重庆市房地产价格变动影响因素的实证分析

甘成

摘 要：本文主要对房地产价格变动的研究内容、方法和房地产价格的理论分析做了简短的介绍，还以房地产价格的理论分析为基础分析了重庆市房地产的市场状况 。通过对一系列的重庆市房地产市场状况的分析又进一步说明了房地产价格的影响因素，最后通过自己的一个分析得出一定的结论。

关键词：重庆房地产市场；房地产价格；影响因素

一、重庆市房地产市场状况

（一）重庆市房地产市场的现状分析

1、重庆房产行业的投资规模。重庆市的房地产行业经过了十几年的发展，房地产行业呈现出一片高涨的趋势。在“十一五”期间，重庆的房地产行业取得了突飞猛进的进展，更取得了辉煌般的成就。虽然受到2008年金融危机的严厉打击，但是重庆市政府采取有力的措施，重庆的经济在2009年得到了快速的复苏，使得重庆的GDP在2009年底仍然以12.6%的速度在迅猛的增长。重庆市经济复苏也引导了重庆市房地产业行业的复苏，因此根据房地产投资的规模，重庆的经济在2009年上半年已经频繁的出现回暖信号，重庆市房地产市场也由萧条渐渐的复苏。

2、重庆市房地产市场的投资环境。从1997年重庆直辖到2014年末，重庆的土地市场有了天翻地覆的变化。重庆土地开发的面积也由97年直辖初期的200万平方米增长到了2013年的29884.62万平方米。

3、重庆市房地产的市场价格。经过分析， 从2008 年6月到2014年的6月重庆市的房地产均价都出现一个下降的过程。虽然单从价格方面来看重庆市的房地产价格较高，但是和国家其他同级别大城市房价比较，重庆市的房价相比之下还是较低的。

二、重庆市房地产价格影响因素的实证分析

（一）重庆市2009～2013年的统计指标

表1 2009年-2013年重庆市统计指标表

年份房屋售价（元/m2）平均工资（元）房屋竣工面积（万m2）GDP（亿元）人均可支配收入（元）

200941793096574732292015748

201057623532682922759617532

201163904004289893264720249

2012658045392116013891422968

2013680351025122404279525216

由上表中，可以看出由于经济的增长，人们的生活水平不断的提高，人均可支配收入在不断的增加，又由于现在社会的发展需要人们对房屋的需求也在不断的增加。需求拉动供给，这就使得房屋的竣工面积也逐年的增长。虽然房屋的竣工面积在不断的增加，但是在整个房地产市场还是出现一种供不应求的现象，这样房价也就不断上涨近几年还出现了一种居高不下的势态。房价的波动是由于多种原因共同影响的，而不是其中一种可以决定的，它不仅与房屋本身有关，还和政府的政策、购房者喜好等众多因素都有着密不可分的关系。

（二）房地产的价格的影响因素

房地产是一个比较综合的行业，它与百姓生活的各个方面都有着密切的联系。从上面也可以看出影响它价格的因素有许多，有微观、宏观、直接、间接、建筑物本身的因素等等。从这些众多的因素中选取看几个具有代表性且易搜集数据的因素进行简单的分析。

1、土地的价格。这里所说的土地的价格和一般的商品的价格有所不同，一般情况下，其他一般商品的价格就是购买时所支付的货款，土地的价格则是指的土地的权利和预期的收益的购买的价格，即是地租资本化的体现。土地价格还受到区域性的影响，一般位置较好的土地的价格比较高，使得和它相关的房地产的价格也相应的较高，相反的价格就比较低。所以，土地的价格是其中一个影响房产价格的因素。

2、建筑材料的价格。众所周知，建筑材料价格的高低直接影响着房地产价格的波动。但是建筑材料不是天然形成的产品是经过后天加工而成的，所以，房地产的价格也就间接的受到了煤、石油、天然气等天然原材料价格的影响。但是最近几年，由于这些天然原材料的稀缺性而造就了这些原材料的价格持续的上涨，从而也就推动了房地产市场价格的持续上涨。

3、工人的工资水平。人力资源是房地产行业不可或缺的主要资源，房地产从最初的拿地到最后的售出及售后的物业服务，都需要不断的有人的参与。这就意味着要不断的对人力资源进行投入，因此，人力资源成本也是房产成本的主要构成要素之一。

4、房地产的开发的投资。通常的情况下房地产的开发投资包含对土地的开发投资和对房屋开发的投资。对土地开发的投资一般是指的在房地产开发的前期的工作，通常有新增加的土地的开发和对原有的老、旧建筑物的改造。在实际操作的过程中，这两种开发投资都是一笔巨大的投资，在房地产的价格影响的程度上也是非常巨大的，但是开发的规模很大，房地产的价格会稍稍的下降一些，相反的话就会有些许的升高。

5、贷款的利率。一个房地产项目的投资是非常之巨大的，房地产企业的一个项目的运作就需要巨大的资金来进行周转。而在房地产企业中，其项目资金除了自己筹备的以外，还有很大一部分的资金来源于银行的贷款。因此，银行的贷款的利率对于房地产价格来说影响也是很大的。

6、城市人们的平均可以支配的收入。居民的人均可以自由支配的收入通常可以反映出一个城市和地区的购买能力和人们的消费水平。在现实生活中，农村的房地产市场不很活跃，较城市市场来说没有城市的大，对房地产价格的影响较小，所以选择的是城市居民的人均可以支配的收入。人们平均的可以支配的收入既可以从总量方面来反映房地产的有效的需求，也可以从水平的方面反映一个消费者对一套房产的质量、档次要求。

7、国内生产总值指标。国内生产总值是指的在一个国家范围内在特定的时间所生产的最终的产品和劳务价值。通常，城市的居民的收入受GDP的影响较大，而且从某种意义上说，城市居民的收入也是国内生产总值的一部分。因此，在国内生产总值高的地区经济是比较发达的，人们的收入水平也得较高的，房产价格相对来说也是较高得，相反，房产价格相对来说也是较低得。

8、房产的竣工面积。房子的竣工的面积是指的在某个特定的时间内房地产投资开发规模已经竣工的面积。它对房产价格的是间接的影响。

9、金融机构的贷款的剩余的金额。国家的房地产企业的资金来源于自有资金和金融贷款，其中绝大部分的资金都是来源于贷款。这就说明了国家房地产融资渠道较外国较少。金融机构的贷款的剩余金额的多少对房产行业的影响也是非常大的。（作者单位：重庆工商大学融智学院）

参考文献：

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