房企融资“出口转内销”

龚小锋

开年第一季度，境内、境外融资呈现了完全不同的趋势，一边是佳兆业危机后房企境外融资环境进一步严苛，一边是在一系列的房地产市场松绑政策之下，已停闸4年A股市场涉房再融资开闸。

今年A股房企再融资方案推出的时间，全部为1月16日证监会发言人明确表示取消房企再融资前置审批后，房企再融资需求之急切，可见一斑。

境外融资遇冷

历年一季度往往都是房企境外融资的密集期。但在宏观环境承压、房地产行业走势不明朗的背景下，2015开年境内房企的境外发债，无论是数量还是规模都呈锐减态势。

从年初开始，房企融资局面呈现不乐观的趋势，尤其是融资成本与去年同期相比明显走高，2月份3笔融资的利率均在7.5%以上。如恒大地产在2月10日发行的一笔10亿美元五年期债券的利率达12%，远高于远洋地产此前发行的一笔同为五年期债券4.625%的利率。

2月27日碧桂园发行的一笔五年期的9亿美元债券，利率为7.5%；时代地产3月2日发行的一笔2.8亿美元优先票据，利率也高达11.45%。去年同期他们的融资成本约为6%-7%。

中原地产研究中心统计数据显示，2015年前两个月，房企海外融资暴跌。3月份以来仅完成两笔房企海外融资，预计今年3月份全月融资将比2014年3月份的34亿元大幅缩减。1-2月国内房企海外融资总额度仅为36.85亿元，相比2014年同期的137.91亿元出现73.35%的明显暴跌。

关于出现海外融资暴跌的主要原因，与佳兆业事件和美元升值等因素不无关系。3月2日，标普信用分析师叶翱行公开表示，佳兆业危机后内地房企的境外债券发行明显放缓，境外投资市场对实力较强的开发商还保持开放，但发行债券的定价可能提高，成本也会相应上升。境外投资者尤其注重发债房企的财务状况和风险，对财务杠杆较高的企业会敬而远之。

知名财经评论人余丰慧也认为，随着美联储量化宽松开始退出，美元上涨，黄金价格下跌等都是大概率事件。而美元走强后，热钱将流出中国市场，加剧地产企业融资窘境，也对房地产市场构成利空，从而影响房企的海外融资状况。

据悉，由于美国货币政策逐渐收紧，且美联储很有可能加息，房企海外融资的成本势必会进一步提高。

A股再融资开闸

融资虽遭遇“外冷”，但却出现了“内热”。自今年1月16日证监会发言人明确表示取消房企再融资前置审批后，上市房企借道定向增发进行再融资已呈井喷之势。

3月19日，两房地产上市公司中茵股份和天保基建分别发布公告，非公开发行获证监会通过，分别获批17亿元和15.5亿元。随后，北京城建再融资通过，获批39亿元；大名城获批30亿元。

两个“大单”所透露的信号更值得注意。3月17日，保利地产抛出百亿定增预案。计划募资的100亿元将投向南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都等地的11个投资项目。保利地产亦称，公司资产负债率达到77.89%，定增有利于缓解资金压力。2月3日，自称近10年来一直没有通过股权融资方式募集资金的泛海控股，连发数个公告，披露了一笔总额达120亿元的定向增发募资大单。

据记者不完全统计，截至3月20日，今年以来累计已有超过15家地产上市公司推出定增预案。尽管此前也有房企发布再融资预案，但大多是接近于“擦边球”性质，如涉房企业对旗下非地产业务的融资方案，以及更符合政府调控思路的棚户区、保障房和刚需房项目。

而此次在获批的房企中，商业地产、普通住宅、中高端住宅以及一级土地开发和上市公司资产重组均有涉及。

房企再融资方案的审批前置始于2010年，前置审核环节大大拖延了再融资方案的获批进度，其中国土部的意见对最终的审核结果影响最大。即使去年初地产再融资已陆续放开，但由于国土部的事前审查机制，实质上主流地产企业，主要是地产项目较多的企业再融资仍然受限。

房企再融资前置审查取消，意味着房地产上市公司的再融资方案无需再由国土部和住建部审核打分，只需报备即可，在规定时间内这两大主管部门无异议即视为通过。

“此前由于A股造血功能的丧失，很多房企不得不通过银行借款、信托资金甚至民间借贷取得资金，推高了资金成本，也增加了系统性风险。”亿翰智库研究中心副主任张化东表示，现在放松管制，拓宽融资渠道，是为了让市场自行调节。

多渠道融资“破局”

尽管境外融资遇冷，但部分房企仍寄望于把酒店、商业等业务剥离赴港上市，也是当下房企缓解资金链紧张、提高融资能力的融资渠道之一。记者发现，自去年以来，部分开发商成功分拆旗下业务，其母公司即可获得一个新的融资渠道，有利于向地产业务输送更多的现金流。

如碧桂园计划将酒店业务分拆上市，碧桂园执行董事及首席财务官吴建斌此前称，酒店业务的分拆是基于可平衡风险的考虑，长远来讲，希望发挥更大作用。

在分拆方面，部分房企已先行一步，去年港股上市公司方兴地产成功分拆集团旗下的酒店业务金茂投资赴港上市。

而在内地，申银万国证券研究报告则认为，再融资放开短期内将提升公司估值，中长期则提升公司盈利能力。从数据来看，2014年共20家房企成功再融资，计算预案公告日至增发上市日附近股价上涨情况，20家房企平均涨幅为92.5%，最高的外高桥涨幅接近332%，最低的阳光城涨幅为21.6%。

在此背景下，优势房企将获得更充裕的优质资金，以增强获取优质项目的实力，甚至推动实力房企寻求更多的兼并重组机会，从而进一步提升行业集中度，加速行业整合的进程。

今年以来，泰禾、深振业等谋求快速发展的房企就通过定增、配股等形式已募集资金超过55亿多元。其中泰禾集团发布公告称，公司拟非公开发行不超过28922.64万股A股股票，募集资金总额不超过40亿元。这在房企内地融资中算规模较大一笔，用于泰禾加大核心区域房地产项目开发力度、增强公司竞争力。

张化东认为，再融资的放开也可以视作一个信号。由于今年房地产投资仍然疲弱，政策可能将持续托底。下一步可能对于房地产企业IPO重新打开窗口。不过，其也表示，“不是市场放开就一定能够融得到钱的，毕竟投资者不是傻子，他们会对行业和对企业做出判断，不是说企业想发钱就能发的。”

余丰慧提醒，中国A股比较显著的特点是圈钱市、投机市，因而市场风险较大。房地产行业的融资，尤其是中小企业杠杆率较大，不能放松资格审查。