田子坊历史街区保护与再利用实践中商居混合矛盾的财产权问题

黄 晔 戚广平 HUANG Ye, QI Guangping

田子坊历史街区保护与再利用实践中商居混合矛盾的财产权问题

黄 晔 戚广平 HUANG Ye, QI Guangping

田子坊的保护和再利用是由普通市民和众多产业个体一起参与的、自下而上的历史街区保护与再利用实践。然而新的利益分配格局也带来了新的矛盾和问题。本研究对田子坊街区保护和再利用的发展中商业与居住混合的状况进行了实证调查，从新制度经济学家巴泽尔（Barzel Y.）和科斯（Coase R.H.）的财产权理论的视角分析和理解田子坊中商居混合产生的困境和矛盾，结论得出田子坊商居混合矛盾的根本原因在于田子坊历史街区保护与再利用的过程中其居住空间财产权的再次划分。因此，对该历史街区中财产权的深入认识可能为解决这一空间利益冲突的问题提供新的契机。

田子坊历史街区；保护和再利用；商居混合矛盾；财产权；问题

0 引 言

城市更新表面上看似乎是物质空间形态、功能、使用及使用者的改变，其实则是一种利益格局的改变，是有关物质空间财产权的重新界定。巴泽尔Barzel认为：财产权的含义是指个人从享用、消费或购买物品中获得收益的一种能力[1]151。赖世刚在其关于城市规划分区管制的文章中对财产权的定义：财产权在相关文献中包含两个重要的含义，第一为由阿尔钦Alchain(1965)与张五常Cheung(1969)所发展出来，指的是使用财产某一部分的能力，另一为较为人所熟知且流传较久的，指的是国家分派给人使用，Barzel认为上述第一种可称为经济财产权，而第二种则为法律财产权（legal property rights）[2]23。 经济财产权其强调的是财产权的价值，这个价值体现为财产权所有人对物品（或者物品提供的服务）的直接消费或者间接消费，而法律上使用财产权概念，强调由国家所赋予人的对物品的权利，重点在权利的合法性上。

由于篇幅的限制，本文将主要着重田子坊居住空间的经济财产权分析。田子坊的保护和再利用不同于以往缙绅化的城市中心改造和更新模式，是一种在非保护体制和机制中的，以个体契约和以市场为主导模式的行动和实践。我曾以财产权的视角研究泰康路街区居住空间向商业空间的转变，这一过程的实质是居民和商家就里弄居民所使用的居住空间使用权进行交换，并经由其功能的转换，进行财产权的再一次划分，从中获取更多关于有用性的价值[3]155。因此，田子坊历史街区保护与再利用的实践实则是居民通过对其使用的居住空间之财产权的操弄，利用其外部的市场规则，进行空间功能的转化，进而谋求经济财产权的最大化[3]154。

本文的目的是通过分析田子坊发展过程中契约实践的财产权内在特征，解读田子坊中商业与居住混合的矛盾和困境。

1 田子坊的出现

田子坊位于原卢湾区现黄浦区区境之内的泰康路街区，在泰康路以北、建国西路以南由瑞金二路和思南路交汇围合而成的街区之内。原先这里是上海中心城区的一个普通里弄住宅街区，建成于20世纪的1912年到1936年之间。它在法租界时期属于法租界与华界相交的边缘地带，因此这里的里弄建筑质量相对较差，街区功能混杂，有大面积里弄工厂。在解放以后，拆除了大部分里弄工厂和仓储空间，建造了一些新的1到5层的工厂建筑，在20世纪80到90年代之间又拆除了一些里弄，陆续插建了9幢高层住宅和公寓。

这片老里弄的当代转世开始于1997年，正值上海的城市空间正面临着深刻的转变。当时的产业和经济结构调整，使大量厂房废弃闲置，卢湾区内原市（部）属部分工业企业进行着大规模的关停并转①。与此同时，亚洲金融危机更带来了房地产开发的低谷，大量土地闲置无人问津。在这样的背景下，泰康路街区所属的打浦桥街道书记设想建立一条工艺品特色街，以利用旧厂房为起点，文化振兴打浦桥街道②。在当时作为权宜之计，政府采纳了这个想法。然而世事变化，在金融危机的低谷过去之后，在土地又一次成为政府财政税收、城市形象、官员政绩以及开发商追逐经济利益实现的时候，政府开始观望、犹豫甚至走向了它的反面。

