拯救鄂尔多斯

龚小锋

在鄂尔多斯东南部，耸立着一座号称耗资50亿，为数百万居民建造的新城。该新城一直被外界关注，并被冠以“鬼城”的称谓。原因是该新城自2010年建成之后，就被报道称几乎无人居住。

在3月10日上午的十二届全国人大三次会议内蒙古代表团全团会议上，鄂尔多斯市长廉素再次被问到“鬼城”、“空城”的相关问题，从而引发了外界再次关注。实际上，鄂尔多斯开始试图以一种新的面貌示人。“天朗气清，自在养生”，廉素在两会上就为鄂尔多斯的生态旅游做起了广告。

楼市探底

鄂尔多斯辖1个市辖区和7个旗（不包括新规划的康巴什新区）。其中的“一区”即东胜区，是鄂尔多斯经济、文化、金融、交通和信息中心，常住人口50多万，约占鄂尔多斯人口的三分之一。

媒体报道的鄂尔多斯房地产泡沫，主要集中在东胜区，而外界所称的“鬼城”，则指为分担东胜区部分功能而在该区附近新建的康巴什区。

当年鄂尔多斯新区规划报批时，相关部委就曾指出新城规划存在明显弊端：距离老城太远，且为一片荒地，很难聚集人口。但地方政府搞新城建设的热情却十分高涨。

2010年曝出鬼城概念时，该城区新建，还没有多少居民开始迁入。而当年，康巴什新区规划的是100万人口的目标，但眼下康巴什管委会提供的数据显示，当前新区人口仅近8万人，不到当时规划的十分之一。当地媒体的报道称，“一路走过主干道，人少房多，晚上多数小区亮灯不到三成。”

有地产业内人士吐槽说，有开发商朋友在鄂尔多斯的楼盘，售楼处只留一个人了。甚至还有传言称：“整个鄂尔多斯康巴什新城，只有一个房地产策划。这个鬼城，是要埋葬一批楼盘与房企的节奏吗。”

“康巴什新区仍有不少楼盘在售，有部分资不抵债出售的，也有很多之前没卖完的楼盘，库存还很大。”据在鄂尔多斯从事地产行业的吴先生介绍，不过整体来说最难的时候可能已经过去了，现在因为康巴什在冲刺5A级风景区，主打休闲旅游的概念，一部分企事业单位搬过去了，也比以前好一些。

“百万人口级城市，如果新城新区距市区超过20公里，等于找死。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，康巴什新区离鄂尔多斯老城区约30公里之远。相比之下，现在被关注的郑东新区其实不能算是鬼城，因为它紧贴老城区边缘向外发展，定位与规划合理，河南人口最多，郑州人口增速很快，有一定市场基础。

不过，网上此前有传闻称鄂尔多斯房价从“2万跌到3000元”，实际上有些夸张。东胜区2011年巅峰时普通住宅房价稳定在6000元/平方米到9000元/平方米之间，个别楼盘能卖到15000元/平方米。

据记者根据鄂尔多斯多处楼盘的统计，眼下，在东胜区中心圈内，房价在基本在5000元/平方米以上；外圈则在3000-5000元/平方米元范围；康巴什新区的房子，均价降到不到5000元。

“我个人觉得鄂尔多斯房价已经见底了，像东胜区的中心区，毕竟是老城区，现在的均价在5000元左右，已经很难再降了。”吴先生说，还有一些豪宅公寓项目，也能卖到很高的价格。

相关机构的数据也显示，鄂尔多斯楼市接近探底。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，今年1月份，鄂尔多斯房价环比跌幅0.67%，新建住宅样本平均价格为8693元/平方米。2月份的鄂尔多斯房价环比跌幅0.14%，新建住宅样本均价为8681元/平方米。

消化天量库存

2010年，是很多人怀念鄂尔多斯的时代。那是鄂尔多斯人记忆中最美好的一年，是“干什么都挣钱”的一年。煤价上涨带来的资金通过遍及全城的民间集资，进入楼市，进而制造了如潮水般上涨的财富。

有媒体援引一名当地商人的回忆说，“当时真的是干什么都挣钱，你开一个饭馆，开着开着不想开了，随手加价（人民币）100万元都有人接盘。”

但好运气在2011年戛然而止，严重失衡的房地产供给，导致房价泡沫化，民间融资危机也随之爆发，成为压倒当地房价的“最后一根稻草”。2012年煤价下跌，更给了重重一击，使鄂尔多斯市2012年财政收入增幅，从2011年的48%直接自由落体到3%。财富的大潮退下，只留下一幢幢烂尾楼和数不清的债务。

“和温州人不一样的是，温州人大起大落过两三次，2000年前后温州人是第一次暴富后遭遇惨况，当时舆论压力特别大，所以发生了很多跳楼事件。”曾在鄂尔多斯从事房地产工作多年，现在某地产公司担任北京项目负责人的杨曦（化名）回忆说，温州人经过几次大起大落，特别淡然了，债主也不会逼得太紧，政府处理方法也比较成熟。

