我国房地产新政的回顾与特点分析

伍方勇

（湖南财经工业职业技术学院经济贸易系，湖南 衡阳 421002）

在经济发展进入新常态的今天，房地产业是今后相当长时期内的基础性和主导性产业，会对能源、环境、土地等产生关联性影响。但是，房地产业还比较薄弱，还有许多基础性工作需进一步完善。对于国民经济发展来说，房地产是一把“双刃剑”，合理的政策引导和适宜的发展速度会给百姓带来安居乐业的生活环境，但如果房地产市场发展失控，则可对导致市场巨幅振荡，严重损害国民经济，引起社会各界不满。因此，我国政府一直以来都在通过各种房地产政策来促进和保障房地产业的持续健康发展。房地产政策主要包括制度性政策和调控性政策，制度性政策是指与房地产市场运行相关的法律、法规、制度等；而调控性政策主要是以基础性政策的贯彻和市场的合理运行为目标推出的有关文件、细则、办法等。

一、我国房地产新政回顾

从2015年来看，政府先后已经先后推出了五次房地产新政策，现汇总如下：

（一）330新政

3月30日，国家财政部推出了个人转让二年以下住房免征营业税的政策。其主要内容是：当个人出售自己购买不到二年的住房时间，需要全额支付营业税；而当个人对外出售自己二年以下非普通住房时，需要根据销售收入与购买价值之间的差额缴纳营业税；当个人对外出售自己购买二年以上的普通住房时，不需要缴纳营业税。

（二）二套房贷首付比例降至四成

3月30日，住建部、央行和银监会联合下发通知，对二套房贷做出了新规定，对于尚未还清第一套房贷而购置二套房的家庭，首付比例调整为最低40%；使用住房公积金购买首套自住房的家庭，首付比例也下调为20%；已经还清第一套房贷的再次申请使用住房公积金贷款的家庭首付最低调到30%。

（三）国土部和住建部：严控供地规模，改善供求关系

3月27日，国土部和住建部联合发布救市文件，要求严格控制供地规模，改善供求关系。主要有四方面内容：（1）合理安排住房及其用地供应规模；（2）优化住房及用地供应结构；（3）统筹保障性安居工程建设；（4）加大市场秩序和供应实施监督力度。

（四）两会释放利好信号

今年全国两会闭幕，国务院总理李克强在答记者问时，向外界透露出了房地产市场利好消息，同时也给房地产企业提出了更高要求，要求房企不能因为政策利好而沾沾自喜，应该抓紧时间在“调结构”、搞“升级”上下功夫，做好在“风口”迎风起飞的准备。李总理的讲话主要包括以下六方面内容：（1）经济稳增长是新常态，支柱产业房地产必将受益；（2）金融应该更好地为经济实体服务，营造宽松可期的融资环境；（3）去行政化将是今后房地产业发展的主旋律，楼市政策有望延续市场化格局；（4）国家政策为改善性住房需求提供支持，可能会出现新一轮开发投资增长；（5）“互联网+”可能会推动房企进行产业升级；（6）鼓励“走出去”和“引进来”，地产行业预期向好。

（五）三次降息三次降准

今年以来，面对我国消费动力不足，经济增长乏力，央行先后给出了三次降息两次降准一次定向降准六个金融红包，使房地产的发展有了支撑力。从上半年来看，每次降息都出现在降准之后的1个月左右。

1.第一次降准。2月4日，央行提出了第一次降准0.5%，要求金融机构从2015年2月5日起，下调0.5个百分点的人民币存款准备金率，同时要求已经达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点，以加大对小微企业、涉农企业和重大水利工程建设的支持。这次降准是2012年5月18日央行普调存款准备金率之后所做出的第一次降准，预计释放货币超过6 000亿。通过降准，分行增加了可用资金，为降低二套房货首付政策执行增加了可行性，降低了改善型需求住房购买的门槛和成本。

2.第二次降准。2015年4月20日，央行下调了1个百分点的存款类金融机构人民币存在准备金率。与此同时，要求农信社、村镇银行等农村金融机构的人民币存款准备金率额外降低1个百分点；国有农业发展银行的人民币存款准备金率额外降低2个百分点；国有银行和股份制商业银行的存款准备金率可比同类机构的法定水平低0.5个百分点。此次降准释放了大约1.5万亿流动性规划，达到了史上最高水平。对于购房者来说，可以从银行获得更多贷款，可更容易申请到贷款，并再一次降低了改善性需求购房者门槛。