从2002年的泰康路街区第一次全面拆迁令开始，到2004年9月里弄工厂楼宇的保留不拆，再到2008年正式确定包括居民区商业在内的整个田子坊不再拆迁，以及在土地使用性质改变的身份合法化之前，田子坊曾多次面临拆迁的危机。然而在田子坊里弄居住部分笼罩了长达6年的拆迁危机时期，却发展和聚集了110多家艺术工作室和商铺。而厂区部分和泰康路思南路沿街，在2004年年底就已经有了134家中外艺术家工作室、创意企业和工艺品商店。田子坊就是在这样一种没有政府规划和资金支持，并从2002年12月到2008年几经拆迁危机的境况下，自发成长起来的。

2008年下半年以房地局出台的“临时综合性用房”相关文件为标志，政府认可了田子坊现状的“居改非”功能置换，此外，土地批租方案的撤销、政府规划的调整、土地使用性质的改变，田子坊居民区商业的发展终于立名正身了。目前，街区内近三分之二的用地还保留着建成之初的里弄住宅。然而，这片泰康路北街区中的里弄和工厂已不再仅仅是一个普通的历史街区，它有了一个新的名字“田子坊”，它已成为了上海的一个时尚地标。

2 田子坊中的财产权问题

2.1 权属性质和权利主体

泰康路街区居住房屋的权属性质主要是公房使用权，属于由房地局直接管理的直管公房。这类公有出租房屋，所有权为国家所有，居民属于承租人，并执行政府规定的租金标准，长期以来一直保留着其福利特征，租金极其低廉，承租人享有永久性的承租权。这类居住直管公房在住房改革之前，承租人只能使用但没有处分和收益的权力，具有非市场特征。在一系列住房改革之后，直到2000年7月，这些非成套公有住房才具有了合法的转租或者将承租权依法转让、交换的权利，可以进入房屋租赁和买卖市场，空间的利益和价值具有了市场特征。

2.2 特殊的使用权和产权边界

田子坊街区的居住房屋以公有出租房屋为主体，由于历史的原因这类居住空间虽由无数的小使用权人（公房承租人）所使用和分享，但其背后却是一个统一的大产权人国家，由区的公房集团公司经营管理，负责租赁、租金管理、修缮维护、调解等等。

泰康路街区居住空间以使用方式和产权边界来分，有独用和公用两大部分。由于解放前和解放后几次人口大规模增长对建成居住空间的需求，导致了对这些里弄空间的高强度、高密度的使用。使上个世纪二三十年代建成时以一门一幢一户为使用单位的边界被打破了，现在一幢居住多户人家，按照当时设计时考虑的一户独用厨房、晒台等空间，现在就面临多户共同使用厨房、楼梯、走道、晒台、天井等空间。泰康路街区的三条半弄堂中只有建国西路155弄半条弄堂的房子在建成之初有卫生设施，其余三条里弄在建造之初就没有卫生设施，但即便有也是几户合用。每户独用使用权空间边界主要以一幢里弄房内的一间或几间为单位。而公用部分的划分没有统一的标准，以历史形成和现状为准③。因此，公用部分的使用方式和边界模糊，并形成了多功能的利用状态，厨房可以在过道、楼梯和晒台上出现，各种搭建和分割因地制宜，并且居住空间向室外的弄堂延伸和扩展。空间再利用的强度和密度是惊人的。这种丝丝相扣，错综交织的空间使用和利益格局是泰康路街区居住空间和使用相互影响相互作用的物质基础。

2.3 田子坊的财产权分析

赖世刚认为：“经济财产权为个人使用某一物品或资产成为该个人所有的能力，更具体的说，个人能直接消费物品或得到资产所带来的服务，或者是通过交易的方式来消费”[2]23。

