吉林省保障性住房准入退出制度研究

丁晓欣 李 雪

(吉林建筑大学管理学院，长春 130118)

1 吉林省保障性住房准入退出制度

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成［1］.

1.1 廉租房准入退出制度

廉租住房的补贴方式有两种:实物配租与租赁住房补贴.实物配租是指由政府直接提供房源供被保障住户居住，其优点在于政府积极干预住房市场，能够有效抑制房价过快增长，但房地产属于市场化产物，不适宜政府过分干预.租赁补贴是指由政府出资让符合条件的被保障人群进入市场上租赁房屋，这样既可以减少政府建房管理的困难，又可以减少由于新建保障性住房偏远给住户带来的不便.但进行租赁补贴可能使市场上的租户趁机抬高房价，让政府资金流入出租人，造成更严重的贫富差距［2］.这就需要“实物配租”与“租赁补贴”方式并行.廉租住房的准入规定:申请人须具有本地城镇常住户口，申请家庭的收入、人均住房面积均需符合廉租住房保障规定方可申请.吉林省廉租住房退出制度的执行现状:一方面由于缺少法律的强制约束，另一方面由于住户的收入审核困难、缺乏后续的保障措施等原因，使退出执行困难，退出规定也形同虚设.

1.2 经济适用房准入退出制度

经济适用住房作为一种出售型的保障性住房，主要针对具有一定购买能力的中低收入人群.申购经济适用房不仅需要具有当地城镇户口，而且收入及住房条件均需符合被保障标准.但部分地区出现经济适用房不“经济”现象:开发商为扩大自己的利润不断提高建设标准;住房选址一般在较偏远地区，所以，后期投入较大;由于缺少专门的管理部门，经济适用住房便沦为很多富人的“专利”，甚至一些政府官员出现以权谋私现象.由于制度的不完善，导致现有经济适用住房出售给很多不符合保障标准的人群，甚至成为了相关管理人员“寻租”的手段.随着国家政策的改变，近两年吉林省已停建经济适用住房，若再建，为避免重蹈覆辙，在买卖合同中应严格控制住房的上市交易，住房的回购应由政府来执行，以期实现房屋的循环再利用，同时也可以避免利用经济适用房转手上市交易的牟利现象.

1.3 公租房准入退出制度

在廉租住房与经济适用房快速发展的同时，产生了两类“夹心层”，一类是廉租房与经济适用房之间的低收入人群，另一类是经济适用房与商品房之间的中低收入人群.公共租赁住房作为保障这两类“夹心层”人士而产生出的新型住房保障模式，在准入方面，突破了户籍限制的问题，纳入了外来务工人员，实现了保障性住房的全面覆盖，同时也吸引了外来高技术人才，促进当地的人口流动.公共租赁房以合同的形式规定退出期限，合同规定租赁期最长不超过3年.在租赁期间违规操作或者租赁期满均需腾退公租房.

2 吉林省保障性住房准入退出制度存在的问题

(1)缺乏专门的管理部门. 吉林省保障性住房的准入程序包括“三级审核、两级公示”，由市(县/区)住房保障部门审核住房情况，由民政部门审核家庭收入状况，对合格的家庭均公示15天.规定中审核部门单一，容易出现寻租现象;审核方式简单，容易出现作弊现象;缺少规范性和强制性的法律文件约束，使一些不法分子钻了空子;由于没有明确的管理执行机构，退出制度难以执行，各部分之间相互推诿责任;

(2)缺乏个人征信系统. 目前，衡量一个家庭的收入水平或家庭财产价值的主要依据是单位的一纸证明，由于征信系统的缺失，无法核实申请家庭的真实财产状况，弄虚作假现象时有发生［3］，保障性住房往往容易保障一些不应保障的人群，政府公信力下降.当个人或家庭财产增加时，信息系统不能及时提供给相关管理部门，致使无法及时进入退出流程;

(3)保障途径的单一. 虽然吉林省目前的保障房模式包括廉租住房、经济适用房与公共租赁住房，但这并不能满足吉林省被保障住户的需求，在腾退当前的保障性住房后，仍然有大部分人群由于付不起高额的房价住不起房而继续陷入住房困难群体;

(4)缺少有效可行的法律制度. 目前，吉林省保障性住房准入退出制度缺少有效的法律约束，强制性的执行措施不仅无法可依，而且也会给受保住户带来很大的伤害，不具备操作性.致使住户在住进廉租住房后变得公为己用，无论自身条件是否改善都不愿再腾退.

