房地产开发项目中的质量问题及对策

沈岳

【摘 要】作为一项非常复杂的系统工程，房地产开发项目具有开发周期长以及投资金额大的特点，此外，进行房地产的开发还需要承担众多的风险，例如工程适应性如何、工程质量如何，这些都属于房地产所需要承担的风险之内的。此外，房地产的工程质量的控制无效的话，还可能因为返工而形成返修、加固、补强之类的工程所产生一系列的费用，并且建筑的使用功能降低以及安全系数降低都会为房地产企业带来损失。所以，房地产企业的工程的质量管理是非常重要的，关系到千万人民的生命以及财产的安全，一定要非常郑重地去对待。

【关键词】房地产；开发项目；建筑工程；质量问题

引言

房地产开发项目建筑工程质量问题历来是比较受大众关注的焦点问题，且随着我国社会的不断发展，人们的整体素质水平的不断提高，对开发项目建筑工程的质量水平也提出了更高的要求，暴露出的问题也就更多了。开发项目建筑工程质量问题关系到人民群众的生命财产安全，对于社会的正常生活秩序也有着重要的影响。

因此，必须提高对开发项目建筑工程质量问题的重视程度，从工程建设全过程控制的角度出发，加强对开发项目工程质量问题成因的分析，对一些建筑工程中常见的质量问题或是通病应采取切实有效的措施来进行预防或解决。

一、影响房地产企业工程质量的原因

房地产行业可谓是助长我国GDP指数的最大的力量。所以在我国各地都在进行相关基础建设项目的施工建设。首先飞速增长的项目数量让现有的工程监理人员完全忙不过来，这就造成了很多监理企业和监理人员为了可以拿到更多的项目，就采用在每个项目上同时上报同一批名单。倘若这些项目真的中标，那么就很可能出现很多项目上只是写上监理人员的名字，但是监理人员完全不在工地上进行质量监督工作的情况。不言而喻这种情况下质量监管是出于失控状态的。其次，不同的参建人员的技术水平也不尽相同，这就导致工程质量的控制难度更大。

例如在工程设计方面，部分设计人员设计草率，设计图纸太过粗糙，细节详图或者剖面图不够详细，建筑外形与内部结构之间互相矛盾，尺寸也混乱不清，很多细节方面处理错误，并且工程现场技术人员，并没有及时去工地查找问题并及时解决，而且施工质量和图纸质量的把关失效，因为掩盖了很多问题所以工程就存在了质量隐患。再次，直接参与工程建设的建筑队伍方面，部分建筑队伍的专业素质不高，相关的技术水准落后，无法深入了解设计图纸的内容，没有足够的责任心。然后很多房地产企业再进行日常经营的时候，过度注重房地产项目的开发，却忽略了房地产开发项目的管理，只看重短期利益，却没有注意到长期投资所能带来的利益回报。

此外由于不同人的经验和感官之间存在差异，所以对于质量检测得控制也不尽相同，没有一个恒足的质量标准。房地产的工程项目建设完工之后，无法通过常用的对产品进行拆卸来检验内部构造质量是否存在问题的方式来进行房地产工程项目质量的检测，所以房地产项目的部分检测环节很可能做得不够到位。最后，房地产的工程建设因为太过复杂，所以无法形成类似商品或者工业制品的产品生产和控制相关的生产设备以及生产流水线。

二、我国建筑工程质量的常见问题

建筑工程项目通常都比较复杂，尤其是一些大型建设工程，往往建设周期长，涉及面广，组织规模庞大，对于工程质量管理的水平要求也比较高。就目前我国建筑工程的建设问题来说，主要分为两个方面，一是技术问题，二是管理问题。这其中，因质量管理不善导致的问题比较突出，在建筑工程所有质量问题中所占比例较大。

由于建筑工程项目的复杂性，对其质量的影响因素也比较多，地质环境、气候条件、工程设计、施工技术以及人员、材料等等都对工程的最终质量有着重要的影响，任何一个环节出现问题都会影响到整个建筑工程项目的质量。

