扬州市东关街历史文化街区民居客栈开发研究

张伟

[摘 要]民居客栈是旅游住宿业的一种重要形式，也是一种特殊的旅游吸引物。历史文化街区是民居客栈开发的重要载体。本文分析了扬州东关街历史文化街区民居客栈开发的现状，存在的问题，并对产生这些问题的原因进行深入分析。在此基础上，探讨了促进东关街历史文化街区民居客栈开发的具体措施，指出应该坚持政府主导、居民参与的开发路径。

[关键词]东关街；历史文化街区；民居客栈；政府主导；居民参与

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.39.122

民居客栈是旅游住宿业的一种重要形式，也是一种特殊的旅游吸引物。越来越多的旅游地把开发民居客栈作为缓解住宿业淡旺季难题，丰富旅游产品，增加旅游吸引力的重要措施。历史文化街区指经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的保存文物丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并具有一定规模的区域。因此，历史文化街区是民居客栈开发的重要载体，一些地方开始把民居客栈的开发作为促进历史文化街区旅游发展和街区保护的重要措施。下文以扬州东关街为例，对历史文化街区民居客栈开发进行探讨。

1 扬州东关街民居客栈开发的背景分析

扬州是国务院首批公布的中国24座历史文化名城之一，也是我国著名的旅游城市，境内旅游资源众多，旅游业发达。东关街是扬州城市发展演变的历史见证，也是扬州运河文化与盐商文化的发祥地和展示窗口，距今约1200年历史。历史上，东关街曾是中国盐运经济的中枢，经济繁荣，是很多富商巨贾的居住地，也是一些历史名人的居住地，留有大量的有特色的民居建筑。街内现有50多处名人故居、盐商大宅、寺庙园林、古树老井等重要历史遗存，其中国家级文保单位2处，省级文保单位2处，市级文保单位21处。另一方面，东关街是扬州传统街巷文化的代表，核心区内传统风貌基本完整，60%的建筑以传统风格为主，32条历史街巷保存基本完整。这些为民居客栈的开发提供了物质载体。同时，东关街当地居民传统生活方式的保留，也为民居客栈的开发提供了文化载体。

另一方面，东关街是最能体现扬州特色的历史文化街区，也是扬州古城保护与复兴的重要区域。扬州市政府已将民居客栈开发作为老城区发展的一项重点工程。目前，已确立汶河街道仁丰里街区、南河下街区、东关街街区作为重点区域进行民居客栈的集中开发。政策支持也促使了东关街民居客栈的开发。

2 东关街历史文化街区民居客栈开发现状及存在的问题

2009年，位于东关街中段偏西的长乐客栈开业，这是东关街最早的一家民居客栈，该客栈是“双东”历史街区的一处核心建筑，是一家具有扬州地方传统的明清院落式建筑特色的主题精品酒店，也是扬州最大的民居客栈。2011年东关街道大学生村官创业项目“古城民居乐”进行试点，并于2012在双东沿线和三祝庵邻里中心推行。同期，小规模民居客栈开始在东关街发展起来，其中比较有名的有同福客栈、七夕客栈和东关客栈。三家客栈均于2012年开业，其中同福客栈在扬州东关街中段，共有8间客房，4个标间房，4个大床房；七夕客栈东关街店位于东关街242号，共7间客房；东关客栈有6间客房（资料来源：实地调查）。目前，东关街民居客栈开发主要存在以下几个问题。

2.1 当地居民自营客栈比较少

目前，东关街民居客栈以商户租房经营为主，当地居民自建自营的民居客栈比较少。同福客栈、七夕客栈和东关客栈均是商户租房经营，由东关街当地居民利用自家房屋自建自营的民居客栈非常少。租户经营的居民客栈，以民居为载体，在客栈的风格设计、装修、设施设备的配置等物质方面均反映了传统历史文化的特点。但是，其性质完全是经营性的，客栈的生活气息不浓。而传统意义上的民居客栈属于家庭旅馆的一种，强调主人和客人一起营造一种生活气息，即居住和经营结合在一起，通过主客之间的充分交流互动，满足体验型旅游者想要体验当地生活文化的需求。因此，东关街民居客栈的客源还是以传统的大众旅游者为主。仍然没有摆脱大众旅游带来的淡旺季的影响，旺季时出租率达到100%，但淡季时出租率仅有40%（资料来源：扬州旅游网），这与扬州住宿业的淡旺季相吻合。另一方面，没有了生活气息，仅仅是设施设备和物品配置方面的复古，也使得民居客栈等同于一般的经济型酒店，而在竞争力方面，由于周边配套以及经营方式的影响，这些民居客栈在与经济型酒店的竞争中处于劣势，平均出租率低于经济型酒店的平均出租率。