3.第一次降息。2015年2月28日，央行规定从3月1日起，人民币贷款和存款基准得率同步下调，其中一年期贷款基准利率下调至5.35%，下调了0.25个百分点；五年以上贷款基准利率下调至5.9%，下调了0.25个百分点；一年期存款的基准利率下调至2.5%，下调了0.25个百分点；其他不同档次的存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率也做出了相应调整。通过此次降息，购房者的贷款门槛降低了，三十年期100万贷款如果采用等额本息的方式还款，每月的月供可由6 092.28元减少为5 931.37元，还款总额可由219.32万元减少为213.53万元，月供和还贷总额分别减少了160.91元和5.8万元。

4.第二次降息。2015年5月11日，央行再度下调人民币贷款和存款基准得率，一年期贷款基准利率下调至5.1%，下调了0.25个百分点；一年期存款基准利率下调至2.25%，下调了0.25个百分点；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率也做出相应调整。这样，三十年期限100万元贷款如果采用等额本息的方式还款，每月的月供可由5 931.37元减少为5 772.36元，还款总额可由213.53万元减少为207.83万元，月供和还贷总额分别减少了159元和5.7万元。

5.第三次降息和第三次降准。从2015年6月28日起，央行对金融机构进行了有针对性的定向降准，并同步下调了贷款和存款基准利率。其中一年期存贷款基准利率同时下调了0.25个百分点，分别降到了2%和4.85%，对其他不同档次的存贷款基准利率和住房公积金贷款利率也做出了相应调整。这次降息和降准进一步减轻了贷款买房者的还贷压力。以二十年期100万元商业房贷等额还款为例，其月供可由6 963.87元降低为6 822.52元，每月少还141元，需要支付的利息也会减少3.39万元。

从2015年国家推出的房地产新政来看，决策层已经将改善性需求作为了稳定楼市的关键棋子，所有的政策性调整都是有意地为居民改善性住房需求提供支持，并使住房公积金对合理住房消费的支持作用有效地发挥了出来。

二、我国房地产新政特点分析

通过前面回顾，就会发现，国家2015年的房地产政策有进一步宽松的趋势，房地产政策将保持去行政、重市场的调控思路不变，并会在营业税征收、部分城市限购等方面做出新举动，今后还有可能由地方政府直接给出税费减免、购房补贴等多种支持政策。到目前为止，我国的房地产新政呈现出了越来越密集、越来越深入的特点，已经有效地释放出了市场红利，促进了市场回暖。具体来说，表现为以下四方面：

（一）稳定住房消费的主旋律不变，保持经济发展总体稳定

从我国房地产新政来看，就会发现，坚持分类指导和因地施策的原则，最大限度地稳定住房消费，推进地方政府主体责任的落实，为居民自住和改善性住房需求的满足提供支持，推动房地产市场平稳健康发展是不变的主旋律。

我国政府推出的五项房地产新政一再表明了国家对房地产市场的调控一直是分类指导和因地施策，地方政府的主体责任被推到了前所未有的高度，全国一刀切的调控措施已经一去不复返了，“支持居民自住和改善性住房需求”和“稳定住房消费”已经成为了重头戏。

（二）推动存量房向保障房的转变，减轻人民购买压力

从2014年底开始，国家住建部就已经开始推广由地方政府回购商品房并用于保障房的模式，逐步推行实物保障和货币补贴并举的方式来将存量房转变成为公租房和安置房，其目的就是为居民的住房提供保障。而今年以来，央行及相关部门提出的五项新政策无疑是去年我国房地产政策的延续，其目的是为了进一步消化巨大的市场库存量，并同步改善人民群众的居住环境，减少由于改善性住房的购置而带来的巨大生活压力。

（三）增加资金流动量，盘活房地产融资市场

从330新政，到三次降息三次降准，主管部门的意图都十分明显，就是在不断地丰富资本市场体系建设，为房地产业的信贷提供支持，特别是扩大了金融机构对首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，这就有效地增强了房贷资产的流动性，扩大了金融机构对个人住房贷款投放能力，进一步盘活了房地产融资市场。

（四）推进住房公积金改革，提高住房公积金的利用效率

从宏观发展来看，稳定住房消费已经成为六大消费支撑之一。国家继科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革，更为其发展提供了支持。从2015年中央政府工作报告来看，公积金改革首次成为改革重点，而三次降息、三次降准正是推进公积金改革的有效措施，进一步放宽了职工提取住房公积金支付房租的条件。相信今后政府还将会进一步探索政策性住房金融形态，持续提高住房公积金的利用效率。

[1]陈治民.揭开房地产新政的面纱[J].晟典律师评论，2012，(11).

[2]廖英敏.房地产新政实施对房地产市场的影响[J].中国发展观察，2010，(5).