为“去库存”而生

一种旨在去楼市库存的新型棚改拆迁方式——“房票制”，2015年以来在多地推行。通过方便价值计量和可流通的制度设计，房票制把棚户区改造产生的住房需求，引导至存量楼市。在刚刚推行这一制度的库存压力巨大的鄂尔多斯，人们已经体会到这一新事物的“硬币两面”。

南方周末记者 李在磊

发自鄂尔多斯

南方周末实习生 吴小飞 于莎莎

经过层层审核，家住鄂尔多斯市东胜区满都海巷的李嘉莉，拿到了她们家的“房票”（全称为“鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证”）。凭借这些“房票”，李嘉莉能在鄂尔多斯兑换到一套新房。

2016年3月29日，鄂尔多斯东胜区公布了《东胜区国有土地上房屋征收与补偿实施方案》（以下简称“征收补偿方案”），除了对拆迁户进行部分现金补贴外，拆迁房评估金额全部以“房票”或“地票”的形式发放给棚改户——如果拆迁房是院落，则房子折成“房票”，空地折成“地票”。凭借房票、地票，拆迁户可到政府已经回购的商品房小区房源中，自行选购安置房。

相较于以往拆迁安置工作中指定“回迁房”的政策，引入市场调节功能的“房票制”，一定限度内给予了拆迁户兑换新房的自主选择权。“这个政策算是很公开、公平。”李嘉莉对南方周末记者说。

“去库存”压力

与“原址回迁”和“货币化安置”等棚改拆迁补偿方式不同，“房票”可以最终兑换成存量房屋，达到“去库存”目的。

不同于传统的棚户区改造拆迁“原址回迁”和“货币化安置”，“房票制”是一种旨在楼市“去库存”的新的拆迁补偿方式。2015年，“房票制”在浙江奉化、安徽安庆等地推出，其盘活存量住房市场的效果显著。

2016年3月，鄂尔多斯也开始实行这一制度。在鄂尔多斯，作为拆迁户兑换新房的凭证，房票、地票总共有1平方米至100平方米不等的7种面额，票面一式三联，标注有平方米数、地段类型、每平方米单价、兑付截止日期等主要信息，以及背面可识别持有人信息的二维码。

鄂尔多斯东胜区委宣传部外宣办副主任郭小军对南方周末记者解释，票面信息中的单价、地段等信息，只是为了拆迁核算方便，在兑换新房的过程中，最终还是要折合成总价进行交易。

拆迁户经过预登记、房产评估、正式申请、签订协议等程序，可以拿到与自己旧有房产等值的房票，须在1年期内到鄂尔多斯市东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心（以下简称“结算中心”）自由兑换等值商品房。

首批公示的房源包含佳美尚峰、玫瑰家园二期、亿峰国际等8个小区，一共上千套住房。几个小区均匀分布在城市的不同区位，其中位于鄂尔多斯三台基湖区东南面的馨雅如小区位置相对偏远，回购均价最低，为2766元/平米，最贵的佳美尚峰回购均价达到了4350元/平米。

郭小军介绍，供给的房源尽量满足不同类型拆迁户的需求。老百姓用房票兑换完开发商建的房子后，开发商再拿房票找政府兑现。政府“埋单”的资金来源于国家的棚户改造专项扶持资金、地方配套资金，以及国家开发银行的棚改项目授信贷款。

在开发商的选择方面，则考虑到房价、小区位置以及项目完成度等多项指标，面向社会公开竞标。入选房源最后敲定的房价，充分参考当前市场价。

“（开发商）肯定会有优惠，但是如果觉得价格不合适，他们也可以放弃，自愿。”郭小军说，“房票制”将棚户区改造与房地产“去库存”结合，客观上也会加快消化一部分库存。

数年前，因大片空置的住宅楼、空旷冷清的街道，鄂尔多斯市的新城区康巴什曾被外界称为“鬼城”。在2015年全国两会期间，鄂尔多斯市市长廉素表示，2013年，鄂尔多斯市没有卖出去的房子有45000套，通过一年的努力，已卖掉了1万多套；2014年通过回购、促销等措施，消化存量商品房294万平方米，估计能确保年销售万余套。照此推算，至2015年该市仍有25000套左右的存量商品房。

