房地产市场与资本市场关系研究

摘 要：住房货币化改革以来，我国的房地产需求空前高涨，房地产市场呈现繁荣景象。资本市场是我国促进产业结构优化以及资源合理配置的主要市场，在房地产行业的发展过程中起着十分重要的作用。房地产市场的发展与资本市场的支持力度息息相关，由于国家宏观经济政策的变动，使得房地产市场在资本市场上的表现一波三折。随着市场经济的发展，房地产供求、市场价格的决定与证券市场、银行信贷市场、基金等的发展之间的相互影响也表现得越来越明显。研究资本市场与房地产市场之间的关系，研究其内在影响及存在的问题并提出相关建议，以更好地促进资本市场和房地产市场的共同发展，是全文的主线与核心。

关键词：房地产市场 资本市场 关系

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）05-063-03

从1998年住房货币化改革以来，我国的房地产需求空前高涨。在1998—2006年间，我国房地产市场上市交易额每年以20%～30%的速度增长。近年来，受宏观调控影响，我国房地产市场总体保持平稳微调，房价仍稳中有升。作为典型的资本密集型产业，货币市场上融资时间短的特点无法很好地解决房地产市场资金需求量大、生产周期长的问题，而资本市场的众多金融工具的运用，为解决这一问题作出了突出的贡献。资本市场在房地产行业的发展过程中起着十分重要的作用，房地产市场的发展与资本市场的支持力度息息相关。

一、房地产市场与资本市场的关系分析

（一）房地产本身价格与资本市场直接相关，资本市场对房地产行业的支持主要体现在供给方面

影响房地产的因素很多，其中与资本市场直接相关的主要是国民经济发展水平中的投资规模、房地产本身的价格等。资本市场的繁荣发展可以使投资者对于资本市场充满信心，使投资者投资规模增大；资本市场上融资成本减少，可直接影响房地产商融资成本，从而使房地产本身价格下降，需求增加。

资本市场对房地产行业的支持主要体现在供给方面，房地产公司上市，可以使公司融资能力大幅提高，使企业融资成本降低。同时，资本市场的繁荣发展可以使房地产商对未来发展有好的预期，使房地产行业供给增加。

（二）银行信贷在房地产价格波动中作用明显，完善房地产信贷市场对于规范和化解房地产危机意义重大

房地产是典型的资本密集型产业，银行贷款是房地产市场的主要资金来源之一，房地产市场与信贷市场有着密不可分的联系。

首先，银行信贷在房地产价格波动过程中发挥着重要的作用。在房地产价格上涨期间，银行采取增长式的房地产信贷行为，促使了房地产价格不断的上升；在房地产价格下降期间，银行往往收缩信贷规模，从而给房地产价格的下降施加了更多的压力。因此可以说，银行信贷行为在房地产市场价格上涨过程中起着推波助澜的作用。

其次，房地产市场价格的剧烈波动会对一个国家或地区的经济发展造成严重的危害，治理房地产价格泡沫时，对信贷政策的重视程度十分重要。完善房地产信贷市场，对于规范和化解房地产危机，促进国民经济的发展起着重要的作用。

（三）房地产行业与股票市场通过信贷扩张效应建立联系，证券市场支持了房地产企业的快速发展

房地产行业与股票市场通过信贷扩张效应建立联系，在证券市场的支持下，其发展速度是在房地产公司上市之前无法比拟的。

从1991年上市的深金田（现为PT金田）、深万科A（现为万科A）和深宝安算起，我国房地产上市公司已经走过23个年头。这23年来，房地产上市公司紧跟国家相关产业政策的调整，在证券市场上起起落落，一波三折；1998—2004年间，房地产市场发展迅速但股票市场低迷，两者价格之间呈现负相关的关系。在房地产市场高速发展的时期，投资者为了获取更大的利益，将投资重心由股票市场转移到房地产市场，将房地产作为优质的投资产品。这一做法继续刺激了房地产消费和投资的需求，刺激了房地产价格的继续上扬，使得股票的投资比例进一步下降，呈现出房地产发展迅速但股票市场低迷的局面；2005—2007年间，国家相关政策促进了股票市场的发展，使得股票市场在不到10年的时间内总市值翻了10番。投资者将投资于股票市场的收益投资于房地产市场，从而正向促进了房地产市场的发展；然后投资者将房地产作为抵押从银行信贷市场上获取资金，继续投资股票市场，这就形成了房地产市场和股票市场在此期间的正向刺激作用。

