我国农村宅基地使用权流转法律问题研究

龙艳芳

[摘 要]随着经济蓬勃发展，越来越多的农村人口迁移到城市，导致大量的宅基地闲置，但法律严格限制宅基地的流转，宅基地无法正常流通，农村融资困难使得农村经济无法进一步发展。分析探讨我国农村宅基地使用权流转制度的不足，完善的农村宅基地使用权流转制度。有效合理利用我国农村的宅基地，优化农村宅基地资源配置，以促进我国经济社会发展。

[关键词]宅基地使用权；流转；完善

[中图分类号]D92 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2015）08 — 0040 — 02

宅基地是农民生产、生活的重要资料，与农民的生活息息相关，宅基地使用权受到法律的保护。从《土地管理法》出台之后宅基地专指本农村集体经济组织内，农民取得用以建造住房的土地。宅基地使用权即农村集体经济组织的成员经依法申请而获得在法定权限内用来建造住宅及其附属设施的权利。2014年中共国务院《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》明确了要完善农村宅基地管理制度，保障农民权益、优化宅基地资源配置，促进经济发展。

一、 农村宅基地使用权流转的现状分析

（一） 现行宅基地法律流转制度

宅基地使用权在法律规定的范围内可以进行流转，我国现行的宅基地流转主要有以下几种类别：（1）通过继承取得。农民拥有的是宅基地使用权，宅基地所有权是属于集体所有，因此宅基地的使用权是不能继承的，但是农民对在宅基地上建造的房屋享有所有权。如果农民继承了房屋，根据“房随地走”原则，就连带继承了宅基地的使用权。（2）宅基地使用权的出租。同样，现今法律也明确规定了宅基地不能单独出租，宅基地使用权人只能通过出租宅基地上的房屋的方式连带将宅基地使用权在一定期限内租赁给承租人，从而获取租金。（3）在集体经济组织内部转让、交换和赠与。法律规定允许房屋的转让租赁，但禁止对城镇居民转让。对宅基地使用权能否单独转让未做明确规定。允许在不谋取利益的前提下集体经济组织成员之间协议转让。集体经济组织成员之间也可以对自己现有的宅基地使用权依其约定交换，目的是自身便利或提高宅基地效益。赠与宅基地使用权的情况也并不少见，主要是存在亲属关系的集体经济组织成员之间的赠与。只要及时登记不违反“一户一宅”原则，宅基地使用权赠与也是合法的。（4）征收。这种方式主要都是在政府的引导下实现的宅基地使用权流转。国家通过合法程序将农民宅基地征收使其进入市场流转，并通过相关标准对农民进行补偿。（5）置换。农民自愿将其宅基地按规定标准与国有土地、耕地、宅基地互换。（6）作价入股。这是深圳市田厦村在城中村改造过程中，摸索出的一种创新模式。村民以自己的宅基地使用权入股集体经济组织组建的开发公司，以村民所占面积分配红利，并获得相应商业面积，实现了城市化建设与农民利益保障的双赢。（7）抵押。我国现行法律为保障农民的基本生存生活，禁止单独抵押农村宅基地使用权。

（二） 农村宅基地流转现状问题

随着经济蓬勃发展，越来越多的农村人口迁移到城市，导致大量的宅基地闲置，但法律严格限制宅基地的流转，宅基地无法正常的流通，农村融资困难使得农村经济无法进一步发展。由于我国宅基地流转的不合理规定，农村宅基地的流转出现了一系列不合理的现象。（1）“空心村”现象，由于经济发展大量的农村人口进城买房或进城务工、学习、参军，更甚至转成城镇户口，这样就会导致农村宅基地的闲置，然而我国在宅基地的流转上实行严格的限制，这也就导致了宅基地流转的困难，农民只要其仍为经济组织成员就对宅基地使用权享有永久的权利，集体也不能随意收回。农民进城，村里的宅基地就空置下来，久而久之“空心村”现象就自然出现了。（2）“一户多宅”。农民可以通过继承父母的房屋所有权，进而享有对宅基地的永久使用权，而且对于成人分家子女，也可以重新申請宅基地，这样“一户多宅”现象不可避免。（3）“小产权房”。随着经济的快速发展，城市房价飙升，很多房地产商将目光瞄准城乡结合部的农村宅基地，因此私下很多交易屡禁不止。“小产权房”现象出现。然而其缺乏法律的保护与市场统一监管，给交易安全带来隐患。（4）各种隐形交易层出不穷，由于流转未受到法律的保护，对当事人的交易安全造成极大的危险。集体经济组织以外的人员购买私下购买宅基地，再加上农民法律意识不强，大量的合同纠纷出现，社会市场监管困难。

