我国公租房实施现状与对策研究

笪可宁 郭宝荣

[摘要]公租房能改善城市低收入群体的居住条件，稳定和扩大城市的劳动力队伍。而公租房项目周期较长，地方政府短期取得收益甚微，导致建设的公租房数量不够，但又处于中央政府主张积极建设的高压政策之下，地方政府在加大建设力度的过程中，便涌现出来各种问题：建设中的问题、管理中包括分配、物业管理、收费各种问题。针对此提出建议和对策。

[关键词]公租房；土地财政；配建

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.107

1 引 言

2014年3月17日国务院办公厅《2014年政府信息公开工作要点》提出“全面公开城镇保障性安居工程建设项目信息、加大公租房配租政策及实施情况公开力度”。3月23日《国务院关于落实（政府工作报告）重点工作部门分工的意见》强调“提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行”。采取市场化运作方式，为公租房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持，促进房地产市场持续健康发展。2我国目前公租房的实施现状

公共租赁房概念的提出是国家保障体系面向“非低收入群体”的理念转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收人群体——“夹心层”，也需要政府的帮助。公租房能增加城市的可支付性住房供给，降低低收入人群的居住成本，有利于他们融入社会主流生活，提高技能水平。

自从温家宝总理在2009年《政府工作报告》中首次提出大力发展公共租赁住房以来，我国公租房正式开始起步，2009年和2010年建设的数量相对较少，到2011年建设数量呈现了大幅度的增加，上升到了22.4%。其中2011年12月29日，上海首批市筹公租房项目——馨宁公寓正式启动供应；2011年3月2日，重庆首个公租房项目——民心佳园的首批15281套公租房完成配租；2011年8月，北京亦庄开发区的鹿海园四里小区X3F1园区配建公共租赁房顺利人住；随后，广州8家企事业单位，利用自用土地建设5825套为公租房。在2014年6月，北京市公布了8000套左右的公租房房源信息，并启动意向登记。但由于公共租赁住房制度的建设是一项复杂的系统工程，目前我国的公共租赁住房制度在发展中不可避免地还存在一些问题。

3 我国公租房实施过程中存在的问题

3.1 短期成本巨大，与地方政府的土地财政冲突

首先，中央与地方政府责任分担机制不合理，建设任务自上而下层层摊派，而中央政府投入少，地方政府投人多，住房政策以短期临时行政干预为主，尚未形成长期制度化的住房保障政策，无法从根本上激励地方政府提供住房保障。公租房的建设实施只依赖于地方政府投入多的行政化运作约束，地方政府在财力约束下，难以继续扩大公租房的供应规模。其次，公租房项目自偿性较差，融资体系的可持续性存在困难，甚至现金流难以覆盖贷款利息。再次，土地资源稀缺，商品房用地和公租房用地冲突，商品房土地为地方政府持续贡献土地出让收益，公租房需要地方政府持续投入财政资金进行开发和运营，地方政府难免陷入两难的境地，最终以“经济人”的角色选择加大商品房用地供给，相对减少公租房的用地，以至于减少其建设规模。

3.2 社会分层和贫富分化的标签化

地方政府建设过于集中，且为了节省用地成本，连片开发、连片建设，加大了集中片区的管理难度。公租房小区物业管理难以为继，不排除在特定的情况下，形成“贫民区”的可能。再者由于用地成本，选择在远郊建设，使得住户加大了居住成本和通勤成本，为了进城就业，出现空置率，也极易形成“暴乱区”和“贫民区”，进一步出现社会分层和贫富分化的标签化，贫困的聚集和再生产，阻塞社会流动。

3.3 分配有失公平，诚信缺失

由于缺乏科学的衡量方法和透明的个人信息，通常只有民政部门才知晓当地每个家庭的具体经济信息。主管部门无法获取申请对象的完整且真实的信息，进而住房保障部门无法动态查询、审核、监督，或者是这些信息分散在各不相同的业务部门，无法统一集成使用，导致项目不能单独的服务于中低收人人群，也可能有较高层次人群人住。公租房低廉的入住价格也有可能诱导寻租，滋生腐败，削蚀制度公平的基础，导致公租房分配有失公平。

4 建议和对策

4.1引入政策资金，降低融资成本

一是政府方债券融资：借助发行公租房建设项目所在地的融资平台发行私募债，即向公租房所在地区的企事业单位，社会团体或个人发行为本地区公租房建设项目筹集资金的地方债券。二是引导开发企业长期持有公共租赁房物业，并通过租金收益获取投资回报的盈利模式。三是以市场化进行公共租赁房的投资、开发和建设，有利于“投资一置地一建设一租赁一运营”业务模式的形成。最后还可以尝试允许公租房建成小区产权和项目股权的转让，降低投资者退出门槛以吸引更多社会资金进入公租房投资领域股权转让，但不得按套转让。

4.2 强化社会监督，完善政府管制

各区县住房保障管理部门负责本行政区域内公共租赁住房后期监督管理工作，对公共租赁住房产权单位进行指导、监督和检查，依照规定组织相关部门对公共租赁住房承租家庭资格进行复核。公共租赁住房产权单位应负责租赁管理、物业服务等工作，并协助住房保障管理部门加强承租家庭资格动态管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）及社区管理部门等开展社区服务。

4.3 建立诚信体系，确保公平分配

住房城乡建设主管部门建立本市公共租赁住房管理信息系统，完善公共租赁住房使用情况、申请轮候家庭及配租家庭动态档案，实现全市动态管理。公共租赁住房产权单位和区县住房保障管理部门应及时将公共租赁住房使用情况、承租家庭信息变动情况录入公共租赁住房管理信息系统，保证信息准确。

4.4 多元混居社区，创新管理模式

多元混居的异化社区模式是以不同职业、文化背景的群体以自己的实际支付能力为前提，共同居住在不同价位梯度的社区，形成利益互补的社区，和谐相处优势互补，形成共同生存的一种居住模式。例如社会结构的混合、公共服务设施的混合，促进公共服务的均等化。这种模式可以实现设施共建共享、布局优势互补，让中低收入人群消除距离感，增添归属感。并促进社区和谐，增加发展机遇，凸显社会平等，提高住区文明，创新管理模式。

4.5 实行配建手段，减少财政亏损

为提高土地的利用价值，减少地方政府在公租房建设实施过程中地方财政的亏损，将在商品房建设项目中，配套建设公租房作为土地出让或者划拨的条件之一。即在新建商品房项目中，配比建设一定比例的公租房，由土地竞得人根据公租房的建设标准，按照规定比例、总建筑面积、套数、布局和套型等要求配套建设，建成后房屋由政府按照约定方式回收或回购，再进行分配。

5 结论

公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，具有保障性、政策支持性、租赁性、专业性、供应群体广泛性等特点，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。其覆盖面较广，不仅包括本地中低收人家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，以达到真正缓解住房需求，不会产生因房价过高而导出的“挤出效应”，实现住房市场的持续性进步。必须注意到，在大力发展公租房的同时，还需要很多相关配套制度的支撑。