在她看来，当年鄂尔多斯富起来的那一拨人，是第一次经历暴富，后来遭遇危机，更多是自己被自己吓到了，“谨慎的态度使得房产价格走低，其实购买力还是有的。”

在去年的全国两会上，廉素就曾表示，为了消化天量库存，鄂尔多斯三年内不再批建新的商品房，同时利用三年的时间来消化存量。

针对当地房地产市场存量房多的状况，鄂尔多斯在2012年底就启动试点，把回购存量商品房用作城市棚户区改造安置房和保障性住房房源。这在当地房地产市场疲软的状况下，能够起到一定的消化楼市库存的作用。

鄂尔多斯市房管局副局长孟和平此前称，2014年鄂尔多斯棚户区改造任务为9680户，通过回购存量房安置7666户，接近总数的80%。

对于媒体再次问及的库存问题，廉素回答道：“去年我回答这个问题的时候说，鄂尔多斯没有卖出去的房子还有4.5万套，2014年又卖了1万多套，大体上接近200万平方米。现在我们留下来没有卖完的房子还有3.4万套。再有三年左右时间就能消化掉，鄂尔多斯的楼市不是问题。”

杨红旭认为，鄂尔多斯地方政府嘴上说得轻松，心里却不一定轻松。由于当前全国二线城市去化周期是14个月，三线城市平均去化周期是20个月，按官方的说法还得需要36个月左右，但这还没考虑那些尚未取得预售证的在建、停工楼盘。

部分业内人士甚至更加悲观，最早提出“鬼城”这一称谓的独立经济学家杜猛去年甚至称，如鄂尔多斯、二连浩特、曹妃甸、常州等鬼城估计10年也消化不完。

“能不能三年内消化完，我持保留态度，但鄂尔多斯楼市也没有外界想象的那么可怕。”杨曦认为，刚改和刚需产品会比豪宅好消化一些。由于鄂尔多斯本地土豪资金链断裂后，情况不乐观，对豪宅销售造成影响，比如鄂尔多斯星河湾受影响就比较大。

但在她看来，除了包头是省会城市以外，鄂尔多斯毕竟是整个内蒙排得上名的城市，包括市政建设和医疗配套都很好，一些小城市人口都会去鄂尔多斯打工，甚至成家置业生子，所以人口净流入比较大，而这部分主要是刚需刚改需求，“四千到七八千左右的楼盘，还是有需求的，没那么悲观”。

打造“新鄂尔多斯”

杨红旭认为，实际上，神木、鄂尔多斯这样的城市，由于过于依赖资源价格，前几年楼市投资投机过度，现资源价格暴跌，楼市泡沫破灭后，其复苏时间将远慢于温州。

“这几年鄂尔多斯的房地产市场也逐渐走向成熟，鄂尔多斯人对产品的选择也有转向，不再是外界以为的人傻钱多，他们也不一味追求夸张和浮华的设计了。”杨曦则认为，过去你跟他说干挂石材之类的，现在可能已经很难说服他了。但说一些国际化生活方式，比如物业服务，就更有说服力。

廉素也呼吁，外界不要再聚焦于鄂尔多斯的楼市。因为鄂尔多斯的房地产业占经济发展的比重很小，连3%都不到，所以对鄂尔多斯整体经济不会有什么大的影响。

实际上，鄂尔多斯开始试图以一种新的面貌示人。“天朗气清，自在养生”，廉素在两会上为鄂尔多斯的生态旅游做起了广告，欢迎全国人民来旅游，“冬天到海南岛，夏天到鄂尔多斯”。

根据国家环保部环境监测中心最新公布的2014年全国190个城市PM2.5年平均值数据，鄂尔多斯的数值仅高于三亚、海口和拉萨。“这个数据可是官方的，鄂尔多斯的空气质量确实走在全国前列。”廉素说，得益于鄂尔多斯近年来在产业发展结构调整、节能减排和生态建设等方面所做的工作，“老百姓切身感受到生态环境的改善。”

目前，文化旅游业成为鄂尔多斯市努力打造的朝阳产业。全市国家A级旅游景区和全国工农业旅游示范点已达47家，其中国家AAAAA级旅游景区2家，国家AAAA级旅游景区21家。

“我觉得从长远看，康巴什新区未来房产的升值潜力还是有的。”吴先生说，康巴什新区已正式申报国家AAAAA级旅游区，试图打造成为西部最美草原休闲度假、新颖现代的旅游城市。

“很多包头的人都往鄂尔多斯走了，因为空气和环境好，城市配套建设好，所以我觉得鄂尔多斯的经济也好，房地产市场也好，低落不会是常态。”杨曦说。