房屋产权纠纷民行交叉诉讼研究

杜 曼

（中央财经大学 法学院，北京100081）

近年来，我国的房屋产权纠纷越来越多，案件的争议焦点更加复杂，民行交叉诉讼日益普遍。由于我国关于房屋产权纠纷的法律还不成熟，各地法院尚没有统一的裁判依据，房屋产权纠纷民行交叉案件的解决逐渐成为十分尖锐的问题[1]。

一、民行交叉案件的主要类型

目前，各级法院受理的民行交叉案件主要有四种类型：房产买卖纠纷、继承纠纷、抵押纠纷和侵权纠纷。这四种纠纷在实际定性、审理和判决上都因为行政诉讼的介入而发生了极大的变化。对于法院来说，单纯的房屋产权纠纷案件的处理难度并不大，而一旦民事诉讼与行政诉讼相结合，法院就没有足够的裁判依据。

（一）房产买卖纠纷

房屋买卖纠纷主要是指房产买卖合同签订后，在合同履行的过程中出现的纠纷。一般来说，这些纠纷主要是房屋持有人一房多卖或者非房屋产权人（即无处分权人）在没有产权人授权的情况下对房屋擅自进行处分造成的买卖纠纷。比如，张某利用职务之便出入某小区，趁业主王某不在，窃取王某的产权证明后，制作假的身份证冒充王某，将王某的住房出售给李某。张某在签订房屋买卖合同后，向有关部门提交了产权过户申请，办理了产权转移登记手续。王某在李某将要搬入时，才发现这一情况，当即向法院提出行政诉讼，要求撤销房屋产权部门为李某办理的产权证明书。本案涉及房屋买卖合同是否有效的认定，这属于民事诉讼的范畴，由此产生了民事诉讼与行政诉讼的交叉[2]。

（二）继承纠纷

继承权问题一直是近年来房屋产权纠纷的多发点。继承人在继承被继承人拥有的房产时，经常会因为遗嘱、继承关系等多个原因而产生纠纷。房屋产权转移之前的纠纷只涉及民事纠纷，而一旦发生了产权转移，当事人就需要提出行政诉讼以撤销转移。这就产生了民事诉讼与行政诉讼的交叉。例如：被告人刘某与原告谢某系继母子关系。在被告人刘某的父亲在世时，刘某将房屋产权划归自己名下。在刘某父亲去世后，刘某以房屋所有人的身份，要求谢某搬出房屋。为此，谢某向法院提起诉讼，请求法院撤销刘某的房屋产权证明。而刘某则向法院反诉谢某，要求谢某搬出住宅。本案表明，在房屋产权转移后，案件的判决就与刘某所持产权证明是否有效，行政机关向刘某颁发产权证明是否合法有关。而且在本案中，刘某和谢某都有房屋的继承权，在产权发生变动之后即涉及民行交叉问题[3]。

（三）抵押纠纷

我国《担保法》规定，房产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保。在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。

例如，某开发商与赵某签订合同，将一套房产抵押给赵某，赵某为其提供40万的借款。而在赵某搬入该房屋之后，开发商将房屋出售给李某，并为李某办理了产权登记手续。李某发现赵某居住在该房屋中，遂向法院提起民事诉讼，要求赵某搬出，而赵某则向法院提起行政诉讼，要求撤销李某的产权证明，并提起民事诉讼，要求解除开发商与李某的购房协议[4]。

很明显，本案属于抵押纠纷。在后续的裁判中，李某提出的民事侵权诉讼需要依照行政诉讼的结果进行判决，也就是说，该判决需要确定李某所持产权证明的有效性。最后，赵某的行政诉讼得到了法院的支持，法院以行政机关行为违法为由撤销了李某的房屋产权证明。李某的民事侵权诉讼受行政诉讼影响，房屋产权证明无效，赵某的侵权行为客观上不存在，李某的民事诉讼请求被驳回。但是，法院认为，开发商与李某的合同有效，买卖关系成立。最后的结果为，赵某继续拥有房屋，开发商与李某的房屋买卖行为合法有效；李某出款购房，但是没有房屋所有权，而且使用权也没有受到保障。从客观上讲，每一个审理环节都没有出现错误，只是因为审理思路的不同导致整个判决结果出现了冲突[5]。

