小产权房交易法律风险防范研究

董晓静

摘要：自从2007年，在房价飞涨的房地产市场中，价格低廉的小产权房爆红，自此关于小产权房的争论就此起彼伏，小产权房交易成为人们关注的焦点，面对市场环境的复杂多变，针对实践中日益突出的小产权房交易纠纷，亟待建立健全小产权房交易法律风险防范机制，制定务实可操作的法律风险防范对策，从而保障小产权房交易安全，指导和规范小产权房交易的民事法律行为。

关键词：小产权房；法律风险；防范措施

中图分类号：D922.181文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）02-0250-01

在小产权房领域，尽管有国务院和国土资源部禁止交易的明确表态、建设部的风险提示、北京某农宅纠纷一案人民法院不予支持的终审判决、济南等地的“强拆风暴”，但是，仍有数以万计的人选择小产权房，交易仍在继续，争论并未平息，社会关注热度依旧高涨。2016年5月6日，国土部明确表示：集体土地上建公租房将在北京、上海先行试点。这个消息将小产权房交易再次带回人们的视野，成为炙手可热的话题。就我国目前而言，理论界以及司法实务界对于小产权房交易相关法律问题尚无定论，小产权房在交易过程中的法律隐患依然存在，因此，无论是对于准备购买小产权房的广大购房者还是对于已经购买小产权房的买受人来说，要树立小产权房交易的法律风险意识，重视和加强风险防范。

一、小产权房交易现状

针对小产权房，其交易现状分析如下：1、规模大，影响范围广。对于小产权房的购买者，客观上已形成了一个相当规模的群体；2、价格低，客观需求大。小产权房受到市场的大力追捧，主要原因在于价格低廉。其明显的价格优势使其依然热销；3、社会反映强烈。社会各界分别从不同的角度发表看法，形成“百家争鸣”的局势，各方观点针锋相对；4、情况复杂，开发形式多样化。小产权房的类型复杂，包括由村集体或乡政府独立开发建设的房屋、集体或乡政府与开发商联合开发建设的房屋以及本村农民在宅基地上建造的自建房，对于不同类型的小产权房处理难度较大。

二、小产权房交易法律风险及成因分析

（一）小产权房交易法律风险分析

根据以上对小产权房交易现状的研究，总结在小产权房交易过程中的法律风险主要集中于以下：1、小产权房的产权不完整，因此购房者不能取得房屋的合法产权；2、针对集体土地使用权能否流转，购买小产权房的买受人无法获得合法转让过户，因此无法正常实现房屋的流转价值；3、购买的小产权房不能被正常地继承、遗赠和赠与；4、对于房屋质量问题、公共设施维护问题，救济途径非常有限；5、国家进行宏观调控征收集体土地时，小产权房无法获得征收拆迁补偿。

（二）小产权房交易法律风险成因分析

第一，村集体与房地产开发商的违法建造行为。面对激烈的市场竞争，在利益机制的驱使下房地产开发商违法违规在集体土地上建造房屋，村集体受利益机制的驱动在小产权房供给方面动力充足。第二，购房者自甘冒险而购买的行为。面对房市膨胀，人们只能望洋兴叹，而小产权房价格低廉，符合人们的消费需求，人们甘愿冒险而去购置小产权房。第三，法律的缺失。当前我国法律制度框架下对于小产权房交易的规定不确定、不完善，尤其对于小产权房交易合同效力认定不一。第四，政府监控不到位。由于市场调节具有自发性和盲目性，开发商未严格按照规划使用土地在肆无忌惮建设小产权房时，购房者疯狂购置小产权房时，政府未能及时伸出“无形的手”加以宏观调控。

三、小产权房交易法律风险防范路径

（一）在立法上，一方面，明确小产权房交易合同的效力，以保障农民的土地权益；另一方面，对于属于集体所有的具有房地产开发价值的可供于住宅建设的土地，经由政府征收后进行开发建设的，法律应规定其土地收益由政府和农民集体共享，土地国有化后所收益的土地出让金，部分应返还给农民集体，从而预防小产权房交易纠纷发生；此外，修改、完善配套法律制度，完善土地承包经营制度，完善集体土地流转制度。

（二）政府加强抑制投资性购房行为，引导房地产市场健康发展，保障真正有居住需求的民众的权益；政府加强对小产权房交易监管，完善现有小产权房登记办证，对拟拆迁的小产权房进行合理补偿。

（三）加强法律宣传，明确小产权房交易法律风险，提高群众风险防范意识。

四、总结

现实中小产权房的错综复杂亟需购房者审时度势，擦亮眼睛，明析小产权房的产权归属，更多关注购房的长远利益，有效进行风险防控，以切实保护自身利益。此外，政府也要充分发挥其职能，加强宏观调控，规制小产权房交易，以维护市场交易稳定，促进房地产市场健康发展。

[参考文献]

[1]杨遂全.“小产权房”处置与土地制度创新[M].北京：法律出版社，2013.

[2]胡传景.从小产权房谈农村建设用地自由流转制度[J].国土资源，2008（4）.

[3]马锦毅.小产权房买卖法律问题探讨[J].法制与社会，2009（6中）.

[4]吴春崎，刘宝坤.小产权房历史与未来的法学透视[J].房地产法律，2008（4）.