房企“去库存”路漫漫

刘闻博

4月30日，中共中央政治局召开会议。会议报告提到，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。这被业界认为接下来政府可能继续出台鼓励购房的税收和信贷政策，以起到消化住房库存，促进房地产市场健康发展的目的。

一套房、二套房的贷款比例放松，让不少房企松了一口气。但是，与一线城市的楼市火爆相比，三四线城市的低迷状态并无丝毫改变，三四线城市成交量呈继续下滑态势。与一线城市成交量环比上涨超过27%相比，与北京、上海、深圳的“日光盘”相对应，三四线城市的房价下跌了26%。同时，公开的数据显示，二三四线城市的住房市场的库存非常大，很多城市5到7年都消化不了。消化周期的拉长，以及资金回笼慢所带来的财务成本迅速上升已让不少房企“苦不堪言”。即便“央妈”再次降息，在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境之下，“房地产市场也将风光不再”。一如中国社科院财经战略研究院助理研究员邹琳华所预测，“未来将有一半以上的开发商转行或在市场中消失，房地产市场将进入真正意义的寡头时代。”

过往数年，“黄金房地产”这桌麻将遍地开花。不但过了拿地即可“地胡”、定天价即可“天胡”的时代，还发生了多起房企倒闭、老板跑路事件。有数据显示，2014年至今，四川至少已有30家本地企业退出了房地产开发领域。当年活跃在成都市场上的本地房企——圣沅房产、武海置业等近两年在土地市场中早已难觅踪迹。从去年下半年开始，浙江房地产企业倒下的消息从各地频频传出：浙江清水湾置业申请破产牵出新西湖小镇“烂尾”问题；曾是全国民企500强的温州中城建设集团上月破产重组；绍兴多处楼盘成为“烂尾楼”，金品置业、越红房产母公司等多家当地知名企业进入破产重整阶段。在今年前4个月，石家庄已公布了三批出局房企，累计已达102家。5月5日郑州市房管局发布公告，拟对43家资质证书超期的房地产开发企业资质予以注销。尽管资质被注销的个体原因各异，但眼下中小房企面临巨大困境已是不争的事实。

“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。”这是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在现今的楼市里，也同样如此。房地产的潮水正在退去，裸泳者光着屁股浮现出来了。有房企负责人表示，“能活下去，就是万幸。”住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示，“商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史最低点，在建房屋中90%未卖出去，去库存至少需要3-5年乃至更长时间。”已不是地产商的任志强也说了大实话：“房地产市场目前的库存很大，预售面积已经超过将近6亿平方米，其中有3亿多是住宅。最大的压力是现有库存，这个库存不但在大城市出现，二三四线城市都拼命出现。如果底部运行在一个较长的周期，就有很多企业面临着现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。”库存增加，不仅意味着回笼资金减少，还会增加资金成本。

“去库存”路漫漫，降价快跑最明智。业界大佬王石一句“楼市不妙”，早早地为整个房地产行业定下了暗淡不振的基调。尽管央行、住建部、银监会、财政部、税务总局等五部委频频联手出招，比如降低二套房首付比例，并下调了售房免征营业税门槛。但是，经过快速扩张的“黄金时代”，对于当下的房地产市场而言，去库存并非易事，要做好打持久战的准备。其中，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限。而二三线城市又增长过快，需求已被透支。即便市场成交量抬头，但供大于求的格局已然确立，势必影响房地产市场回暖速的“成色”。一旦收入覆盖不了成本，资金链随时可能断裂。而资金链断裂，房地产行业就将重新洗牌。所以，对大部分房企来说，降价去库存才是唯一的、正确的选择。