（四）侵权纠纷

一般的房屋产权纠纷案件都具有侵权性质。在原告起诉被告侵权时，被告往往会以手中的房屋产权证明进行抗辩。此时，房产证明的有效性就需要法院以行政诉讼的方式加以认定。司法实践中，此类民事诉讼都需要等待行政诉讼的裁判结果作出后再进行进一步的审理。正因如此，这种类型的侵权纠纷中必然会产生民事诉讼与行政诉讼交叉的情况。

二、民行交叉案件的形成原因

民行交叉案件一般都表现出行政诉讼与民事诉讼在法律事实上相互关联、互为因果或互为前提的特点。这些特点将直接影响整个案件的判决。民行交叉案件的形成原因主要有以下三点：

（一）行政权力的扩张

在国家以法律形式大规模介入民众权利之后，许多民事争议中都存在行政权力。以《物权法》为例：《物权法》的出台在很大程度上有效填补了相关法律空白，在民事争议解决方面发挥了积极作用，使民事纠纷有了相应的裁判依据。然而，该部法律关于行政权力的规定使单纯的民事纠纷具有行政纠纷属性，行政机关也会受到民事纠纷的牵连。可见，我国房产证明认定的双重属性必然会导致民事诉讼与行政诉讼的交叉[6]。

行政权力的介入使房屋产权纠纷当事人从两方变为三方，包括房屋产权纠纷双方当事人和房屋登记管理部门。房屋登记管理部门被卷进整个纠纷，并在其中扮演重要角色。在房屋产权纠纷中，最为重要的是房屋产权证明的有效性。法院通常会考察房屋登记管理部门的工作是否出现问题。也就是说，产权纠纷双方一定会对房屋产权证明的有效性产生质疑。此时，房屋登记管理部门将不可避免地面对关于房屋产权纠纷的行政诉讼。

房屋产权纠纷民行交叉问题的主要特征有四个：首先，二者都是关于同一主体的权利与义务的纠纷。其次，纠纷中存在三方事件关联者，即行政机关、实际权利人和产权证明上的权利人，纠纷因两方权利人而起，但会受到行政机关认定工作的影响。再次，房屋的产权来源于民事法律关系和行政法律关系。最后，因为诉讼性质的不同，民事诉讼和行政诉讼法律事实的认定和依据亦不同。

（二）行政法对民法权利的渗透

民法中，有相当一部分民事权利需要通过行政权力加以确认，对民事行为、民事纠纷的部分认定是基于行政机关对案件的认定而作出的。以房屋产权为例，《物权法》出台后，包括房屋买卖、抵押等在内的对不动产的处理行为都需要当事人到产权登记机关登记。这样，行政法与民法之间就形成了一定的联动机制。若在行政法中规定了民事行为，法院在处理民事问题时就有足够的依据来处理相应的民事争议[7]。

虽然行政法大规模渗入民法，但其并没有影响民法的执行情况。相反，行政确认的方式确实有效解决了大部分的房产纠纷。以行政确认为依据的房产管理模式使民事判决更加准确，也更有公信力。但是，民法解决的是民事纠纷问题。一旦行政部门失误造成民事纠纷，行政法对于行政部门工作的认定就会直接影响民事裁决。在以行政结果为依据的民事裁决中，证据的有效性将被当事人质疑。法院必须在行政法上认定后，才能继续进行民事司法程序。

事实上，《行政诉讼法》对于行政部门的错误进行了规定，以防止造成受害人的损失。《物权法》第21条规定了不动产登记当事人和登记机构的赔偿责任，即“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应该承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。该规定明确了行政机关应承认自身错误并进行改正，也客观承认行政机关在工作时出现错误的可能性。

（三）行政诉讼与民事诉讼的目的区别

行政诉讼的主要目的是解决行政争议，以法律手段确定行政机关的行为是否具有合法性，其核心是确定行政机关行为的性质[8]。因此，行政诉讼必然会对其产生的民事影响有所忽略。在房屋产权纠纷的解决过程中，虽然纠纷的裁决依据的是民事法律，但行政诉讼将直接影响双方诉讼请求的合法性，从而影响最终的判决结果。

