重庆市忠县社区物业管理现状调研

李小双

摘 要：物业管理是社会文明进步的重要途径，是促进社会和谐稳定的重要手段，也是社区治理的发展趋势。近年来，忠县纳入物业管理的区域逐年增加，但也存在一些问题，主要包括开发商、业主、物业企业、职能部门、单体楼和老久住宅五个方面。提高物业管理水平的建议：加大舆论宣传，提高全民物管意识；采取有效措施，规范物业服务行为；严格把关，创造良好物管条件；建立物业管理联席会议制度，强力推进物管工作；强化部门职责，分类处置遗留问题。

关键词：忠县；物业管理；现状；调研

社区物业管理在现代城市生活中起着重要作用，专业化、规范化的物业管理有利于营造方便舒适安全的居住环境和工作环境。而且，物业管理是社会文明进步的重要途径，是促进社会和谐稳定的重要手段，也是社区治理的发展趋势。鉴于此，课题组对忠县社区物业管理的基本情况进行了实地调研，从中梳理出一些共性的问题，并提出一些具体的对策建议。

一、忠县社区物业管理的基本情况

物业服务企业的基本情况：忠县第一家物业服务企业成立于2005年，截止目前为止，已在忠县登记备案的物业服务企业共27家；其中，一级资质1家、二级资质2家、三级资质24家。

纳入物业管理服务的小区和公共区域：目前，全县共有90个物业小区、740万㎡的房屋已纳入物业管理服务范围，其中2007年以后新建商品房全部纳入物业管理，2007年以前建成的单体楼、独栋楼（含单位集资房）及老旧住宅（含开发商开发的住宅小区），部分已按业主自治和聘请物业服务企业服务的方式纳入物业管理；此外，还有县行政中心、街道办事处（部分乡镇政府）、政府部门、学校、医院等机关事业单位的办公楼和城镇的道路、花园、公园等公共区域，也由物业服务企业提供物业管理服务。

二、忠县社区物业管理存在的主要问题

（一）房地产开发商遗留问题较多，引发物管矛盾纠纷

一是有的房地产开发商提前交付不具备使用条件的商品房，把本该由自己承担的前期开发责任和建设成本直接遗留和转嫁给物管企业，导致开发商、业主、物管企业产生纠纷。经统计，全县此类情况共有22个房地产开发项目、1.4万余套、建筑面积164.04万㎡房屋。二是有的房地产开发商未切实履行销售合同中约定的义务，导致其建设的商品房标准与销售合同约定存在差距、小区公共配套设施不完善、房屋存在质量瑕疵、规划更改、延期交房、权证未办以及违约赔偿等遗留问题得不到及时解决，业主将怨气发泄到物业服务企业身上，引发物业管理矛盾纠纷。

（二）业主物管意识参差不齐，增大物管工作难度

一是部分业主物业管理意识差，尚未形成有偿物业服务消费观念，拒缴或恶意拖欠物管费。二是一部分灵活就业、收入不稳定业主经济承受能力有限，交不起或一段时间交不起物管费。三是部分业主以物业服务企业服务不到位为由拒交物管费。四是部分业主乱停乱放车辆、乱搭乱建违章建筑、乱栽乱种破坏绿地、乱堆乱放侵占公共空间，导致大量业主以物业服务企业不作为、管理不到位为由拒交物管费。五是部分小区未成立业委会，以及部分业委会委员存有私心，不能在业主和物业管理企业需要的时候做出相应行动。

（三）部分物业企业经营不善，提供低质物管服务

一是我县物业服务企业规模小、服务面积少、存在恶性竞争，一些物业服务企业入不敷出，主动退出。二是我县物管收费标准和收缴率较低，制约物业服务企业发展。除新楼盘外，物管收费标准大多执行的是2005年县物价部门核定的0.45-0.7元/㎡之间，偏离市场规律，导致企业效益低下、服务质量偏低、业主投诉增加，形成恶性循环。三是物业企业职工工资低，员工流失率高，专业人才匮乏，服务意识落后。四是物业企业处理物业纠纷不及时，解决途径有限，依法开展工作能力不强。

（四）职能部门监管缺位，物管工作保障乏力

一是相关职能部门对房地产开发商的违约行为监管不力、处理不及时，处罚不到位，造成潜在的矛盾纠纷。二是房屋交付业主后，一部分业主随意违法乱搭乱建、毁绿损绿、乱停乱放、堵塞消防通道或公共空间，相关职能部门未及时整治处罚，存在以罚代管现象，致使物管工作得不到相关职能部门的大力支持和有力保障。三是相关职能部门对物业管理企业的不当行为未及时纠正，致使物业服务水平难以提高。

（五）单体楼及老旧住宅条件差，物业管理推进难度大

我县单体楼及老旧住宅情况复杂，2013年完成了3个老旧住宅小区的物业管理试点工作，目前较多单体楼和老旧住宅还未纳入物业管理服务范围。一是建设年代久远，建设标准不高，配套设施设备不完善；二是物业管理投入大、日常维护费用高，按现行物业服务收费市场标准收费利润少甚至无利润，物业服务企业不愿介入管理；三是部分住户收入低、物业管理认识不到位，有的不愿接受物业管理服务，有的只愿简单的物业管理服务，还有的只愿享受免费的物业管理服务，难以形成一致性的意见。