2016年5月底，住建部部长陈政高调研鄂尔多斯，要求当地“加快消化住房库存”。鄂尔多斯市政府在相关文件中称，要“力争利用三年左右的时间，全面完成全市房地产去库存任务”。

结算中心副主任边飞向南方周末记者介绍，2015年7月份，鄂尔多斯市伊金霍洛旗房管局在执行一处拆迁工作时，又遇到了老问题：因为回迁房是原址固定补偿，拆迁户自主选择余地不大，积极性不高。于是，政府对这三百余户的拆迁安置实行“点对点”的房票制，让他们拿着简易的房票在指定小区内部选房，拆迁进展骤然提速。

伊金霍洛旗小小的创新，引起了鄂尔多斯东胜区的注意。他们调查发现，全国范围内，已有个别地方实施了类似的政策。2016年过完春节，鄂尔多斯东胜区开始在拆迁户当中大面积征询意见，在伊金霍洛旗创新的基础上，完善制度细节，推出房票制。

传统的棚户区改造，多采用“原址回迁”和“货币化安置”的拆迁补偿方式，前者与存量商品房市场没有关系，后者也不能保证所有的现金补偿都会流向存量楼市。而房票制，则可以最终兑换成存量房屋，达到“去库存”的目的。

截至6月份，结算中心已经接到有意拆迁的登记数为国有土地上平房3341套，危旧楼房481套；城中村集体土地上房屋2800套。边飞介绍，目前已经发放房票总值为1.2亿元，其中120套价值6000余万元的房屋已经完成兑付。

房票利与弊

一套热门的房源，往往会有多达四五家拆迁户同时相中，但是每套房子的价格已经基本确定，不接受价高者得的“随行就市”，只遵循“先选先得”的先来后到原则。

制度设计上，要达到“去库存”的目的，房票制最重要的是保证房票有充分的价值计量功能和可流通性。

郭小军介绍，由于实际情况千差万别，设计这一制度时，为了精准计量，鄂尔多斯分别推出了1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米，共7种面额的房票。按照票面分类价值最低的“三类地段”每平方米3822元计算，价值数十万元的商品房，用“房票”结算时的误差不超过3822元。

兑换时，房票面值总额超出房屋总价的差价，在房票面额1平方米以上的，以房票结算，不予兑付现金。

李嘉莉领取的房票，面额为5平米、2平米的票据各一张，剩下的两张面额为100平米，4张“房票”面积相加达到207平米，都是单价3822元/平米的“三类地段”，等价总金额为791154元。

按照单价最高的佳美尚峰小区每平方米4350元的价格计算，李嘉莉即便是换购一套120平方米的大房子之后，手中的房票仍有较大额度的剩余。这些多余的房票，可以有价转让变现。

房票的买家，很多是想换比原住房面积更大、地段更好的商品房的拆迁户，这类“改善型”家庭手中的房票价值，不足以兑换选中的新房，他们可选择用现金直接弥补差价，也可以购买房票。

郭小军解释，房票交易由买卖双方自愿，可多次转让，政府不干涉，但交易双方需要到结算中心办理实名备案手续。

如若房票持有人不能一次性支付新老房屋的面积差额时，也可以选择“产权共有”模式换房。根据《东胜区房屋“产权共有”实施办法》，拆迁户在没有结清房屋剩余面积房款时，可以选择按揭、出租、担保等模式先行入住，该房屋产权归拆迁户和政府共有。

比如新房是120平方米，拆迁户手中的房票只够兑换80平方米，那么剩下的40平方米可以先租给拆迁户，也可以申请利息较低的专项贷款，分期按揭。但这类“产权共有”的房屋，差额部分面积不得超过兑换房屋面积的30%。

按照征收补偿方案规定，拆迁户用房票兑换房屋时，在“公开选房、先签协议先选房”的原则基础上，按叫号系统分配的顺序选取房源。首批公布的房源，以及后续将要推出的房源，都会在政府的房源信息平台上公布，拆迁户从中挑选自己心仪的房源。