二、 农村宅基地使用权的特征

宅基地是与农民生产生活密切相关，其主要具有以下几点特征：（1）原始取得主体的特定性。宅基地使用权是只有集体经济组织的成员才可取得，是农民居于农民身份取得的。集体经济组织外的任何人无论以何种原因都不能原始取得宅基地使用权。（2）原始取得无偿，使用权期限也没有限定。农民依其身份取得宅基地使用权，不需要支付任何费用。而且农民一旦申请得到宅基地之后便对宅基地享有永久的使用权，建筑物灭失后也可以申请重建。（3）使用目的和数量限定。农村宅基地一般是一户一宅，而且面积限定，其用途只能是用来建造房屋及附属设施，严禁进行与其本质用途不符的商业活动用途等。（4）宅基地限制转让。宅基地只能在集体经济组织内转让，严禁出卖、转让和抵押。这是因为宅基地是农民基于其集体经济组织成员这个身份了取得宅基地使用权，集体经济组织外的人无取得这项权利的资格，实际上宅基地的所有权还是归集体所有。

三、 农村宅基地使用权流转制度的完善

依现行法律规定宅基地使用权是农民依其集体经济组织成员身份取得的，是国家为保障农民基本生活而赋予人民的一项权利。正是因为其关系到国计民生，国家严格限制宅基地的流转。随着时代的发展，这种制度的弊端慢慢显露出来，宅基地使用权制度改革势在必行。

（一） 完善宅基地使用权取得相关立法制度

第一，我国宅基地是农民基于农民身份而合法取得的一项权利，然而在农民身份认定上，我国目前却存在着立法缺失。无认定成员资格的标准，而且规定同一时期内不得同时享有两个或以上集体的成员权。这也就导致了一些由婚姻、在外学习或超生而导致成员资格认定疑难。我国因完善在使用权取得时成员资格认定的标准，切实保障所有人的合法权益。第二，应该在满足一定条件并且在集体同意的条件下，允许宅基地向集体经济组织外流转。当然原始取得者必须是集体组织成员。使用权人转让宅基地之后一定期限内（应规定较长）不得再次取得宅基地使用权，这是为了防止出现“一户多宅”或者村民为营利乱占耕地的现象。第三，在取得时限制宅基地使用权的年限，同时设立转让回收年限。农民基于身份取得宅基地永久使用权，体现提社会保障性。若宅基地使用权允许流转，那么也就应如城市宅基地一样设立使用权年限。在宅基地使用权到期后，原权利人可以申请延续，置于批准与否由全体经济组织成员决定。否则应由村集体组织收回该宅基地使用权。

（二）完善宅基地使用权登记制度

宅基地要良好的流转，我们首先要做的就是明晰宅基地的产权。而登记制度的完善又是产权明晰的必要条件，因此完善我国现行的宅基地使用权登记制度势在必行。由于我国农民法律意识不强及长期的历史社会现实状况，使得我国农民在宅基地的问题上根本不注重登记这一环节。然而正是因为宅基地登记制度的不健全，宅基地纠纷产生之后往往难以解决。建议我国采取登记生效主义，由土地管理部门带头加强宅基地的登记工作，并发放宅基地使用权证书。明确一户一宅，限定宅基的合理面积。这样既明晰了产权归属又能避免“一户多宅”造成土地资源浪费，保障交易的安全。

（三） 加强对宅基地使用权流转的监督管理

首先要加强对宅基地申请取得、登记工作的监督管理。现今“一户多宅”、乱占耕地、宅基地浪费的现象严重，宅基地没有得到合理的利用。我国应加强对宅基地的申请、登记应当严格管理，对农户的用地指标、住宅面积加以限定。因地制宜、合理规划，对于乱占耕地的行为要收取一定的费用或加以处罚，以此来防治这种行为频繁发生。土地是农民赖以生存的基本生活资料，而现今很多农民开垦耕地用以建筑房屋，农民的基本经济效益得不到基本的保障。土地管理部门应加强相关法律知识的宣传，提高农民自我警觉意识。对于占用耕地、违规建房现象要要加大查处的力度。严格按照相关法律切实监督。

其次加强对宅基地使用权流转的监督管理。我國现在仅允许宅基地在集体经济组织成员内部流转，但是很多人为了牟利，一些隐形的地下交易早已司空见惯，但是由于其没有得到现有法律的保护，一旦发生纠纷很难得到解决，当事人双方的利益得不到有效的保护，当我国宅基地流转制度改革之后，宅基地的流转合法化，各种现如今原本隐形的交易也势必浮出水面。面对有可能如泉水般涌来的房地产开发商，土地监管务必部门加大监管力度，规范宅基地流转，切实保障农民权益。然而土地管理管理部门的工作也将日益繁重，国家也需要重新合理规划宅基地的监管体制，实现多方监管。

四、结语

农村宅基地作为农村土地众多组成部分中一个至关重要的部分，与农民生存、生活息息相关。农村宅基地使用权能否得到充分行使，直接影响到农民的生存以及农村经济的发展。然而村宅基地使用权制度本身存在着一些立法缺陷，如农民集体成员权资格认定没有相关法律明确规定、农村宅基地使用权管理监管制度不健全等，随着我国城乡一体化进程的加快，宅基地作为一种殊的市场资源，农村宅基地使用权的市场流转成为大势所趋，完善宅基地使用权流转的法律机制刻不容缓。

〔参 考 文 献〕

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〔责任编辑：陈玉荣〕