房地产企业新会计制度与税收的差异浅析

司长青

摘 要：本文从费用扣除、利润时间、销售成本以及会计处理等方面对房地产在新会计制度与税收的差异进行主要分析，旨在为房地产行业尽快掌握两种制度的思路。

关键词：房地产企业；新会计制度；税收差异

房地产行业与其它行业有着明显的差异，这种差异具体体现在，项目的资金投入量大且建设周期长，建设过程受到诸多因素影响。除此之外，房地产行业会计制度和税收政策存在较大的出入，对房地产行业的水费征收是以《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006131号）为依据，对该文件进行分析后，发现该文件与目前实行的《房地产企业会计制度》存在出入。本人结合自己的实际工作就两者之间的差异进行解析。

一、期间费用扣除方法的差异

根据国家相关文件的规定，在期间费用的扣除方面应该遵循核算以及税前扣除的基本原则，作为开发企业，在对各项费用进行核算和扣除时，必须按照上述规定进行，将各项成本与期间费用区分开来，进行核算和扣除。如果某项成本是在该工程竣工之前发生的，那么可以将其直接计入到成本对象当中，如果某项成本是在该工程竣工之后发生的，首先应当在有关规定的前提下，将未完成和已完成这两部分进行分摊处理，然后，将已完工成本承担的部分，在已实现和未实现销售的可售面积之间进行分摊，值得注意的是，首先要在当期进行扣除由已实现销售的可售面积分摊的部分。

房地产行业会计制度中明确规定，开发产品成本项目中，只可以将处在项目开发阶段时，发生的借入资金以及产生的利息计入其中，对于除此之外产生的全部费用，不对其进行细致划，全部计入到当期损益。

二、会计制度销售时间确认与税法中发生纳税义务时间的差异

1.收入确定原则。其一，对产品进行销售，收款方式选择一次性全额收款的，收入的确定以实际收讫价款或取得索取价款凭据之日为准。其二，对产品进行销售，收款方式选择分期付款的，收入的确定以销售合同或协议约定的价款和付款日为准。如果付款方将全部款项在合同或约定规定期限前交付，收入的确定则以实际全部付款日为准。其三，对产品进行销售，收款方式选择银行按揭的，收入额的确定以销售合同或协议约定的价款为准，首付款的确定以实际收到首付款日为准，余款的确定以银行按揭贷款办理转账之日为准。其四，对产品进行销售，选择委托方式的，对收入的確定应当按照下列原则：（一）委托方式选择支付手续费的，收入的确定以销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日为准。（二）委托方式选择视同买断的，合同或者协议的签订主要分为两种，一种是开发商和购买方，另一种是开发商、委托方和购买方，假若合同或者协议中体现的价格要比买断的价格高，那么收入的确定应当按照合同或者协议当中体现的价款为准，将收到委托方清单日作为收入确定日，反之，收入的确定按照买断价格为准，将收到委托方清单日作为收入确定日。（三）委托方式选择基价，分成方式选择超基价双方分成的，合同或者协议的签订主要分为两种，一种是开发商和购买方，另一种是开发商、受托方和购买方，假若合同或者协议中体现的价格要比基价高，那么收入的确定应当按照合同或者协议当中体现的价款为准，开发商将约定好的分成额支付给受托方。值得注意的是，这一部分的费用不能从销售收入中扣除；反之，收入的确定按照基价为准，将收到委托方清单日作为收入确定日。如果购买方与受托方签订了合同，收入的确认要在基价的基础上加上分成额进行计算，最终结果确认为收入。（四）委托方式选择包销的，如果实在包销期内将产品销售出去，收入的确认可以按照委托方式中的第（一）项和第（三）项进行确认，如果超过包销期，还没有将产品销售出去，收入的确定以合同或者协议中的规定为准。①销售方式选择预售和分期付款的，收入的确定以合同规定的付款时间为准。②销售方式选择按揭的，收入的确定以银行将按揭贷款办理转账之日为准。③采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，收入的确定以房产使用权交付为准。

2.收入确定条件。其一，转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，并且购买方已经收到发票以及结算账单时，销售实现。其二，对于代建项目，在竣工进行验收的环节将交接手续办妥，委托方收到开发商相关的价款结算账单，销售实现。其三，在对土地或者商品房选择分期收款和销售的，在合同规定的期限内，将收入分次转入。其四，将产品租出的，收入的确定在合同或协议规定的期限内，收取租金，没有按时上交租金的，也认为收入实现。

三、产品销售成本和计税成本的差异

《房地产企业会计制度》规定：要将反映企业一些主营业务的实际成本纳入到经营成本项目中，在进行填列时，要严格按照各个科目的实际发生额。

相关文件规定：在当期准许扣除的销售成本指的是已经销售出去的产品，对单位工程成本的确认按照当期已实现销售的可售面积和可售面积为准。其计算公式为：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积，已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积x可售面积单位工程成本。

在开发上区内开发商建设的配套措施，在会计上可以将其作为实际成本接转成本，税收按照配套措施是否盈利进行了不同的规定：对非营利性，产权归全体业主所有的，或者将其无偿赠送给政府和相关部门的，作为公共配套设施，在费用的处理方面严格按照相关规定。对营利性或产权属于开发商的，无偿赠与包括盈利性企业的，对成本应该进行单独核算，除设施为开发商自己使用按照固定资产处理之外，其它全部按照建造开发产品处理。

四、利润时间确认的差异

当开发商在建设过程中，将未完成的产品做预售处理后，在会计上，是不允许对收入进行确认的。也就是说，项目在未完工的情况下，产生收入，在会计上是无法进行结转的，即使采用配比原则也不能实现，利润也就无法计算，国家相关文件对这种情况下的收入进行了规定：首先按照预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额。由此可见，会计制度和税法上存在利润确定的时间差异。

五、产品开发自用的会计处理与税收规定的差异

开发商除了将产品进行租出、售出等其它用途外，还涉及到自用，或者将其无偿赠与政府或相关部门，以及其它企业，有时还将产品用来做赞助，作为优秀员工奖励以及样板房等，在会计上，将其看作为是企业内部的结转关系，不符合会计中的销售收入确认原则，因此，不能对其进行销售处理，在处理方式上，将其作为成本转账。

六、结语

综上所述，本文对目前会计制度和税收之间的差异进行了全面分析，两种制度之间的差异必然会给我们的正常工作带来一定的影响，同时，也正是这些差异，让我们在今后的工作中，能够更加熟练把握两种制度之间的思路，这种差异不会在短时间内被打破，这对会计人员提出了要求，要求在保证会计工作质量的同时，及时、准确的缴纳税收，做到上述两点，将会有利于今后的税收筹划。

参考文献：

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