论小产权房转正的基石

林红

摘 要：小产权房的发展一直是大家比较关心的事情，很多人都在观望小产权房是否有转正的机会。2015小产权房最新消息，国土部表态：土地改革不是小产权房转正，那么购买小产权房有哪些风险？小产权房何时才能转正？怎样才能转正？

关键词：小产权房；产权证；土地使用权；集体土地所有权；农村社会保障

小产权房是在农村集体土地上开发建设并出售给非本集体成员的一类房屋。小产权房未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家目前的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

首先，分析小产权房的合法性。根据目前的法律规定，购买小产权房是得不到产权保证的，不具有房产所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理产权过户手续。同时，在购买的过程中，不能抵押、不能贷款，不允许买卖或进入二级市场、再转让时要补缴土地出让金，一旦出现纠纷缺少法律支持。

因此，面对价格诱惑的小产权房，购买者一定要谨慎。其次，购买小产权房有如下风险，有可能面临这些风险：1、拿不到法律认可的房产证。村委会和开发商自行印制的《楼房产权证》不具有法律效力。2、即使有宅基地和房屋的使用权也无法上市交易，无法得到银行贷款和按揭，不允许过户。3、有可能被列为违章建筑，面临拆迁而得不到任何补偿的风险。即便是为了居住的需要购买，小产权房被拆迁的时间无确定性，一两年被拆迁后，居住的愿望就会落空。小产权房的附属配套设施如供水、供电、供气等，不在国家规划之列，不能得到有效保证。所以，在购房前，了解土地的性质是至关重要的。您有必要对自己所要购买的房子性质要明确清楚。因为，如今购买小产权房存在极大的风险，一般情况下不宜投资购买。如果您碰到的是小产权房，购买时一定要谨慎购买。

与小产权房对应的是大产权房，即国家发产权证的产权房。近年来，大产权房的价格过高并不断攀升，让老百姓买房的难度越来越大。小产权房的出现正好迎合了无力支付高额正规商品房房款以及不符合现有保障性住房审核条件或虽然符合国家申请条件但尚未或者不想购买这类房屋的人群的需要。

“小产权房”虽不是法律概念，但已是大家认同的概念，是在社会生活实践中创制的。我们不能否认小产权房在将来会成为法律概念，因为部分法律概念是可以来源于社会现象的。小产权房合法化不仅符合我国社会发展的需求，也有利于我国法律体系的完善，应让小产权房转正，从立法上对小产权房进行合法化定性。

虽然现在的小产权房不得确权发证，不受法律保护。但是，应从立法上对小产权房进行合法化定性，通過一些基石，即制定农村土地规划法规范农村土地的合理利用，同时完善现有的制度，包括集体土地所有权制度、农村社会保障制度等，以达到对小产权房问题的合理解决。这样不仅符合我国社会发展的需求，也有利于我国法律体系的完善。

小产权房治理工作关系到我国城镇化建设的成败，在大量农户涌入城市的背景下，如何满足其基本的住房需求是一个严峻问题。小产权房有助于改善城市住房的社会价值已得到多数人承认，因此对其治理工作也要分而治之，做到合法、合理、更合情。

对于新建小产权房应严格控制，依法排查，从用地审批到建设、销售等多环节入手，防止土地资源的浪费。而对于已经被住户持有的小产权房，治理更需智慧。蓝皮书建议，自留地上的农村房屋（须符合安全和居住使用要求）同城市房屋一样可以自由买卖或出租，非自留地上的农村房屋不能买卖或出租，只能自用；同时，应允许城镇居民到农村购买或租赁自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。专家学者主张将小产权房纳入经济适用房或者保障房体系，建议在符合土地用途和城乡规划的前提下，使大部分小产权房合法化、规范化，以促进城镇化和房地产市场的健康发展。（作者单位：西南民族大学）

基金项目：本项目得到西南民族大学研究生创新型科研项目资助（CX2015SP05）

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