2000年上海的非成套公有住房转租或者承租权转让、交换的权利被合法化，这一法律财产权性质的改变，进而使田子坊居住空间的经济财产权特征发生改变，使居住空间从原来只能永久使用的使用价值实现了可以在市场上进行交换的交换价值，这就成为了田子坊居住空间功能转变的诱因。霍普金斯强调: 权利(Rights)有很多种类，其规定多由法规或契约的订立来实现，也就是通过法规或契约来界定权利，而权利进而限定个人或团体所能采取的行动[4]。因此，“在商业区内的土地仅能从事与商业有关的开发活动，而不能作其它的开发活动；财产权属权利的一种，它规定了货品拥有者可从事获利的能力”[5]65。这种通过法规或契约界定的财产权规定了人们享用财产或籍此获利的能力。田子坊中以家庭为单位的居住空间向商业空间的转换，是在其法律财产权性质改变的条件下，以居民家庭居住空间财产权（property rights④[6]）的契约实践为基础的[3]153。

此外，如Barzel对财产权的解释：财产权的界定是一个演进过程。随着新的信息的获得，资产的各种潜在有用性被技能各异的人们发现并且通过交换他们关于这些有用性的权利而实现其有用性的最大价值；每一次交换都改变着财产权的界定[1]3。田子坊的形成和发展就是它原有居住空间财产权界定的一个演进过程。对于田子坊的居民来说，在新的制度规则下，他们发现了家庭居住空间潜在的有用性即交换价值，同时，对艺术家、企业和商家来说，他们做为新的“技能各异”的使用者，发现了田子坊这样一个普通街区其历史文化的商业价值和区位价值。他们通过契约对居住空间财产权的再界定，从而试图实现财产权价值的最大化。

3 田子坊发展中的商居矛盾

田子坊是一种新的城市中心改造和更新模式，它不同于以往由强势的政府和资本联手作为城市改造实施主体，将城市弱势群体驱逐出中心城区的“缙绅化”模式，田子坊是由普通市民和众多产业个体一起参与的历史街区保护与再利用实践。田子坊的出现标志着城市更新中利益格局的改变，同时也标志着这一改变将面对新的问题和挑战。相对于以往城市更新主导模式中的缙绅化，田子坊进步了，消除了政府、开发商和居民之间的矛盾，然而，新的利益分配格局带来了新的矛盾和困境，田子坊从形成之初到现在，商业与居住的矛盾就一致持续不断。

3.1 街区中商业和居住混合的空间格局

田子坊历史街区的保护和再利用过程是街区内部功能形态发生巨大改变的过程，不过这个变化是在一个相对长的时间里逐渐完成的。从1997年开始，先从泰康路沿街开始再到泰康路210弄内的几座废弃工业厂房进驻了创意产业，在2003年创意产业已经扩展到了18000m2⑤， 空间日益饱和。此后，以 2004年11月第一家居民区商铺在210弄开出为起点，功能的置换开始向工业楼宇边上的居民区发展，一些创意产业、商铺自行和居民谈判置换，从泰康路的210弄到248弄、274弄，再到建国中路155弄，属于田子坊的三条半居住弄堂内。这三条半弄堂按房卡来分共有701户人家，居住人口达1600人左右（访谈所获）。截止2012年中旬，已有451户陆续出租自家的住房，搬出田子坊和商业空间进行了功能置换。居民区出租面积达到了近15000m2⑤。现在街区中底层的居住空间大部分已变为商铺，部分二、三层的里弄空间中还有住户（图1），其中145户左右是田子坊的原住民，还有100多户租给了外来务工人员。

从这些调研可以看出，田子坊的居住空间在急剧收缩，而商业空间在不断扩展（图2），目前它一方面在原有的三条半弄堂中进行加密，另一方面它的空间范围又向外在延伸。历史街区的空间使用结构发生了巨大的改变。

