五指山市发展养老地产的可行性分析

任怡萱

摘 要：近年来，我国房地产业亟待转型，随着人口老龄化程度的加深，养老地产成为新的转型方向，因此探索养老地产的开发具有现实意义。五指山市养老地产开发的可行性研究结果表明，五指山市具有开发养老地产得天独厚的优势，养老地产的合理开发将成为推动五指山市经济增长的新动力。

关键词：龄化；养老地产；五指山市

中图分类号：F323 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）12-0125-03

1 相关理论及现状

随着房地产市场进入“白银期”，靠传统圈地卖房的发展模式很难再达到“黄金期”的辉煌，房地产业进入结构调整期。

根据美国市场学家温德尔·史密斯（Wendell R.Smith）的市场细分理论，市场细分是市场发展成熟的必然趋势。房地产业由高速成长期迈向成熟，进入一个精细化发展的阶段。国内的房企纷纷通过细分市场来寻求转型升级，因而旅游地产、文化地产、养生养老地产等一系列房地产开发模式成为热门的转型方向。

由于我国人口老龄化的加剧和计划生育造成的“421”家庭结构现状，养老市场呈现出巨大缺口，部分房企瞅准这一市场，试水养老房地产，让养老地产成为最大热门。2014年以养老地产开发的项目，在全国如雨后春笋般冒出来，但根据市场调研结果显示具有盈利能力的项目是凤毛麟角。由此，投入养老养生地产前做好可行性分析就变得至关重要。

五指山，“海南的绿色之肺”，素来以优良的空气、充足的阳光、舒适的温度成为深受雾霾、严寒之苦的老年人趋之若鹜的地方。近年来，五指山市将养生概念融入城市发展，“来五指山“森”呼吸”逐渐成为潮流。养老地产，一个契合五指山城市发展的理念，必将在五指山的沃土中茁壮成长，并最终成为她的一张靓丽名片。

2 养老地产的国内发展概况

目前，我国养老地产还处于起步探索阶段，总体发展并不成熟。纯粹以养老地产运营开发的项目还比较少，有很多都是用“房地产”思维在做养老地产，其中做的比较好的有北京的太阳城、广州的友好老年公寓和海口的恭和院项目。主要的发展模式有：“社区+医院+地产”模式，例如我国台湾的长庚养生文化村；会籍制养老俱乐部模式，如北京太申祥和山庄；以房养老模式，如北京太阳城老年公寓；异地养老模式，如海口的恭和院项目；度假基地连锁模式，如江苏生态农庄养老连锁。由于行业正处于起步阶段，行业尚不规范，加之成熟的、可借鉴的发展模式较少，所以中国的养老地产也面临诸如行业不规范、盈利能力差、缺乏专业运营团队等一系列问题。

总而言之，我国养老地产业发展尚处行业初期，虽存在诸多问题，但潜力无限、前景光明。

3 五指山市发展养老地产的可行性分析

3.1 基于社会发展规律，发展养老地产乃大势所趋——

必须发展

21世纪是老年型世纪。中国步入人口老龄化“快车道”，从20世纪末进入老龄化社会，到21世纪30年代将达到老龄化高峰，并将一直持续到22世纪。中国将完成从“少年中国”到“老年中国”的彻底转变。庞大的老年人群催生巨大的养老需求，传统的家庭养老模式供给形式由于中国少子老龄化的现象已无法满足，巨大的市场缺口将带来养老地产的繁荣。根据中国社会老龄化规律，五指山市发展养老地产乃大势所趋，是五指山市顺应社会发展规律、抓住发展机遇所必须要走的一条道路。

3.1.1 中国老龄化迅猛，银发经济将成为新的增长点

当前，中国的老龄化程度不断加深，人口老化形势十分严峻并呈现以下主要特征。

①老年人口规模大。

《中国统计公报》显示，截止2014年底，我国60岁以上的人口多达2.12亿人，在总人口中占比高达15.5%。《华尔街见闻》中的一篇文章曾经做过这样的比较：2亿老年人口数超过了巴西、俄罗斯、日本各自的总人口数。如果作为一个国家的总人口数，也能排世界第四位。根据官方预测，这一数据还将攀升，到2025年将逾3亿，2033年将超过4亿，2050年将达到4.8亿。4.8亿人， 这比发达国家老年人口总和还多15%～20%（引自《中国如何应对人口老龄化挑战》，李璠）。中国老年人口的巨大规模可见一斑。