（四）房地产投资基金减少了房产商的资金压力，可大大降低中小投资者投资房地产市场的风险

房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押公司发行股票的投资基金。房地产投资基金通过资金的整合，为广大中小投资者提供了投资于报酬较高的房地产行业的机会。而且信托投资基金由专业化管理人员将筹集来的资金进行管理，运用于房地产投资组合，大大减少了中小投资者投资于波动较大的房地产行业的投资风险。此外，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

虽然与运用其他金融工具相比，房地产公司通过上市能够获得成本较低的大量资本，但是最终能够实现上市的房地产公司还是少数。因此，房地产投资基金这一金融创新工具越来越受到国内房地产开发公司与投行家们的青睐。其发展不仅为广大投资者提供了一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了更加高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。

二、房地产市场在资本市场支持发展中存在的问题

（一）银行贷款在房地产投资中占比较高，融资风险过度集中于金融机构

一是我国房地产商自有资金比重低，对金融依赖程度较高。据统计，房地产开发企业自筹资金主要由商品房销售收入转化而来，按40%来源于银行贷款来算，加上直接来自于银行贷款资金（国内贷款和个人按揭贷款）的30%，可算出房地产企业来自银行信贷资金比重可达52.1%左右，远远高于国际水平。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。

二是我国房地产金融产品种类单一，房地产融资风险过度集中于银行。发达国家的房地产金融产品齐全，有包括基金、债券、股票、信托、抵押等方式，可以有效分散房地产市场风险。而我国金融市场上的房地产金融产品种类单一，房地产和经济发展水平还比较低，相比于国外完全属于标准第三产业的房地产市场，我国房地产市场基本上算第二产业。因此，在这一发展阶段上，银行贷款是房地产市场最稳定持久的资金支持，使得房地产融资风险过度集中于银行。

三是住房贷款管理薄弱，积累了大量的金融风险。目前，房地产贷款尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。随着商业银行间业务竞争日益激烈，为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核。甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现，严重影响银行资产安全。

（二）房地产市场和股票市场的替代效应可能引发市场投机炒作，不利于两个市场的持续健康发展

房地产和股票作为两大重要的投资工具，在资本流动方面存在一定的替代效应，即资产流动的替代效应。具体来说，当股票价格普遍下降时，大量资金就会从股票市场转移到房地产市场上，推动房地产市场的繁荣发展；但是随着房地产市场发展的过度繁荣，大量资金又会从房地产市场流回股票市场，造成两个市场的价格波动。

我国投资渠道种类匮乏和投资者的专业知识相对薄弱，容易导致投资者非理性的投资行为，这种情况下会加大市场波动。在市场波动的过程中，一些投机者觊觎两个市场的价格差，利用一些投机炒作手段牟利，不利于房地产市场和股票市场的持续健康发展。

（三）房地产投资基金发展初期的人才、机构、管理现状，阻碍了房地产投资基金在我国的长足发展

首先，房地产投资具有资金量大、投资周期长的特点，不能承受基金资产短期内的大幅度变动，适合于具有成熟投资理念的机构投资者，真正意义上的机构投资者可以为房地产投资基金提供充足的资金，也可以降低市场风险。由于我国房地产投资基金处于发展初期，培育成熟的机构投资者成为发展我国房地产投资基金的重要问题。

其次，房地产投资基金具有高收益、低风险的特点，要想促进房地产投资基金的发展，就必须由精通金融知识和房地产专业知识的复合型人才来进行管理，目前人才欠缺是制约我国房地产投资基金发展的重要原因。

第三，由于房地产投资基金运行流程设计复杂，需要有专门的管理机构来进行管理，如果出现双重代理问题，信息不对称程度将进一步加大。我国现行的税收政策、利率政策是发展房地产投资基金的最大障碍，需要我们制定相关的法律政策来规范市场运作，需要对我国房地产各个环节做一个全盘调整，同时需要提高政府及相关部门监管水平来保证房地产投资基金的健康运行。