基于这样的目的，行政诉讼在某种程度上比民事诉讼要重要得多，当事人双方的实际权利由行政诉讼认定。因此，人民法院在处理房屋产权纠纷案件的过程中，必然会接到当事人关于行政诉讼的请求，民行交叉诉讼由此产生。

三、民行交叉案件的处理原则

（一）分步处理原则

本文认为，应根据案件的实际情况进行相应的处理。一般情况下，法院需要以行政诉讼的结果作为民事案件审判的主要依据。所以，一般的案件都是先进行行政诉讼，再进行民事诉讼。对于已经开始民事审理的案件，则先终止民事部分的审理，等待行政诉讼的结果；在行政诉讼的基础上再进行民事部分的审理。因为房屋产权登记的行政法上的效力将直接影响民事判决的结果，纠纷中没有产权登记支持的一方对于产权登记效力的质疑必须在民事判决作出前解决。只有在房屋产权明确的情况下，法院才能就当事人之间的民事纠纷进行裁决；同时，民事判决不能否定行政诉讼的结果。所以，民事判决必须与行政诉讼的结果一致[9]。

行政诉讼与民事诉讼交叉时还会产生一些特殊情况：若民事争议是行政诉讼的前提，就需要先进行民事诉讼，再进行行政诉讼。例如，在房屋买卖中，买卖合同是否合法即为民事争议。该争议的解决是判断行政部门办理的产权登记是否错误的前提。也就是说，如果房屋买卖合同没有问题，那么行政机关办理产权登记就没有任何错误；反之，如果合同不成立，那么行政部门办理的产权登记就是错误的，该产权登记将不被法院支持。在这种情形下，法院就需要先解决民事争议，再进行行政诉讼[10]。

综上，行政诉讼与民事诉讼的先后顺序应结合行政诉讼和民事诉讼之间的因果关系加以判断。当行政诉讼的结果是民事诉讼的依据时，就要先进行行政诉讼。因此，人民法院在审理之前必须先梳理二者的因果关系。

（二）并行处理原则

并行处理是一种简化审判流程、节约司法资源的审理方式，也是处理民行交叉问题的最好办法。特别是对于一些民事诉讼与行政诉讼交叉极为严重的案件，民事诉讼和行政诉讼同时开始可以极大地减少时间和资源的浪费。而且，在并行审理模式下，法庭的考虑将更加全面。这将避免法庭判决结果相互冲突，最大程度解决纠纷双方的问题[11]。

房屋产权纠纷民行交叉诉讼日益增加，是国家法制建设过程中难以避免的问题。如何更好地解决民行交叉问题，减少其对我国法制建设的影响，需要法律工作者的不断探索。房屋产权纠纷民行交叉问题的解决将为我国未来解决其他领域的法律交叉问题积累经验，对我国的法制建设具有不可估量的意义。

[1]郭敏.不动产登记纠纷民事与行政交叉问题之研究[D].济南:山东大学,2013.

[2]李羽苹.民事纠纷与行政纠纷交叉问题的解决机制[D].哈尔滨:黑龙江大学,2013.

[3]宁杰.民行交叉诉讼中基础诉讼的确定[J].人民司法,2011(3):81-85.

[4]李佳.民行交叉案件诉讼处理机制研究[D].湘潭:湘潭大学,2011.

[5]刘俊.房屋所有权的司法判定标准[D].北京:中国政法大学,2010.

[6]曹婧.房屋权属登记纠纷诉讼机制研究[D].重庆:西南政法大学,2011.

[7]纪荣凯,林微.不动产登记民行交叉案件审理新模式探析[J].东南司法评论,2011(1):329-341.

[8]曹婧.房屋权属纠纷诉讼机制探析——以民行交叉为背景展开[J].西南政法大学学报,2010(2):129-135.

[9]高芳.浅析房地产纠纷案件中的民行交叉问题[J].黑龙江省政法管理干部学院学报,2010(6):115-117.

[10]李玲.论不动产登记纠纷案件中的民行交叉问题[D].苏州:苏州大学,2010.

[11]蒋艳春.房屋登记纠纷司法审查研究[D].苏州:苏州大学,2010.