②老年人口高龄化。

《中国统计公报》显示，中国65岁以上的高龄老年人口也迅速增长，至2014年底达到1.38亿，占总人口比攀升至10.1%。《中国老龄产业发展报告》更进一步指出，中国80岁及以上高龄老年人口亦呈井喷式增长，2020年将上升至2 900万，失能老年人口也随之大幅增长，2020年将至4 700万。2053年达到人口老龄化的高峰年，将超过1亿，届时，这一数字将占世界高龄老人总量的1/4。

③人口老龄化进程迅速。

中国用不到20 a的时间就从成人型人口过渡到老年型人口结构，走过了西方国家几十年甚至上百年的“变老”之路。例如法国老年人口占比从7%上升到14%经历了115 a，而中国仅用了14 a。根据杨燕绥教授的分析，中国从1990年到2035年从18个劳动人口养一位老人的年轻型社会发展到2个劳动力养一位老人的超级老龄社会，跨越了四个阶段，但是欧美等国家在45 a间仅仅只是从深度老龄化社会跨越到超级老龄化社会。

我国老龄人口基数大、高龄老人所占比例高、人口老龄进程迅速的特点，为我国“银色产业”的发展带来巨大空间。根据欧美等发达国家的经验，银色产业占比约为国内生产总值的18%，而中国仅为3%。从老龄化的发展现状与规律来看，未来中国的银色产业将迎来长足发展。作为银发产业链上最重要的一环，养老地产的开发正当其时。

3.1.2 我国家庭结构特殊，发展多层次养老模式成为必然

随着计划生育基本国策的施行，改革开放以来，我国长期处于低生育率水平，家庭规模趋于小型化。根据第六次人口普查数据显示，我国家庭平均规模已缩小到3.10人/户，2/3的家庭只有1～3个人。伴随着人口寿命的不断增加，我国“4-2-1”家庭成为普遍现象，少子老龄化特征明显。但由于思想观念转变和居住成本增加，三代和四代同住的机率变小。这就使得我国的“空巢”现象严重。《中国老龄事业发展报告》显示，2013年中国空巢老年人口规模突破1亿大关，占总的老年人口的一半以上。由于计划生育一代陆续进入老年期，加上子女风险发生等因素，无子女老年人持续增加，2013年中国的失独家庭有100万以上，且每年以约7.6万个的数量持续增加。

家庭结构的萎缩化、空巢老人、失独老人的增长，都对传统的家庭养老模式发出挑战。仅靠家庭养老模式是满足不了中国两亿多老年人口的养老需求的。把中国的“银发浪潮”变成“银发红利”离不开养老产业的高度发展。《中国老龄产业发展报告（2014）》预测，到2050年，中国老年人口的消费将激增至106万亿元左右，未来中国将成长为全球老龄产业市场最大的国家。养老地产作为养老产业的重要组成部分，必然迎来高速发展，因此发展养老地产是五指山市抓住机遇谋求城市发展的重要方式。

3.2 基于五指山的已有条件，发展养老地产势不可挡——

必定发展

五指山市，坐落在海南岛中部的一颗“绿宝石”，在海南国际旅游岛的光环下，以其独特的热带雨林风光、超高的森林覆盖率、温润的气候环境发出璀璨的光芒。

3.2.1 “翡翠山城”——中国人的天然养生基地

自然生态环境是发展养老地产首先要考虑的因素。“绿动五指山，氧生翡翠城”，这句宣传语将五指山优良的生态环境描绘的淋漓尽致。五指山市周围群山环抱，森林覆盖率达75%，空气中的氧离子达到10 000个/m2以上，是名副其实的“翡翠山城”、“绿色之肺”。对遭受雾霾之苦的城市人来说，来五指山“森呼吸”将成为最好的享受。如此优良的环境，对呼吸道等老年人常见病具有非常好的疗效，可谓天然的疗养基地。然而她的优异还不止于此，五指山素有“南国夏宫”、“天然空调”的美名。海拔高、纬度低的独特地理位置让五指山地区冬暖夏凉，年平均气温22.4 ？觷，无极端自然气候，相较于海南岛其它地方的热带海洋气候，温度更加舒适且不受寒潮和台风影响。温润的热带山区气候，对遭受严寒酷暑的老年人群具有极大的吸引力。

