春暖花开看盘去

张佳竹 曾慧娟

作为传统的楼市小阳春，3、4月份也是房企项目去化的一个重要时间节点，随着春节长假的结束以及二套房贷首付下调等政策利好传来，北京房地产市场也逐渐开始活跃起来。记者走访发现，售楼处人气正在逐渐恢复，“低价走量”仍旧是打破观望的制胜法宝。

50余楼盘将入市

市场上传来的阵阵暖意，也给了开发商更多的信心，根据亚豪机构统计数据显示，3-4月，北京楼市将新增56个项目。这其中既有苏宁·尊悦大厦、绿地中央广场国际公馆、盛德紫阙、通泰国际公馆、壹中心、鲁能七号在内的18个纯新盘，也有首开·熙悦尚郡、中建·国际港、五矿·铭品、中冶·德贤公馆、大苑海淀等30多个老项目后期。而在此之前，2015年的楼市供应一直处于低位，截至3月中旬，近3个月的时间里，北京住宅市场仅实现了19盘的供应，相比去年同期开盘项目数量减少了17个。

从供应特征来看，3-4月预计入市项目呈现全面开花的分布趋势。从区县分布来看，昌平区以11盘居首，包括石景山、怀柔在内，北京各个区县均有项目入市；从物业类型来看，刚需住宅、公寓豪宅、小户型商住、别墅均有所供应；而从价格区间来看，3-4月入市项目也囊括了单价万元左右的远郊低端项目、单价7万元的城区豪宅项目以及改善型项目。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，供应的全面开花有共性的因素，也有个性的因素，其中像商住项目入市主要是为抓住北京依然限购的时机，在优势最大化的阶段加快去化；低端刚需类项目的踊跃则是避开后期自住房产品的竞争；而豪宅项目开年入市则是为争取高端市场有限的资格客源，先下手为强。

中原地产首席分析师张大伟预计，3月份大部分城市的项目将依然处于一个平价走量的促销状态。同时，信贷政策也将继续放松，再次降准、降息的可能性依然较大。而从整体环境来看，各地方政策也会从其他政策角度给楼市松绑，这些都有利于购买力的释放。

低价开盘仍是主流

从3-4月预计入市的项目定价来看，56个项目当中仅23个项目公布了预计售价。

亚豪机构副总经理高姗认为，该阶段正处于项目“定价难”的时间节点，特别是对于首次开盘的纯新盘而言，定价不仅决定着项目首期推出的销售成果，还影响到后期的营销打法，开发商会慎之又慎。

另外，由于近两年北京土地市场受到追捧，导致部分项目的地价成本较高，因此产品定位与价格定位本就是摆在开发商面前的一道难题，既要保证项目利润，又得考虑区位价值与客户预期，因此定价更为艰难。

不过，记者调查发现，多数新盘仍坚持低开为主。例如位于大兴区的中建·国际港项目推出了商住公寓部分，早早就在围挡上打出了18000元/平方米的价格，吸引购房人。而该项目的住宅部分早在2013年就曾以24500元/平方米的价格开盘售罄。

此外，从3-4月将入市项目的定价特征来看，两极化现象开始逐渐明朗，即中低端项目维持稳定水平，甚至略有下降，高端项目则持续走高。

从中低端项目定价来看，其中首开·国风美唐报价3.2万元/平方米，与2014年销售价格保持一致。纯新盘苏宁·尊悦大厦目前报价为2.2万元/平方米，相比周边在售项目低2000元左右。

从豪宅项目定价来看，却呈现持续走高趋势，其中3月预期入市的大苑海淀名著2012-2013年一期入市价格仅为3.2万元/平方米，但2014年其周边高价地项目金投银泰琨御府项目以7.3万元/平方米的价格入市之后，也直接拉升了其价格预期，3月开盘预计报价攀涨至7万元/平方米起。

刚需产品抢跑楼市

业内认为，虽然两会后政策趋于放松，但具体政策尚未落地，定价过高的项目市场难以接受会令蓄客困难，而预期定价过低，一旦市场出现涨势，开盘提价又担心客户流失，两难之下也有不少开发商暂不宣布价格，静观市场变化。

“事实上，这也反映了大部分企业对于目前楼市持谨慎态度。”一企业营销负责人向新京报记者解释道，一般情况下，项目对于自身定价是有一个预估的，但由于这一段时间市场大环境的影响，市场情况也不是很明朗，因此开发商方面也都在观察。

不过，还是有部分项目为了快速去化，也已开始给出一些优惠以吸引客户。比如纯新盘苏宁·尊悦大厦开盘报价不仅比周边在售项目便宜2000元左右，开发商还给出贷款98折，全款95折，以及去指定店面购买5万元苏宁电器卡可享总房款直降10万的优惠。除此之外，一些老项目后期也选择平价入市的策略，比如首开国风美唐报价3.2万元/平方米，与2014年销售价格保持一致。

“由于2013年市场较好，因此很多企业去年的目标都定得较高，结果市场遇冷，虽然有企业年底抢回了一点业绩，但是大部分目标都未能完成。”泰禾集团品牌总监沈力男表示，往年北京市场一般也都会出现这样的情况，上半年为了完成目标大都以走量为主，尤其是在今年销售压力较大的情况下，刚需项目采用平价走量的策略是很正常的。

改善型产品主导市场

除去定价谨慎之外，3-4月预计入市的项目当中还呈现出另外一个特征，即改善型三居产品明显占比较重。在40余个普通住宅项目当中，以三居产品为主打的项目高达28个，超过半数。其中像首开·熙悦尚郡主打136平米南北通透三居，而五矿·铭品则主打130平米-170平米三居。

高姗认为，以舒适三居为代表的改善型产品出现发力趋势，主要基于三方面原因，首先在北京地价飙升的背景下，小户型的建安成本更高，因此中大户型成为平衡成本的更优选择，此外，由高地价倒推而成的项目高定价，从价格上看只能面向中高端客群，而中高端客群置业目的主要是改善升级，需要的是大户型住宅产品。开发商无论是受制于成本原因，还是源自购房需求的对位，都不得不增加大户型产品的开发量，造成自3-4月开始，北京纯商品住宅市场的供应结构将改变过去以中小户型刚需产品为主的格局。中大户型的产品供给增加，造成市场二元分化的局面更加深化，以自住房为代表的刚需市场价格保持平稳，而纯商品住宅市场价格高企，两类产品间的价格鸿沟、产品差距将会逐渐拉大。