三、促进房地产市场与资本市场健康发展的相关建议

（一）加强房地产金融创新，加大直接融资比重，有效降低房地产信贷风险

一是加大个人住房按揭贷款占房地产开发资金的比重，发展个人住房贷款保险业务。商业银行可以考虑为居民提供住房贷款保险，它的基本操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款；银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向其指定的保险公司购买房贷保险；最后银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。其目的一是保证贷款最直接和有效的收回，二是保证房屋作为抵押物的安全。

二是加强房地产抵押贷款证券化等金融业务创新，加大直接融资比重。基于房地产市场资金需求量大、投资收益稳定、开发时间长等特点，应发展房地产股权融资、债券融资、房地产资金信托等业务，使直接融资成为房地产资金来源的重要方式。从而使得金融风险从银行体系转移到金融市场参与主体上，同时，可以让更多的市场参与者配置资产和获得利润。

三是实施稳定连续的信贷政策，为房地产市场稳定提供信贷资金。防止房地产市场价格随信贷政策变动而剧烈波动，稳定房地产市场价格，促进房地产市场平稳发展，是解决银行信贷与房地产市场关系的重要问题。稳定连续的信贷政策一方面能够为房地产市场提供一个稳定的市场预期，另一方面可以减少行政手段干预房地产市场的发展，充分发挥市场机制的调配作用，使得房地产市场平稳发展。

（二）加强对房地产市场和股票市场监管力度，健全完善市场机制，促进两个市场稳定健康发展

在促进股票市场和房地产市场发展的过程中，如何防止资产泡沫破裂时危及银行系统，并且如何做到既保持宏观经济稳定，又同时促进房地产和资本市场的发展，是急需解决的关键问题。

一是政府应该加强对房地产市场和股票市场的监管力度，拓宽投资渠道，利用先进的技术手段和资源信息来分析市场发展动向，正确把握两个市场发展方向，及时阻止异常发展倾向。

二是要积极完善我国的金融体系，形成多元化投资市场，促进各市场之间的良性竞争；要弱化房地产市场和股票市场的替代效应，健全完善市场机制，及时引导资金正确流动，防止局部经济压力过大。

三是要积极发挥配合财政、货币、土地相关政策的运用，加大惩戒力度，防止市场投机和炒作行为出现，促进房地产市场和股票市场及整个国民经济稳定、健康发展。

（三）完善适合房地产投资基金发展的政策及环境，加强管理和监督，促进其健康理性发展

一是要完善相关法规，创造必要的法律环境。从我国目前情况来看，我国有《信托法》、《投资基金法》，这对促进房地产投资基金的发展是远远不够的，必须还要制定和完善其他的相关法律。首先，应该完善《公司法》，制定专门针对于投资基金发展的相关法律。其次，应该制定出关于房地产投资基金的专项管理条例，对各个方面以法律方式进行规范明确，使得房地产投资基金从一开始就能以较为规范的方式发展。

二是要建立健全税收优惠政策。税收优惠是提高房地产投资基金竞争力的重要方式，对房地产投资基金进行的房地产买卖活动免征印花税，在发展初期可以对投资者减免所得税，以培养投资主体，促进房地产投资基金的发展。

三是提高投资基金监管水平。由于房地产投资基金运行流程复杂，透明度较低，容易造成信息不对称等现象。提高监管水平，可以使得参与者在信息公开的情况下参与房地产投资基金的运作，促进基金市场向更高层次发展。

四是完善人才培养制度，建设专业的管理团队。需要完善我国人才培养制度，尽快建立起一支既精通金融知识，又了解熟悉房地产市场的专业管理团队，同时还需要加快培养会计师、资产评估师等服务性人才，以促进房地产投资基金市场的长足发展。

参考文献：

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[2] 刘丽.刘爱松.房地产市场财富效应实证分析——基于广州市房地产市场的经验证据[J].价值工程，2008（8）

[3] 薛怀宇.杜晓军.张涛金.境外房地产投资信托发展对中国的启示[J].金融理论与实践，2009（2）

[4] 林宙.国外房地产信托投资基金发展及我国运作模式探讨[J].当代经济，2009（22）

（作者单位：中央民族大学经济学院 北京 100081）

[作者简介：柴镱丹（1995—），女，中央民族大学经济学院金融学专业在读。]

（责编：若佳）