优良的生态环境、温和舒适的气候条件、画卷般的独特美景，让这座“翡翠山城”有了发展养老地产的先天保障，必将成为中国人的天然养生养老基地。

3.2.2 “候鸟栖息”——异地养老的广泛客源基础

近年来，到“海南过冬”成为中国老人异地养老的新时尚。据海南省老龄办统计，每年冬季高峰时全国各地到海南休闲、养生、养老的“候鸟老人”有45万人左右，2014年仅东北三省就有20万老人奔赴海南过冬。海南岛已成为中国“候鸟老人”的栖息地。

海南“候鸟式”养老始于民间自发，由于政策引导和总体规划的相对滞后，庞大的“候鸟”老人给海南造成了巨大的压力，交通、医疗、社会管理等方面面临很大的挑战。但根据国际经验来看，只要合理的规划和疏导，庞大的“候鸟”老人会成为经济社会发展的推动力。比如，美国的弗洛里达州，以其和海南岛极其相似的明媚阳光和温暖的气候成为冬季北美“候鸟”老人的栖息地。每年约有100万的“候鸟”老人到弗罗里达过冬，得益于其养老产业的成功开发，“候鸟”老人为弗罗里达带来了巨大的财富。可见只要规划布局合理，海南的“候鸟”也能推动海南岛的发展。

五指山市，无论从生态、气候还是房地产价格优势等方面来说，无疑都是海南最适合发展养老地产的地方之一。以庞大的“候鸟”老人的养老需求为依托，通过合理的布局规划，五指山养老地产必将迎来长足发展。

3.2.3 “纷至沓来”——开发商的完美“试水地”

嗅到养老地产市场的庞大缺口，房地产开发商、保险业、国企等一大批企业纷纷“试水”养老地产。五指山作为中国？海南最富养生养老资源的地区，理所当然受到热捧。据统计显示，截止2014年底，已经有40多家房地产开发企业和项目进驻五指山，其中既有中国重汽、铭远、卓达等知名企业，也有颐山居、澜湖岸边等小户型候鸟养老住房项目。一方面，纷至沓来的开发商成为五指山发展养老地产的又一保障，另一方面，五指山市也将成为开发商开发养老地产的完美“舞台”。

“翡翠山城”的完美生态环境、以“候鸟”为基础的广泛客源、开发商的大展拳脚，再加上海南田字高速公路的修建、五指山政府的鼎力支持与卖力宣传，五指山发展养老地产必然势不可挡。

3.3 基于政策机遇，发展养老地产势在必行——必会发展

2014年1月6日，民政部、国家发改委下发《关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知》，要在全国开展养老服务业综合改革试点工作。并提出要拓宽民间资本参与渠道，同时还明确试点地区重点扶持发展养老服务龙头企业。

十八大报告中提出：“要积极应对人口老龄化趋势，大力发展老年服务事业和相关产业”。8月16日，国务院召开常务会议再次指出，我国老龄化发展迅速，要加快发展养老服务业。

2014年5月30日，海南省五届人大常委会第八次会议审议通过了《海南省养老机构管理条例》，促进养老机构健康持续发展，以满足老年人持续增长的养老服务需求。

五指山市政府更是多次组织房地产企业走出去，形成“政府来搭台，企业来唱戏”的局面。市政府举办养生地产城市巡展，走进了西北、华北的多个城市，达到 “走出去宣传，打响知名度”的效果，给全国各地的人们搭建了一个了解五指山养生环境的有效平台。

从中央到海南省、五指山市的这一系列政策和举措可以看出，五指山市发展养老地产势在必行。在各级政府的鼎力支持下，养老地产在五指山市必会快速、健康发展。

4 结 语

五指山市以其得天独厚的气候资源成为发展养老地产的绝佳区域，在人口老龄化和中国家庭结构造成的巨大养老缺口的现实背景下，开发商的积极探索再加上国家及省政府的政策推动，五指山市发展养老地产可谓恰逢其时。通过合理的规划与开发，养老地产必将成为推动五指山市经济发展的“发动机”。

参考文献：

[1] 李雅.浅论中国养老地产的商机无限[J].知识经济，2015，（2）.

[2] 王志成.他山之石2-美国人怎么做养老地产[J].沪港经济，2015，（1）.

[3] 罗福周，韩言虎.我国养老地产发展研究[J].商业研究，2012，（10）.