这种空间使用结构的改变，是田子坊空间财产权再界定的过程和结果，由于商业使用行为的加入，也即这一新的财产权的行使，对原有居住行为及空间使用势必产生着巨大的影响。商业空间希望尽可能延时使用时间、吸引更多的游客和人流、具有更高的开放度和公共性需要、更多的设施等等，这些行为势必会限制甚至损害到原有居住空间的使用。

3.2 田子坊居民利益格局的分化

田子坊原住民以中低收入工薪阶层和老年人为主，他们绝大部分没有经济能力在田子坊之外购买新住房改善生活。然而，对田子坊的一部分居民来说通过居住与商业空间的置换，他们获得了“以长期性资产性收益代替以往的一次性拆迁补偿”[7]。通过商居置换，居民获得租金，可以到附近租住成套的有着现代生活设施的住房、几代人分户居住以改善居住条件、甚至还有盈余贴补日常生活。

图1 田子坊街区内现存的住宅里弄单元（法定的田子坊范围内）Fig.1 the residential units remained in lilong buildings in the Tianzifang District (within the legal functional transformed areas in the Tianzifang District)

图2 田子坊街区里弄一、二、三层的商铺分布（法定的田子坊范围内）Fig.2 the distribution of shops in the first, the second, the third floor in the Tianzifang District (within the legal functional transformed areas in the Tianzifang District)

图3 里弄建筑及街道景象Fig.3 the recent situation of building facade and streetscape in the Tianzifang District

图4 里弄中原住民生活现状Fig.4 the living reality of the original residents in the Tianzifang District

然而，对田子坊的另一部分居民来说，他们愿意留住田子坊。原因是多方面的，这里周边有良好的生活配套施设、传统的邻里生活、熟悉的生活环境、儿时的生活记忆。对于住在田子坊的老年人、孤老和独居老人来说，很现实的一个问题是在外无法找到愿意租房给他们的人，即便暂时可以租住，但也不可能长久，等他们病重、垂危之时房东为了避讳不吉，也会赶他们走。再者租房意味着经常会面临搬家之苦，这部分居民恪守传统的居住观念，不愿以不稳定的租住方式解决住房问题。另外，还有很大一部分住在二、三层的居民，他们的房子或是没人要租或是租不出好的价格，因此改善生活、分户居住的可能性减小、就需搬到更远的地方，这些居民也宁可选择留下。留住在田子坊的居民们将改善生活窘境的唯一希望寄托在通过政府的拆迁得以解决。随着田子坊商业空间的发展，大量的商业以及相关活动对于这部分居民生活的侵扰和侵占不可避免，商业使用中大量的设施对狭小的里弄空间产生巨大的压迫感（图3），而对居民心理的压力则来自于里弄生活的窘迫被窥视被曝光（图4）。

总之，在田子坊发展的过程中，一部分居民通过将自己的居住空间租给商铺，搬出居住改善了居住和生活条件，然而，另一部分居民由于不愿意出租或不可能出租给商铺，他们的生活没有得到改善，甚至居住条件由于商业的影响而进一步恶化，在下面一节的问卷调研中清楚地反映了这些影响的具体方面。

3.3 居民问卷调研与结果

为了对仍然居住在田子坊的145户原住居民的生活状况和它们对田子坊的看法有一个较为全面的了解，笔者不仅对他们进行了一些个别访谈，在2012年对他们还进行了抽样问卷调查。为了使样本数据更具代表性并能籍此做统计推论,问卷调查选择分层随机抽样。在对原住民在街区中的空间分布做了仔细调研之后，决定分组主要考虑居民住房空间与商业空间的关系，其一按垂直空间来分，分成底层为一组、二、三层为另一组；其二按水平的空间关系来分，主要按居住空间被商业空间隔离的状况来分，分为在中心区被隔离的居民住房为一组，而边缘有居住邻居相邻的为另一组。另外，街区内有空巢老人1位、独居老人6位和孤老2人，也希望其中部分能被纳入样本之中。由于一些组的个案数量较少，因此在抽样中采用异比分层随机抽样，具体样本数的选择及分组见表1和图5-6。最后问卷分发样本对象35个，回收27份，抽样比例为18.6%。