三、完善忠县社区物业管理的对策建议

（一）加大舆论宣传，提高全民物管意识

一是编印物业管理法律法规和政策文件汇编并广为散发。二是在《忠州日报》、手机报、忠县电视台刊登或播报物业管理法律法规政策的知识问答。三是利用网络、电视、广播、报纸和杂志等宣传载体，通过标语、横幅、板报、专栏、上街宣传（咨询）、发放资料（传单）等多种群众喜闻乐见的方式宣传物业管理法律法规和政策，提高整个社会特别是广大业主的物业管理意识。

（二）采取有效措施，规范物业服务行为

一是政府出台扶持政策，鼓励并支持物业服务企业优化组合，做大做强龙头物业服务企业，树立行业典范。二是邀请物业管理专家送教下乡、到县开班培训我县物业服务企业的法定代表人、部门经理和其他从业人员，提升其业务素质和整体服务水平。三是强化物业服务企业资质管理，严格物业服务行业市场准入。四是规范物业服务行业市场秩序，推行物业服务企业年度考核制度。开展优秀物业服务企业、优质服务楼盘评选活动。五是规范物业服务企业退出行为，建立物业投诉责任机制。对服务质量低劣、信誉低下的物业服务企业列入黑名单，实行市场禁入。

（三）严格把关，创造良好物管条件

一是严把城市规划控制关。县规划部门严格按照相关标准规划、设计消防、电梯、车库等公用设施设备，加强规划实施的动态管理，严禁擅自更改规划，确保物业管理综合配套设施设备同规划、同设计、同建设，从源头上为物业管理创造良好条件。二是严把商品房预售许可关。县国土房管局在核发《商品房预售许可证》前，必须要求开发企业选聘物业企业对小区进行前期物业管理，明确管理的具体时间到项目综合竣工验收后，业主入住、选举产生业主委员会、聘请新的物管企业为止。三是严把竣工验收备案关。县城乡建设管理部门在进行新建楼盘竣工验收备案时，应严格查验物业管理用房配备完善情况和其他综合配套设施设备的完善情况，未按规定配备完善，一律不得竣工验收备案和交付使用。四是严把小区公（共）用设施设备功能移交和承接查验关。房地产开发企业应及时移交小区公用设施设备，未按规定功能移交的，县城乡建设管理部门应督促其限期移交，暂停其商品房预售监管资金拨付，并将其记入开发企业诚信建设档案，县国土房管部门不予办理该项目的房地产权总证。

（四）建立物业管理联席会议制度，强力推进物管工作

建立由街道办事处（乡镇政府）召集，国土房管、居委会、公安、物业服务企业、业委会成员等参加的物业管理联席会议制度，专门研究解决物业管理过程中出现的问题和矛盾纠纷。一是街道办事处（乡镇政府）、社区居委会、业委会要加强对业主的教育引导，动员业主积极参与物业管理活动，引导业主主动履行按期缴纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务。二是街道办事处（乡镇政府）要切实履职，认真指导其辖区内业主大会召开和业委会组建工作，加强业主大会和业委会监管工作，积极支持业主大会和业委会依法履职、依法维权，对拒不缴纳水电费、物业服务费的业委会成员，取消其业委会成员资格。三是推进业主委员会自治工作，充分发挥社区居委会、业委会的调解作用，提高物管工作效率。四是开展主体考核工作，将各物业管理责任主体是否认真履行工作责任，纳入相关部门年度综合工作目标考核内容之一，督促各职能部门积极按照相关规定主动履职；创建街道办事处（乡镇政府）、相关部门、物管公司、全体业主共同参予的“四位一体”物业管理工作新模式。

（五）强化部门职责，分类处置遗留问题

一是按照“政府牵头、社区组织、群众参与”的原则，推动原已建成投入使用的单体楼或老旧住宅楼的物业管理服务工作。凡有条件实行物业管理服务的，召开业主大会、成立业委会，选聘物业服务企业实行物业管理服务；不能成立业委会的，由老旧住宅所在地居委会代行业主委员会职责，实行社区居委会和楼院业主“共治”，几个楼院共同选聘一个物管企业一并实行物业管理服务；无条件实行物业管理服务的，以居民自我管理、自我服务为主要形式进行业主自治管理。二是由县供电公司、自来水公司、天然气公司等专业单位本着“尊重历史，以人为本”的原则，妥善解决单体楼或老旧住宅楼遗留的水、电、气的一户一表问题。三是由县城乡建委、规划局、消防大队等职能部门按规定处理并督促已存在物业管理遗留问题的房地产开发商按规划、设计要求完善全部设施设备，完善综合竣工验收备案手续，使其具备房地产权证书办理条件。四是推行物业管理遗留问题处理专项会议制度。物业管理遗留问题处理专项会议由县房地产开发项目遗留问题处理工作领导小组组织召开，相关部门单位和企业参加，专门研究解决房地产开发项目遗留问题。五是严格处理乱搭乱建、毁绿损绿、乱停乱放、堵塞消防通道等的业主。并由公安部门牵头依法查处拒交水电费和物业服务费，并组织、带头无理上访、闹事的极端个别业主，维护社会公平正义和安全稳定。（作者单位：中共忠县县委党校）

参考文献：

[1] 魏惠芝.城市住宅小区物业管理问题与对策探究[J].法治与社会，2015（17）.

[2] 杨大平.大连市社区物业管理现状调研和模式选择[J].经济师，2015（9）.