而就目前来说，我国建筑行业整体的管理水平还有待进一步提高，无论从管理技术还是管理经验方面，与发达国家的建筑业相比，都存在着一定的差距。有些企业还没有树立全过程管理的项目管理理念，对于质量管理还局限在工程施工过程中，没有全局质量管理的概念；也有一些企业在质量管理方面没有健全的规章制度管理粗放，即便有着好的管理意识，却没有收到好的管理效果。建筑工程质量监督环节也存在着一些问题，工程质量监督部门与工程监理之间没有形成良好的互动配合，工程质量监督没有起到应有的质量控制效果。建筑工程监理人员对工程质量的验收没有严格按规定执行，监理职责履行不到位。建筑施工材料质量没有达到施工标准要求而进入施工现场。

三、提高房地产工程的质量控制的相关措施

1、将项目质量管理落实到个人

项目负责人本身也全权负责开发项目的质量，需要亲自对质量工作进行监督管理。项目负责人要参照投资人项目的开发战略以及市场足位的目标制足相应的项目质量计划。并且参照计划进度，对项目质量计划的执行状况进行跟踪、监督和检查，其中对于主要质量控制点的验证和检查以及评审要注重加强。如果发现重大管理或者技术层面的质量问题，组织人员快速解决，同时告知项目团队负责人。

2、提高施工人员专业素养

人是一切行为的实施者，建筑工程的施工人员是整个工程的实施者与缔造者，其文化知识、技术水平直接影响到建筑工程的总体质量。在当前我国建筑行业施工人员多为农民工的现状下，只有设法提高其专业素养，才能使建筑工程的总体质量水平得到提高，因此，必须要重视对一线施工人员的培訓问题，要提供各种机会，开展多种技术培训工作使其不断提高技术水平，要坚持“以人为本”的管理思想理论，全面提高施工人员素质。

3、为开发项目制订质量计划

在对投资人对于开发项目的战略决策以及质量政策充分了解的基础上，保证明确了咨询成果的质量目标以及标准和熟悉了咨询企业的质量管理体系又件后，参照项目组织结构的特点，制足适合本企业本项巨的质量管理体系。

4、设计方案层面的质量控制

在进行房地产开发项目建设之前，需要通过可行性研究报告、市场调查、相关开发项目的产品的策划足位来综合决足方案设计。当明确了项目开发产品的足位之后，房地产企业需要主动对负责方案设计的单位的业绩进行综合性的评估，确保方案设计的实用性。在设计方案通过之后，就进入施工图纸的设计流程。对于施工图纸设计的初步设计、技术设计以及施工图设计三个步骤，都可以通过对各个阶段的设计深度的控制来保证图纸的设计质量。

5、施工阶段的质量控制

项目投资人的开发项目的战略和产品足位等级直接决足了该项目的质量目标。之后进行项目的进度控制和成本控制的确足。然后为实现质量目标制足相应的措施和方法，正确的使用计划编制的输入工具和技术来编制切实可行的质量计划。

6、项目建设过程的质量控制

进行项目施工过程的控制，实质上也就是进行程序控制和过程偏差控制。对于房地产企业而言，施工过程控制实质上就是比较合同标注的工作范围与施工单位的工作过程以及阶段性成果之间存在的差异；借助质量标准和施工图以及设计总说明，将合同与实际施工形成的成品和半成品进行对比；将实际的工作流程顺序与合同规足的施工方案和施工作业顺序进行对比；借助多种质量检测手段跟踪整个施工作业的过程，并且得出是否批准工程继续还是进行整改，从而保证对工程质量的实时控制。

結束语

21世纪是质量的世纪，“变革”和“创新”是这一世纪企业经营的主题。质量管理走过了百年历程，质量的概念也由狭义的符合规范发展到以顾客满意为中心的多元化。

房地产企业作为一个专业多、工种多的行业，只有借助科学的方法进行管理，才能保证整个项目施工的顺利进行，才能实现预期的质量目标。

当前，房地产企业正在逐渐由资金密集的行业转型为资金密集和人才密集的行业，所以，相对于之前，现在的房地产企业的项目管理所包含的范围更加的广阔，这就意味着企业需要在保证了资金和成本控制的同时，还需要加强提高管理团队的素质，以此保证房地产工程的质量控制的成功。

参考文献：

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[2]吴平.探讨房地产开发项目质量管理的途径与策略[J].品牌（理论月刊）.2011（12）.

[3]李彬.房地产开发项目的设计质量控制[J].科技创新导报.2010（19）.