房地产企业“营改增”风险初探及应对策略

江西嘉圆房地产开发有限责任公司 焦婷

一、引言

早在2012年1月1日，作为国家实施结构性减税的重要措施之一，上海的交通运输业和部分现代服务业已经先行试点，全国性的“营改增”工作也由此拉开序幕，并在当年8月开始在全国范围试行。此后，交通运输的肱骨部门铁路运输和邮政服务也在第一时间加入了“营改增”的大军，至此交通运输部门全行业纳入“营改增”范围。同年6月1日，电信业纳入税制改革的范畴，国家结构性减税工作范围进一步扩大。但是中央明确规定在十二五期间必须完成“营改增”的税制改革，因此目前尚未改革的房地产业、建筑业、金融业和生活服务业在2015年必须完成改革。

二、“营改增”给房地产企业带来的影响

(一)账务处理难度增加

营业税是按营业额的全额计税，而增值税采用的是差额征税，其应缴税款金额应当等于销项税与进项税差额，如果按照这种模式进行课税必将增加不少于十个会计科目，会计核算的难度将大幅度增加。此外，财务工作者面对新旧税制的衔接与过度，以及政策变化，自身素质提升将会被提高空前重要的高度。因为稍有不慎就会带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。

(二)虚开、代开发票或触犯刑事责任

例如在建筑业普遍存在的“甲供材”现象，其实被房地产商经常利用来虚增成本。但是建筑业很难取得“甲供材”的发票，这就迫使建筑业“代开”、“虚开”。在营业税税制下，“虚开”“代开”发票的违法成本较低，“营改增”后违法成本相对较高，因此“甲供材”引发的发票被专用的行为可能会得到很大程度的遏制。比如，被刑法第205条列入的虚开增值税发票罪；以及该法第208条所列的非法购买增值税发票发票、购买伪造增值税专用发票罪；还有该法206条明确的伪造、出售伪造的增值税发票罪等等。

(三)可抵扣进项不足，税负恐大幅上升

“营改增”的本质其实通过改革税制对产品或者是服务的增值部分进行征税的。从而达到消除重复征税的目标。从目前表现出的情况看，绝大部分的企业也明确表示实实在在地感受到了税负的下降。不过，需要指出的是确实也存在部分企业由于自身生产的周期性问题、可抵扣进项的不足等原因，造成了税负的增加。房地产业成本构成比较复杂，可抵扣的项目不多，甚至有些项目如土地成本很难取得允许抵扣的进项税发票。在这种进项不足的情况下，房地产企业的税负必然会增加。

三、应对“营改增”影响的具体措施

一旦将房地产业纳入“营改增”试点范围，房地产企业将面临上述诸多风险。因此，房地产企业需要认真学习“营改增”政策，尽快制定完善企业的各项内部控制制度，以应对“营改增”带来的税务风险。

(一)全面做好“营改增”财务核算准备工作

如前所述，按照新模式进行课税必将增加不少于十个会计科目，然而这还仅仅是“营改增”工作对房地产企业账务处理提出的新要求之一。由于房地产财务工作者面必须面对新旧税制的衔接与过度，以及政策变化等问题，在具体业务处理上将带来诸多难题。所以，房地产财务工作人员须充分学习，积极应对改革带来的变化。其一，调整会计科目设置，在科目“应交税费”之下增设“应交增值税”“未交增值税”等相关明细科目；其二，完善企业内部财务、税务控制制度；其三，加强对全司人员的教育，使全员了解其工作中应注意的事项。

(二)全面提升增值税专用发票管理水平

“营改增”后将全面使用增值税发票，而该种发票是经济违法案件涉及较多的票种之一，应重点管理，因此，房地产企业要强化“营改增”后对增值税发票的管理工作。第一，及时取得可以抵扣的专用发票，在日常业务中，应尽量与增值税一般纳税人进行交易，并且尽早地取得增值税专用发票；第二，加强专用发票的认证管理，应指派专人负责发票的认证工作，取得的增值税专用发票及时进行认证，已达到发票能最大限度的抵扣；第三，防范虚开增值税专用发票和接受虚开的增值税，在已试点的行业特别是交通运输业，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势，且虚开增值税专用的行政处罚较重，企业应规范增值税发票的使用，降低企业的法律风险。

(三)积极进行税务筹划，控制潜在上升的税负率

据最新的预测消息，“营改增”后房地产业的税率极有可能为11%，相较于之前营业税百分之五的税率明显提升，如果没有够的进项抵扣税额，房地产企业必然面临税负增加的风险。房地产业应该充分学习相关政策，未雨绸缪。房地产业可以从以下几个方面考虑：第一，重新梳理业务经营流程，根据自身具体情况，积极开展税务筹划；第二，维持当前的税收优惠政策并积极争取新的过渡性优惠政策及财政支持，房地产业在维护当前已有的优惠政策，防范政策被清理的同时，要向政府积极申请资金支持以缓解过渡阶段企业的暂时性资金压力；第三，分率核算和分业核算，以适用较低税率，营改增后混业经营将在比较大的房地产企业当中广泛出现，这就要求该类企业不同税率的项目必须单独核算，避免引起由于统一核算带来的高税率情况，从而大幅度降低税负成本。

四、结束语

面对“营改增”给房地产企业带来的诸多挑战，企业涉税管理人员都应该上下联动，提前做好规划，修订制定相关的采购、成本控制、发票管理等制度，提前培训全司员工，使每个员工了解在其职责范围内与“营改增”相关的事宜，并知道在“营改增”后其应该注意的事项等，让房地产企业实现由营业税到增值税的平稳过渡。同时房地产企业经营管理者应高度重视“营改增”这一变化，积极组织职能部门测算营改增给企业带来的新情况及其影响程度，在国家相关政策落实之前做好充分准备，赢得先机。

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