问卷调查结果分析，居民对住在和商业、产业混合的街区中表示不满意和非常不满意的在回收问卷样本中占到77%（图7），采用间距估计法来推测总体的参数值，在设定估计的可信度为90%时，结果为在全部145户家庭中有64%至90%的家庭对田子坊现在的商居混杂表示不满意或非常不满意。他们不满意的理由主要在嘈杂不安宁、油烟和光污染、生活的交叉不便、生活空间被挤占、缺乏安全感、外来人口太多、东西贵生活成本提高等一些方面。样本中59%的家庭觉得在田子坊发展的过程中居住环境变差了。在对管理田子坊的建中居委会的访谈中了解到07、08年的时候，有时一个晚上就有50多个110，餐饮业和咖吧晚上营业到1、2点钟，居民被侵扰无法入睡。但由于餐饮业在田子坊居民区入驻的产业中是相对利润最高的，因此由市场驱动的功能置换导致餐饮业的发展速度最快。在2006年底在泰康路248弄33号底后的一、二两层开出田子坊第一家“弄堂咖吧”后，由于生意火爆，不久在街区中相继出现了多家餐厅和咖吧，到了2010年竟然发展到71家。由于餐饮业夜间扰民问题严重，以及油烟、排污、卫生等方面的问题，2010年田子坊管委会开始进行严格的管理，限制餐饮数量。到2011年底餐饮数量控制在了53家（图8）。但扰民问题并没有根本解决。

表1 问卷调查：田子坊在住原住民异比分层随机抽样表Tab.1 questionnaire survey: disproportionate stratified random sampling table for original residents in Tianzifang District

图5 原住民问卷发放位置Fig.5 the allocation location of questionnaires for original residents

图6 出租自宅搬出居民问卷发放位置Fig.6 who moved out and rented the house out

问卷的分析中也了解到社区的生活环境对居民来说更加陌生化，当被问及与田子坊商铺的经营者、员工、外来人员和游客有无交流的情况，样本中81%的居民表示很少交流甚至不交流。设定估计可信度为90%时，推测原住民家庭中有69%至93%的家庭不与外来者、经营者和游客交流。虽然田子坊没有整体拆迁，但由于左邻右舍的搬迁，原来依靠紧密的邻里关系形成的里弄社区也开始解体。邻里之间由于加入了商铺的影响，利益格局开始转变，邻里间的和谐被打破。这些都导致了原有社区结构的进一步瓦解和社区文化的衰退，致使居住生态更进一步恶化。

4 田子坊商居矛盾的财产权分析

4.1 流入公共领域财产权的争夺

Barzel认为与土地和空间开发有关的财产权基本上很难划分清楚，因此大量的财富流入公共领域中，而参与开发的主体便采取行动以获取这些不属于任何人的财产权[8]。这也就是为什么开发商喜欢选择公共设施好的地段进行土地开发，其目的就是为了获取这种不具排他性的、财产权不属于任何人的公共领域的财富。泰康路街区从1997到2004年，在泰康路、思南路街道两边和210弄内的里弄工厂和工业楼宇内就已经聚集了134家企业和艺术家工作室。2005年田子坊又被授予上海首批创意产业聚集区。此后，2008年仅工业楼宇内入驻的企业就已有188家⑥。可以看出泰康路周边街道和弄内大量创意产业的聚集给街区带来了新的利益空间，这一聚集利益就成为推动田子坊居住空间向商业空间转变的动力，即交易者力图获取的公共领域的财富。此外，在这一过程中，出租居民和商铺的契约中无法界定的，而涉及在住居民的生活要求和权利的，这一部分利益也成为流入公共领域的财富。田子坊中商业空间对这一财富的攫取比比皆是：弄堂中摆满桌椅的空间、到处出挑在上空的遮阳篷、设置在街巷中的摊位和绿化、各种搭建的天井等等，这些被占据的空间，就是未能被任何个体的财产权定义的，流入公共领域的财富。而在田子坊这样一种居住密度高、空间高强度使用、家庭活动空间大量溢出的老里弄里，商业空间对公共领域财富的争夺更加突显。这不仅体现在空间上，还包括对安静、通过性、私密性、安全感、光照、卫生等等，这种无法由物质领域来界定的公共财富。