“不可能说他选到房子，你没选上，然后你多兑一点房票房子就给你，那就乱套了。”边飞向南方周末记者介绍。

因为老伴身体欠佳，李嘉莉不太愿意搬到距离市中心太远的地方居住，看中了位于繁华市区的一套三居室，但是这个小区只有期房。因此拿到房票后，她不得不等上一段时间才能入住。这让她有些忧虑。“签了协议旧房子就不属于我了，但是新房子还不知道在哪，很担心看中的那座房子被别人抢走。”她说，假如将来选不到心仪的房子，也没有回旋的余地。

她的担心不无道理，因为一套热门的房源，往往会有多达四五家拆迁户同时相中，但是每套房子的价格已经基本确定，不接受价高者得的“随行就市”，只遵循“先选先得”的先来后到原则。

李嘉莉认为，先签协议拿房票，再凭房票兑换房子的顺序不合理，正确的顺序应该为先选房，确定好喜欢的房子后，再签协议去换房票。

对此，边飞解释，为了加快拆迁进程，避免操作混乱，制度设置为先签协议再换房的程序。

“买房也是这样的。看了一处房，有些不满意，到别的地方转了一圈发现，还是这个好，再回来买，发现别人已经买走了，那也没办法。”郭小军说。

为保证政府指导价接近市场价格，每套房源都经过第三方评估，以及政府与开发商一轮“讨价还价”。房票兑换期限为一年，一年的期限内，鄂尔多斯基本上不会出现较大幅度的房价波动。一年的兑换期限到期后，如果仍没有挑选出满意的房源，则由政府进行指定安置。

若拆迁户手中剩余的未兑换房票，不足以兑换房源库中最小的69平方米户型，政府会在3年后进行保底回购。

倒房票

房票新政推出没多久，此前在鄂尔多斯炒房的杨戈就发现了“倒房票”的商机。

刚刚实行“房票制”3个多月，鄂尔多斯已经诞生了一个新的衍生市场。

在鄂尔多斯做羊毛衫生意的创业青年高录，最近在选购人生中的第一套住房。经过细致考察，他看中了天誉丽景湾小区的一处房产。他发现，该小区极有可能被确立为东胜区第二批拆迁安置房源小区。

他随后查询了已经公布的房源名单，对比售楼小姐给他的价格与政府指导价，两者基本持平。

于是，并非拆迁户的他也打起了收购房票的主意。因为政府为了鼓励拆迁，在旧房评估中给予了拆迁户很大优惠。而且不少拆迁户已有多套房产，也愿意把房票打折变现。

高录对南方周末记者介绍，他看中的那套新房，如果通过买房票的方式购入，这套价值五十多万的房子最多可以便宜十来万元。

对这类房票交易，只要交易双方做好登记备案，政府并不过多干涉。

高录在结算中心大厅蹲点考察了一个星期，基本摸清楚了房票转让市场的行情。出售房票意愿较强的拆迁户大致分为两种，一种是有多处房产的富人；另一种是兑换完新房后，房票仍有富余的。

接触了一些卖家之后，高录发现行情已经从刚开始的七三折攀升至七五折。他原本的心理价位是七折，且心仪的一套房源还没推出，所以一直按兵不动。但他又担心，了解该项政策的刚需买家越来越多，会推高房票的价格，“再看看，如果房源出来了，八折也要买，还是划算。”

在结算中心潜伏久了，高录发现了好几个打算伺机“捡便宜”的非拆迁户。其中有的人认为，不要着急出手，因为现在拆迁政策刚刚实施3个月，等到房票大规模流入市场，价格会大幅下降，跌破七折都有可能。

但高录分析，这一可能性不大，“如果价格太低了，人家就直接兑成房子，不卖了”。

房票新政推出没多久，此前在鄂尔多斯炒房的杨戈就发现了“倒房票”的商机。他力劝高录尽快下手，因为房票价格大幅下降的可能性不大。“跌得太厉害，政府肯定会有一个兜底。”他对南方周末记者分析。

杨戈在上一轮鄂尔多斯房价“过山车”行情中，投资一千多万元购入的房产，已经从每平方米1.5万—2万元的高价，跌至几千元，手中缺少流动资金去大肆收购房票。但在房票刚入市还没有形成规模的初期，他以六五折的价格收购了不到10平方米的房票，转手后赚取了2000元的差价。

而据他所知，有些做房票中介生意的，仅通过撮合买家与卖家，就能每单收取1万元的中介费。

（应受访者要求，杨戈为化名）