我国房地产信托投资基金的发展模式与政策建议

彭献辉

摘 要：在西方发达国家，房地产信托投资基金的发展已相对较为成熟，目前我国在这一方面还比较落后，还没有真正意义上的房地产信托投资基金。但是，基于房地产具有的强大多元融资需求，我国的房地产信托投资基金具有非常广阔的发展前景。当前我国房产信托投资基金的试点工作已逐步开始进行，但依旧存在各种各样的问题，要通过综合型人才的培养、监管机构的协调和法律政策的逐步完善等探索出一条适合我国国情的信托投资基金发展之路。

关键词：房地产信托投资基金；发展；模式

1、我国房地产信托投资基金的发展状况

1.1房地产信托投资基金概述

所谓房地产信托投资基金是指通过信托或公司的组织方式，将各种投资资金集合起来，为房地产进行融资或用以持有收购盈利性的房地产，且具有税收优惠享受权的投资机构。房地产信托投资基金的主要收入通常来源于对各类房地产心头投资基金股票的投资、房地产出租收入、房地产短期债务和抵押贷款利息收益。

作为一种证券化的房地产产品，房地产信托投资基金在国外已有很长时间的历史了，特别是在北美和欧洲已较为成熟，其已具有10%左右的覆盖率。房地产信托投资基金在亚洲发展相对较晚，但进入新世纪以来，亚洲四小龙和四小虎等逐渐注意到它的重要性，房地产信托投资基金的市场覆盖率逐年提升。在我国，由于法律政策方面的原因，当前还没有真正意义上的房地产信托投资基金。但是，我国正逐渐推进证券化资产，尤其是对房地产信托投资基金的重视程度也是历来所没有的。当前，我国主要有两种房地产信托投资基金的类似产品。

1.2海外上市的房地产信托投资基金

我国由于房地产信托投资基金上市途径和政策法律的缺少，使的少数房地产公司选择了通过海外上市房地产信托投资基金进行融资。信托投资基金的海外上市主要有两种模式：

第一，离岸模式。这种模式又叫“越秀”模式，在这种模式中国外公司持有内地物业，国外公司通过房地产信托投资基金的設定进行上市交易。这种模式结构简单，税费担负较小。越秀房地产投资信托基金是这种模式的代表性产品。

第二，“凯德”模式。这种模式中国内公司和物业分别由国外公司持有，国外公司通过房地产信托投资基金的设立使其在海外进行上市交易，凯德中国零售房地产信托基金是这种模式的代表性产品。

1.3房地产信托产品的特殊类型

一些特殊类型的房地产信托产品在我国取得了不错的发展成就，这种准房地产信托投资基金通常是指权益型的房地产信托产品。2005年联信宝利中国优质房地产信托投资计划作为第一只业内房地产信托产品正式发行。和之前的项目不同，该项目是先进行资金募集，而后在具有较好发展前景的地区进行房地产投资，且具有多样性的投资方式，主要包括投资股权、贷款、购买成熟物业产权等多种方式。和先前的房地产信托产品的发行期次不同，它采用分期发行的方式。此外，它还规定了投资人拥有超额利润分配权和基准年收益一定比例的优先享受权。总体而言，该计划在设计上基本采用了房地产信托投资基金的相关标准，尽管无法全部符合基金的有关条件，但是该信托计划基本上具有了契约型封闭式基金的相关特点。自该信托计划成功推出后，这种特殊类型的房地产信托产品发展很快，规模也不断扩大。到2011年年末，我国的房地产信托资产余额逼近7000亿元大关，尽管信托贷款类型占据了绝大部分，但权益型和股权型信托产品的比例也获得了显著提升。

2、我国房地产信托投资基金的发展策略

2006年，我国颁布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，《意见》中明确规定禁止国内物业直接由离岸控股公司所持有，然后将离岸公司进行上市交易。该《意见》的颁布使得越秀模式的海外房地产信托投资基金上市模式基本不具有现实操作性，而两级结构的凯德模式又需要更多的承受成本，仅对那些资产优良、规模较大的房地产比较适用。针对这些问题，我们应进行如下方面的完善。

2.1复合型人才的培养

房地产信托投资基金在管理人才方面具有很高的要求，不但需要管理人员掌握良好的金融产品和金融市场理论知识，具备较好的理财能力，还需要他们了解房地产专业知识，具备一定的房地产实际管理经验。在上世纪70年代以前，美国的产业投资发展不理想在很大程度上与它没能很好的利用和吸收管理人才有关。由于我国的房地产信托投资基金还处于起步阶段，过渡性的房地产信托投资基金产品同国外的房地产信托投资基金尚有不小的差距，因此，我国非常缺乏专业的投资型人才，精通房地产信托投资的复合型人才更是少之又少。所以国家要加快复合型人才的培养，这需要学术界和地产界的共同努力。

2.2相关政策和法律的完善

房地产信托投资基金由于具有较多的参与方、较为复杂的运营方式和多样性的组织模式，因此需要法律法规在设立机制、运营机制和退出机制等相关方面都要进行细致详细的规范。

我国的封闭式产业基金模式、信托产品模式等现存集资投资模式，都是通过《信托法》进行规范的。《信托法》由于只和信托有关，对信托的投向产业并没有过多的涉及，因而具有很大的局限性。当前在房地产投资信托基金法规、政策方面，尤其是其具体怎样运作和如何实施产权变更和转移等，我国还没有相关的实施细则，这都是房地产信托投资基金在实际运转中需要解决和探讨的关键性问题。因此，为给房地产信托投资基金提供支持与便利，我国应尽快完善房地产信托投资基金在交易、设立等方面的法律法规。

2.3健全监管机制

在金融监管方面，当前我国实现的是分业监管的方式，这种监管具有专业化不高、立法监管层次低的特点。各金融行业的互相协作是房地产信托投资基金发展的必要前提，而在现行的监管上，它的运作、设立和上市等各环节又分属不同的监管机构进行管理。因此，房地产信托投资基金固有的“混合”属性和当前我国的分业监管机制互相冲突。不同行业自成监管，各司其职的工作，很难做到信息共享和有效沟通。想要房地产信托投资基金获得良好的发展，就必须强化各监管机构的交流沟通，厘清他们的责任，为信托投资基金提供良好的监管环境。

结语：基于我国当前时期强劲的多元融资需求、房地产金融领域的投资需要和监管方面的政策支持，我国的房地产信托投资基金具有非常广阔的发展空间，但是当前依旧存在管理人才、法律法规、结构和税制等多方面因素的约束。我国要想实现房地产信托投资基金的快速发展，还要不断提升管理人员的业务技能、健全监管职能、完善法律政策，努力提升投资者对房产金融产品的认可度。（作者单位：中央财经大学）

参考文献：

[1] 龙云，傅颀.房地产信托——海外的发展状况及中国的实践[J]. 亚太经济. 2005（03）

[2] 李红立，张冬秀，刘金川.房地产信托业道德风险及对策分析[J]. 中国商贸. 2009（11）

[3] 孙维晨.工、农、中、建叫停房地产信托业务 房地产信托的“封喉”之痛[J]. 中国经济周刊. 2011（31）