4.2 田子坊财产权的外部性

巴泽尔更进一步指出正因为财产权在事实上不可能完全界定清晰，所以现实的一切交易过程中，如果交易双方信息不对称，就必然会产生所谓的外部性问题，由交易者所经受的但没有在交易条款中反应的利益和成本。

巴泽尔的外部性强调交易过程中交易双方或一方承担的损失，而在科斯看来，外部性不仅仅在交易过程中，也不仅仅在交易者之间，而是任何财产权在行使过程中的外在影响。科斯Coase.R.H⑦（1960）指出：外部性在本质上就是一个财产权问题。也就是财产权比物质空间本身具有更强的外在影响。科斯从外部性的角度来定义财产权，说明了“行使一种权利（使用一种生产要素）的成本，正是该权利的行使使别人蒙受的损失—不能穿越、停车、盖房、观赏风景、享受安谧和呼吸新鲜空气”[9]118。

图7 对田子坊原住民进行的居住现状调查统计概况Fig.7 the unsatisfied aspects presented by original residents who live in commercial and residential mixture area in the Tianzifang Distric

图8 遍布田子坊街区的餐饮业Fig.8 the catering industry spread all over the Tianzifang District

赖世刚指出：是土地的“权利(Rights)”，而非其本身，方为探讨有害行为造成社会成本补偿问题的重点，同时，Fischel亦强调土地“使用(Uses)”，而非其本身，方为土地在实质环境变迁所造成的主要影响[5]64。操弄这种“权力”的“使用” 活动会产生外部性，一个经济的外部性是由一个行为加进来的成本，而这个行为又不是一个人或者一个厂商自己所从事的行为。有一个著名的例子：Reading铁路公司有一段铁轨从Jones的农场经过。火车行进时产生的火花引起了火灾，损坏了Jones的庄稼，给Jones增加了100美元成本的损失，这个成本就是铁路公司的行为产生的外部性。菲吕博腾在关于产权的理论中强调：财产权的实质不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们相互认可的行为关系或制度安排，是一系列用来确定个体相对于稀缺资源使用时地位的经济和社会关系[10]。因此，财产权涉及的是一种籍以物为基础的人与人之间的关系问题。

田子坊的契约实践是居住空间向商业空间转变的过程，在这一财产权再界定的过程中，新权力的行使产生的外部性体现在田子坊街区内的商业在经营过程中对在住原住民生活的影响，在实地调查过程中，田子坊所属的建中居委会就反应居民投诉扰民的案例不计其数。从前面的问卷调查也可以清楚地看出，噪声、光污染、油烟、生活空间被挤占被压缩、缺乏私密性和安全感等等商业活动对居民生活产生的影响。田子坊商业空间在其财产权行使的过程中，由于其特殊的使用性质，决定了营业时间、公共性、开放性、卫生条件、运行设备等等方面与居住要求的不同，这种因财产权难以界定清晰，而导致的权利的行使和溢出，所引起的权利伤害是田子坊商居矛盾产生的原因。

4.3 财产权的交互性

科斯在讨论财产权保障时提到了财产权的交互性这一概念。关于交互性，科斯认为由于纷争之起源来自于社会资源有限，因此在讨论财产权时，应该考量“到底谁可以侵犯谁的权益？”、“如何才能够避免对社会整体产生较大的伤害？”，此种性质被称之为交互本质。科斯指出我们正在分析的问题具有相互性，即避免对乙的损害将会使甲遭受损害，必须决定的真正问题是：是允许甲损害乙，还是允许乙损害甲？[9]79

