这种政府完成回购后由市场主体实施再开发的模式，从表面上看，是政府承担了改造前期获得空间绝对支配权所支付的投资风险后，以规划控制引导实现第三方市场主体对旧工业用地再开发（并通过改造后的基本租金逐步抵消政府前期垫付的交易成本）；但从本质而言，这种政府回购、市场再开发的运作机制，突破了存量用地再开发中的关键利益平衡问题。通过政府回购、回收存量改造空间的土地使用权，避免了由于既有空间利益关系难以平衡，而制约了再开发建设的实施。

从城市存量再开发的宏观经济投入成本来看，政府主导的回购类再开发适宜于城市重点建设项目，在片区内整体改造升级中发挥杠杆和引导作用。但从尊重城市经济发展和土地深入市场化改革的角度，仍须从制度层面寻求适宜于市场规律的产业空间存量再开发规划指引与制度设计。

图2 大沙河创新走廊规划指引图⑥资料来源：《南山区大沙河创新圈策略研究》。

图3 开发控制单元分布图（法定图则）⑦资料来源：深圳市南山07-01&02&03&04&05&06&07号片区[高新技术区]法定图则（修编）。

图4 政府回购物业经第三方市场主体再开发模式

2 城市存量产业用地再开发的主要问题与机制

通过上述深圳案例分析表明，城市存量用地不同于新增建设用地指标下的增量空间，基于存量用地的既有物质形态和组织结构，其物质基础、功能用途以及利益关系成为二次开发的3个关键问题导向。

对于物质基础属性，作为城市已建成地区，存量用地具有历史开发的物质基础。宏观方面，存量用地开发应当遵循现状空间的城市肌理和基础格局；微观方面，存量用地开发不是全部拆除重建，更多是对现状建筑的局部改造与更新利用。由于存量用地的原有功能用途已难以满足城市当前发展的需要，需要通过更高附加值、更高品质的功能替代，实现其功能价值替换。但目前的物质改造模式依然较为单一，以简单的建筑外立面更新、加建扩建等形式完成一般的工改商、制造工业改商业办公为主。既没有充分考虑对促进整个地区功能提升的核心价值的挖潜，功能用途缺乏主导性，同时在用途配置上较少考虑集约利用和建筑的混合利用。

对于功能用途属性，产业升级背景下的城市存量用地再开发也被称为产业类城市更新项目，在规划指引方面应结合城市产业升级转型的发展目标，完善城市基础设施、公共服务设施，提供战略性新兴产业发展所需的产业配套设施。伴随工业化带动下的生产型城市产业结构向生产、生活、娱乐、消费相融合的高品质城市经济转型，对存量产业空间的功能用途提出了新的要求，因此也为存量式开发带来了新的问题和挑战。一是对原有建筑的功能改造如何满足新型城市产业经济的需要，二是存量用地的功能置换型再开发，如何处理各种行业业态之间的空间相容性。即前者要考虑什么样的功能改造适宜城市产业升级发展的真正需要；后者需要考虑如何处理功能置换产业内部的结构比例与空间外部性问题。

对于利益关系属性，存量再开发是对既有空间的更新改造，这种物理空间的改造是其背后各种既有空间利益关系的物质载体。换句话说，对存量用地的开发，不仅仅是简单的更新与重建，更是通过二次开发实现原空间利益关系的利益再配置与相关增值收益的二次优化统筹。因此在面对城市存量用地权属关系复杂、地块分布破碎零散的困境，需要探索政府和市场主体共同参与、兼顾各方权益主体的利益再平衡共享机制。对土地现有利益关系配置和市场增值收益分配机制进行设计，确保存量再开发能够照顾到各方利益，实现利益共享，责任共担。

3 城市存量产业用地规划制度设计

城市既有空间背后的利益关系是土地所有者和使用者对空间开发、使用的各种权益集合，也包括利益驱动下的再开发增值收益等各种社会经济力量，如土地价格等。理解城市存量产业空间的土地利益关系需要包括两个层面：一是原业主（产权原所有者）个体与再开发后的空间使用者之间的经济利益确定；二是城市总体公共利益与市场主体经济利益之间的平衡配置，如代表城市的政府行为公共产品供给与商业开发容积率之间的利益博弈等。从尊重空间既有利益关系的角度来看，存量规划的重点在于宏观层面平衡城市总体利益和市场经济利益以及在微观层面统筹改造空间内部权益主体之间的利益关系。基于此，本章节从当前规划管理的角度，对优化存量再开发的制度设计与规划指引提出了几点建议。

（1）规划从“准入性指标控制”到“弹性动态全过程调控”

城市化早期的新增建设用地开发模式往往采取设定规划指标等刚性准入门槛后进行项目开发的规划管理模式。而存量用地再开发是一个城市经济社会发展与用地空间、人口、环境资源相互协调的长期动态过程，更加注重城市空间的优化以及与城市产业的互动融合。因此对于存量再开发中较为关键的用地规模等刚性指标，不应当再采取以往的“事前审批”式的指标控制，而应采取“前置评估＋动态调控”式的规划管理模式。早期城市土地开发的准入性指标控制强调一次性快速实现城市空间的资金投入与建设开发，但进入城市空间存量优化阶段，产业生命周期、土地使用者的实际土地开发经营能力以及土地价值自身的级差地租变化情况决定了空间资源的优化配置需要更加灵活的制度设计和动态管理。故而应在建成区改造项目中，通过投资强度、土地产出率、土地弹性出让年限、用地单位地均纳税额或成长率等动态化的参数设计和土地兼容性比例、建筑混合利用等弹性指标，实现存量用地再开发同步于城市产业经济和社会发展的实际需要，确保城市管理者—政府能够真正有效、动态地掌控城市存量土地的空间资源配置权。