2.2 当地居民参与性不高

民居客栈的核心是客栈所包含的生活气息和主客之间的深层交往。因此，需要当地居民参与民居客栈的开发和经营，最好是自住和经营相结合。然而，东关街居民对于民居客栈开发的参与性不高。原因主要在于：（1）东关街现住居民中约60%是老年人，接受新事物的能力比较差，没精力进行民居客栈的开发，而年轻人多数搬离街区，对街区的发展政策不了解，很多人不知道东关街道实施的民居客栈开发政策。另外，还有相当一部分原住居民搬离后房屋空置，或租给外来务工人员，这些居民平时很少来东关街，对东关街的发展也不大关心。（2）当地居民自有的老房子年久失修的较多，很多房子不具备改造民居客栈的条件，居民自住房和用于经营的客栈安全要求不同，消防安全要求高。由于不少民居都处在深巷之中，有的还是很窄的“一人巷”，本身消防通道缺少，特别是一些民居还是木结构的，安全系数不够，达不到防火级别，难以通过相关部门审查。（3）民居客栈是一种新的住宿业模式，很多居民对此了解得比较少，对此发展前景和投资回报也不了解，民居客栈开发前期改造需要投入大量的资金，居民不愿意投资或无钱投资，也不愿意承担风险。（4）民居居民有自己的本职工作，没有时间和精力再来经营民居客栈。（5）政府宣传不到位，少部分居民有开发民居客栈的想法，却不知道该怎么兴建和经营，更不知道需要办理哪些手续，就打消了此想法。

2.3 东关街现有的民居客栈经营效果并不理想

笔者调查发现，东关街现有的小规模民居客栈经营效果并不理想，仅是旺季时客源能够保证，并且利润也不高。除了上面提到了生活气息不足，和经济型连锁酒店相比，缺乏竞争力以外，还存在下面两个原因。

（1）缺乏配套的停车场地，东关街民居客栈基本上都没有配套的停车场地。就客源来看，其规模决定不能接待旅游团队，只能接待一些自助游游客，在自助游中自驾车旅游比例越来越高，没有停车场，无疑会让一些自驾车游客望而却步。

（2）单兵作战，无法实现客源共享。目前，东关街客栈基本上是单兵作战，没有建立合作关系，在宣传促销方面也是各自为政，宣传促销的力度不够。另一方面，也没有建立客源共享机制，无法接待人数较多的团队客人。

3 促进东关街民居客栈开发，提高民居客栈竞争力的具体措施

针对上文提到的问题，笔者认为要促进东关街民居客栈开发，提高民居客栈的竞争力，必须坚持政府主导的方针，发挥当地各级政府在民居客栈开发和经营中的作用，构建政府主导、居民参与的充满生活气息的民居客栈开发和经营模式。

在民居客栈开发阶段，为了保证民居客栈的文化内涵和生活气息，当地政府部门应鼓励当地居民参与，利用自家房屋自建自营，而不能过多采用将原住民迁出，招商引资开发民居客栈的做法。为提高当地居民参与性，政府可以从四个方面着手。首先，加强宣传，向当地居民传播民居客栈开发的相关知识，提高他们参与的积极性；其次，提供支持，政府部门应向一些有参与意向的居民提供免费技术指导，或提供免息贷款的方式，解决居民资金和技术上的困难；再次，政府部门做好居民区基础设施建设，在供水、供电，特别是与卫生间有关的地下水管的建设中发挥主要作用，改善居民区生活环境；最后，做好审批手续的简化工作，在与民居客栈经营相关的工商、卫生、消防等手续审批方面为当地居民提供便利。

在民居客栈经营阶段，政府部门仍要发挥主导作用，帮助民居客栈培植市场。借鉴日本的“妻笼”模式和英国的B&B发展模式，并结合东关街的实际，本文建议当地政府部门成立客栈运营公司，该公司以服务为主，适当参与经营。其作用类似于星级酒店中前厅部和销售部的作用。所有加入运营公司的民居客栈都类似于星级酒店中的有特色的客房（楼层）。客栈运营公司设配套的停车场，游客可以在客栈运营公司办理相关的入住手续，然后由工作人员带客人去相应的客栈入住，并和客栈经营者办理交接手续。整个经营应相当于星级酒店一样，这样让游客感受到星级酒店带来的便利，又能感受到不一样的住宿体验。另一方面，客栈运营公司负责统一营销宣传，安排客人在不同的客栈之间进行调配，实现客源共享。同时，客栈运营公司可以采用分散入住的方式接待团队客人，扩大民居客栈的客源市场，提高市场竞争力。

民居客栈的开发不同于一般旅游资源的开发，更不同于旅游住宿业的开发，其涉及历史文化街区的保护与复兴。东关街民居客栈的开发不仅需要政府部门的引导，更需要政府部门的主导，这样才能促进历史文化街区的保护与复兴。

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