在田子坊发展的过程中街区内部的矛盾是相当激烈的，一边是一部分居民热火朝天地出租自宅搬迁到新居，商店铺天盖地的开张营业，而另一边是一部分居民无数次的上访要求拆迁。直到现在这还是田子坊街区里的一个尖锐的矛盾。在实地调研的过程中，它被在住田子坊的原住民一次又一次的提出，大部分还住在田子坊的居民希望通过拆迁改善生活。和前述商业和居住的矛盾一样，这都体现了田子坊财产权的交互性特征，它意味着一部分人可能得到收益，另一部分人可能因为前者的收益而承担了某些成本，此外，其它没有参于投入的人也可能得到了收益或承担了成本。

正是这种交互性构成了目前田子坊街区内空间激烈争夺和争论的焦点。在调研中曾经碰到这样一个例子：一个在泰康路274弄二楼北面亭子间的阿姨与对面底层客堂间开店的商铺产生纠纷，两个空间之间隔了一条3m的弄堂通道，因商铺要加一个雨棚产生纠纷，阿姨说他们的雨棚使上面外挂的几个空调室外机排除的热气无法尽快消散，使她的房间夏天时很热，而且雨棚上的积灰很多，风吹过灰尘四扬，使她联窗户都不敢开。而商铺说他们增加雨棚是为了顾客能滞留招来生意，再说也没有占据阿姨家实际的空间。他们为此争执不休。类似于这样的问题在田子坊比比皆是。可以看出在田子坊“居转非”的过程中，街区空间由居住改变为商业，在这一财产权的重新界定和行使过程中，由于交易成本的存在，也即交易过程中，不可能对交易内容的特性完全了解，导致了财产权界定不清，人们便自由攫取这些未定义清晰的流入公共领域的资源，阿姨家窗前里弄通道的使用，以及空气流畅和卫生这些方面，就是难以在交易过程中定义的，但涉及在住居民使用和权益的的公共资源。这构成了在财产权的再界定过程中，新权力的行使和限制产生的对另一方或多方的损害，这就是财产权的外部性。同时，这一外部性问题又具有交互性特征，它导致了对于利益损害判断的两重困境。

5 结 语

田子坊已经成为上海的一个新地标，作为一个历史街区它不仅参与引领着城市中最鲜活最现代的时尚生活，它的保护和再利用也因触及了城市空间和社会中最基层和最基础的社会动力和作用者，成为中国城市更新和改造历史上史无前例的里程碑。然而在田子坊的繁华背后也有着重重困境和矛盾。城市更新和历史遗产的保护面临的是错综复杂的各方角力，它纠结着经济、社会、制度的方方面面。因此本文试图从建筑、规划专业本位的视角以外，去探讨城市更新的复杂问题。

财产权问题始终贯穿于田子坊发展的每一个阶段，对于街区内激烈的商居矛盾具有相当的解释力。财产权事实上在交易过程中，由于对交易信息的完全了解需要投入成本，因此财产权无法完全界定清晰，因此便会被作为公共财富置于公共领域，于是，相关各方在既定约束条件下可自由地进入公共领域攫取未界定的财富，如果一方凭借其信息和优势过度攫取公共领域的财富，就会对处于劣势的另一方或多方带来损失和成本。这些损失和成本对田子坊在住居民来说就是商业行为对他们生活的影响，包括生活空间被挤占被压缩、缺乏私密性和安全感、社区文化的瓦解、通风、噪声、光污染、油烟问题等等方面。

程启智认为财产权交易在本质上是通过定价对财产权进行再界定的过程[11]，因此它对资源配置产生影响。然而，由于财产权事实上的无法完全界定清晰，这就导致了“市场对资源配置的失效”[12]。因此，在田子坊保护与再利用的实践中，财产权的再一次界定过程，由于信息的不对称，而产生的市场调节失灵问题如何得以解决？德姆塞茨认为：“财产权具体规定了如何使人们受益，如何使之受损，以及为调整人们的行为，谁必须对谁支付费用。”[13]所以财产权作为一种制度安排，来规范人们的行为。因此，在市场调节失灵，也即无法通过市场来正确地度量和界定利益边界的情况下，田子坊的商居矛盾是否可能通过其空间财产权制度的再编排来解决，这是一个可以进一步深入探讨的问题。

注释：

① 摘自《卢湾区志（1994-2003）》编纂委员会编著的《卢湾区志（1994-2003）》

② 参考张建君的“田子坊—老郑”（http:// www.chinaacsc.com/place/ShowArticle. asp?ArticleID=2840）

③ 1980年公布施行的《上海市公有房屋租赁管理办法（试行）》规定在租赁关系不变的情况下，公用部位历史上已形成独用或公用的，一般不作变更，发生纠纷时，自行协商解决，协商不成时，由房管部门按实际情况核定.