3 国内部分城市保障性住房准入退出制度

(1)北京市公租房准入退出制度. 北京市属于人口密集的大城市，流动人口住房问题突出.从北京目前的人口结构情况看，保障流动人口的住房成为亟需解决的首要问题，北京市的公共租赁住房在保障来京工作人群方面发挥着积极的作用;

北京市公租房准入制度可以总结为:在京工作，纳税证明，签订合同，每年复核.北京市设有公共租赁住房产权单位，主要负责住房的租赁管理和物业服务等工作，并协助住房保障管理部门复查被保障用户的住房变动情况，协助街道办事处管理.北京市公共租赁房的退出制度可以总结为:违规操作，强制退出，记入档案，5年内不得再申请.被保障住户出现违规现象时，区、县住房保障行政管理部门应取消该用户的被保障资格，并记入信用档案，且5年内不得再次申请保障性住房［4］;

(2)广州市廉租住房的准入退出制度. 广州市关于廉租住房的管理实行打分制度.在轮候期间，根据多方面情况进行打分，得分高者先进入轮候.在被保障住户入住后，在监督管理中同样制定了详尽的扣分办法［5］.被保障住户入住之后以2年为周期，如果扣分超过一定规定政府就有权利要求其腾退所租住的廉租住房.打分制度不仅使操作公开透明，而且能够更好的约束住户，为受保住户营造一个更好的居住环境.退出管理根据打分结果执行，退出制度简单明了，易于管理部门把控;

(3)共有产权房的可借鉴之处. 共有产权经济适用住房，是指以出让方式取得住房用地，总价格参照普通商品住房执行政府指导价，购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，具有保障性质的政策性住房［6］.首先，共有产权房是一种具有保障性质的住房，它不是商品房，价格更合理，不受市场调控，能够保障部分中低收入住房人群;其次，共有产权房的户主只拥有部分产权，不能上市交易，极大的减少了牟利空间，比经济适用房更利于管理;最后，户主经济条件有所改善时，可以从政府购回剩下的产权，减少政府的财政压力.

4 吉林省保障性住房准入退出制度建议

(1)设立专门的管理机构. 专门的管理机构是保障性住房建设发展不可或缺的重要组成部分.吉林省可以借鉴北京公共租赁住房的管理结构，设立保障性住房管理部门，负责保障性住房的管理工作.此做法首先分工明确，解决了各部门信息不共享的缺点，使其效率更高;其次受保住户不用担心各部门之前互相推卸责任，能更快更好地得到保障;第三，可以有效防止“寻租”行为;

(2)建立被保障用户的征信系统. 对进入保障性住房的住户建立“被保障用户征信系统”.将各保障用户资料记录在案，通过借鉴广州市廉租住房的打分制度，对每项规定进行严格的分制管理，对受保住户的信用实行计分制.当受保住户的分数达到一定标准后，要对其进行警告甚至责令退出.也可以以支出反查看收入的方法，如通过水、电、煤气等指标测算被保障住户收入，以及是否入住等情况，为管理部门提供必要参考;

(3)探索多种保障模式. 共有产权房作为一种新兴的保障房模式，可以满足受保住户对于拥有产权的强烈希望，在重庆和淮安等地均取得了较好的成效.吉林省可以借鉴他们的成功经验，实施共有产权房的保障模式，与现有的保障性住房模式并行;

(4)建立“阶梯式”保障制度. 政府应当提供一个完善的住房保障体系，而不是单一的某种保障性住房.把廉租房、公租房、经济适用房等现存的几种保障性住房有机的结合起来，形成一种住房过渡.用以保证被保障住户在腾退一种保障性房屋后能与其他层次的住房衔接，在实物补贴与租赁补贴之间形成有效的互补作用，“配租”与“配售”型房屋灵活转换，使吉林省的保障性住房体系一体化运作，形成运营管理的可持续长效机制;

(5)建立多种退出模式. 目前，存在的退出方式过于单一，不能有效地保证退出制度灵活运作.首先针对被保障住户的“收入标准”应该建立一定的弹性空间，保证线上线下人群的利益平衡;其次可以运用一定的经济手段进行控制，如给予主动退出的家庭一定的买房补贴，对于拒不腾退的家庭收取市场租金等.

［1］保障性住房［EB/OL］.http://baike.baidu.com/link url=SGlIc UmtI VDwth Ln BBo 7 tYz Oxx 6do－VykAQ THN 2 Sp Oix SDX Nws F7Nf CMd Gw ZIj LVx 4Bd WIVD 4 Uixczw 65p V9 Hq#reference.

［2］胡 务.社会救助概论［M］.北京:北京大学出版社，2003:123－176.

［3］马红强，于立君.吉林省保障性住房现状与问题分析［J］.吉林建筑工程学院学报，2013(5):18－21.

［4］北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法(3)［EB/OL］.(2011)http://www.chinanews.com/estate/2011/11－30/3497411_3.shtml.

［5］广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)［EB/OL］.(2007):78 －132.http://wenku.baidu.com/view/167b99ba1a37f111f1855b1 f.html.

［6］谢佳妮.引进“共有产权”新概念优化经济适用房效率——基于“淮安模式”的分析［J］.商场现代化，2010(7):125－126.