（2）土地供给政策从“地价一次性转／出让”到“增值收益共享”

通过设计合理的土地增值收益共享机制，替代传统的一次性土地使用权转让支付。在城市开发早期，一般采用一次性出让土地使用权的方法回收专项开发资金，这是早期经济起步阶段的城市建设的土地市场开发模式，为经济处在初级发展阶段、政府资金能力有限情况下的城市早期建设提供了较为可观的专项开发资金（地价款）。同时为用地企业提供了较为长期稳定的土地使用年限，便于企业做出固定资产投资筹划，并使用地企业享有了土地增值带来的财富。但最高年限50年／70年的一次性土地使用年限出让以及当前普遍采用的一次性土地使用权转让，在一定程度上阻碍了存量用地再开发的市场动力。在城市存量用地改造再开发过程中，由于城市整体经济发展对土地级差地租外部性作用所带来的土地增值价值，往往在权益转让时，通过市场机制被原业主带走。高额的土地使用权购买成本（如土地出让金或用于支付原业主的土地转让金）不可避免增加再开发企业的初次投资成本（包括高额的拆迁赔偿、使用权转让等），为再开发主体带来了高额的拿地成本和改造成本。与此同时，这种土地权益的一次性转让也使得原土地利益关系人被割裂于存量用地改造产生的土地增值收益之外。特别是涉及城中村改造时，往往由于拆迁陪比等问题影响项目进度。因此，存量再开发可尝试通过土地使用权租赁等形式避免出让费的一次性支付。通过按年支费的租赁费避免了巨额的拿地成本，减少开发主体前期一次性资金投入，同时保障了存量用地既有利益关系的统筹。

（3）建立弹性土地出让年限，实现对产业空间的有效优化配置

城市存量产业空间的再开发作为一种效率提升的内涵式开发，强调对用地结构的有效配置，而以往固定出让年限在一定程度上固化了空间内的效率生产。最长50年的工业用地使用年限，一方面使一些用地企业成为城市化快速发展进程中土地溢价的直接受惠者，另一方面较长年限的土地使用权不利于产业空间向符合市场经济需要的产业转型升级。因此，在存量再开发的土地供给政策中，建议以土地出让年限为例，设定弹性土地出让年限。一是通过缩短前期土地使用年限，可以降低企业初次投资的用地成本（土地出让金及相关购地权益的投资成本），二是在用地过程中根据企业实际用地效率，决定企业用地年限的延续。降低了企业在存量再开发中的一次性拿地成本，使企业集中更多资金成本用于土地产出效率的提升，激励企业不断提升用地效率。同时，对于代表城市公共利益的政府而言，缩短一次性出让土地使用年限，建立弹性土地出让，也强化了政府对土地资源的有效配置（表1）。

表1 深圳土地弹性出让年限控制标准

4 结语

以城市存量用地再开发推动产业调整升级和城市品质提升，是在控制城市新增用地供应总量的基础上，通过对城市建成区的改造、更新，将有限的城市空间资源转向高附加值的产业和城市公共服务配套及环境设施建设上来，从而推动城市产业结构的不断调整和优化升级，同时通过城市物质景观的改造，实现城市品质的整体提升。城市存量用地的历史物质基础、产业升级的功能用途需要以及既有空间利益关系，是存量再开发的3个基本问题导向。对于存量用地再开发中的空间利益平衡与增值收益共享，已经成为制约城市存量用地再开发的主要瓶颈。当前，从规划指引和制度设计的角度实现政府对有效用地的优化配置，需要在现有城市增量建设规划体系中进一步深化和完善适宜于城市存量再开发的实操规范与技术指导。本文以存量规划的弹性过程调控、土地出让经济成本和时间成本为例提出了几点优化建议，以起到抛砖引玉的作用，为深化研究提供思考。

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Study on the Stock Urban Industrial Land Redevelopment under the Background of Industrial Upgrading

The urban existing land redevelopment is the new normal issues of urban planning and construction at the background of new urbanization.Different from the outward expansion of incremental urban development, urban stock land redevelopment needs to deal with more complex issues. As an important type of stock land, industrial stock land redevelopment is an important starting point of current urban industrial upgrading and space optimization, so study on mechanism and routing of redevelopment has important practical significance. Based on the interpretation of urban existing land redevelopment and the relative latest progress review, in the case of Shenzhen industrial reconstruction,we summarized the status quo problems and mechanism of urban industrial existing land redevelopment, and then discussed the planning system design to optimize the urban industrial land stock redevelopment, for the key planning guidelines of the interests balancing and the cost allocations involved in the stock land redevelopment. We consider it necessary to deal with the stock land redevelopment through the 'flexible dynamically regulation of the whole process' of planning system design, the 'value-added revenue sharing' of the land supply policy, as well as 'flexible land transfer period' of the land。grant system.

Urban stock land redevelopment | Industrial upgrading | Shenzhen

严若谷

广东省社会科学院助理研究员，博士

周素红

中山大学地理科学与规划学院教授，博士生导师

1673-8985（2015）03-0020-05

TU981

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