④ 财产权Property rights 不同于ownership（所有权），property right台湾学者将其翻译成“财产权”，而国内学者多将其译为“产权”，这里延用台湾学者的译法。在现代西方产权经济学中，把财产权与所有权区分开来，是把握现代产权理论的一个非常重要的前提。在英文中，所有权是ownership，是集合名词，财产权是property rights，是复数形式。科斯为了区分财产权和所有权，举了一个例子，说是有人在自己土地上开枪，惊飞了邻居设法诱捕的野鸭也是不应该的。在这里，土地和枪的所有权都是明确的，但枪的所有权者确不应该开枪，这就是超出了所有权的范围，而属于财产权问题了。科斯指出：“人们会使某人拥有土地，但土地所有者实际上拥有的是实施一定行为的权力”，而且这种行为权是受到限制的。“个人权利无限制的制度实际上就是无权利的制度”。

⑤ 数据来自作者于2012年1月10日对吴梅森的访谈记录。

⑥ 来自：“泰康路艺术街工作汇报提纲”，在作者对郑荣发书记进行访谈时提供，访谈时间2011年3月23日，从2011年3月到2012年2月曾对郑荣发书记进行过多次访谈。

⑦ 诺贝尔经济学奖得主

[1] Barzel Y. 产权的经济分析[M]. 费方域,段毅才, 译. 上海: 上海三联书店, 上海人民出版社, 2011: 151.

[2] 赖世刚, 韩昊英. 复杂：城市规划的新观点[M]. 北京: 中国建筑工业出版社. 2009: 20-44.

[3] 黄晔, 历史街区保护与再利用的空间自组织研究——以田子坊街区的创新扩散为例[D]. 上海: 同济大学, 2012: 153-155.

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图表来源：

图1-2、5-7、8a：作者绘制

图3-4、8b：作者拍摄

表1：作者绘制

（责任编辑：李方）

The Problem of the Property Right in the Conflict of Commercial and Residential Mixture in the Conservation and Reusing Practice of the Tianzifang Historical District

The conservation and reusing model of the Tianzifang is the bottom–up conservation and reusing practices participated by ordinary citizens, shop owners and enterprises. However, the new interest allocation mechanism has been causing tensions and predicaments. The research carries out an empirical investigation on the situation of the commercial and residential mixture during the conservation and reusing practices of the Tianzifang. Meanwhile, the analysis and interpretation are carried out on its dilemma and conflict in the perspective of property right proposed by new institutional economists—Barzel Y. and Coase R. H. Furthermore, the conclusion can be drawn that the prime reason that causes the conflict of commercial and residential mixture lies in the fact that the property right of its living space has been re-delineated during the process of the conservation and reusing practice of the Tianzifang. Therefore, an in-depth understanding of the property rights of the Tianzifang historical district will offer new opportunities to solve the conflict on spatial interests.

the Tianzifang Historical District; Conservation and Reusing; Conflict of Commercial and Residential Mixture; Property Right; Problem

10.13791/j.cnki.hsfwest.20150112

黄晔, 戚广平. 田子坊历史街区保护与再利用实践中商居混合矛盾的财产权问题[J]. 西部人居环境学刊, 2015, 30(01): 66-72.

TU984.11+9

B

2095-6304(2015)01-0066-07

黄 晔：同济大学建筑城规学院，博士生

戚广平： 同济大学建筑城规学院，副教授，fastudio@vip.163.com

2014-11-12