城乡一体化进程中物业管理的困境与出路

陈小芳 邓福康

（宿州学院 管理工程学院，安徽 宿州 234000）

城乡一体化是我国现代化和城市化发展到一定阶段的产物，也是党十八大提出关于解决三农问题的根本途径，主要是指将城市和农村、城镇居民和农村居民作为一个整体进行建设，并依据相关的制度实现城乡的平衡发展。城乡一体化的进行能够拉近城市居民和农村居民的距离，特别是改善城乡居民的居住环境。物业管理作为城乡居民居住环境中的重要方面对城乡居民的生活发挥着重要的作用。但是我国城乡居民的物业管理存在一些问题，没有很好的实现为城乡居民服务。

一 我国物业管理的发展及其本质

（一）我国物业管理的发展

物业管理是指业主对建筑物的共同拥有部分以及建筑区划分内的所有场所、设施的管理，或者委托其他服务企业对共有建筑物、设施、场所以及设备管理的活动。我国物业管理的发展历程基本经历了三个阶段，第一个阶段是1981年到1994 年年初的探索和起步阶段。在这个阶段我国在深圳成立了第一家物业管理公司，对计划经济下的传统房产管理体制进行改革，之后，将物业管理体制从沿海发展到内陆。第二个阶段是1994 年到1999 年规范化的发展阶段。在新中国成立之后颁布了第一个具有全国性的物业管理法规，实现了物业管理的社会化和专业化模式，并将物业管理统一由专门的物业公司进行管理，实现了物业管理的规范化发展道路。第三个阶段是1999 年至今快速发展和市场化的发展阶段。我国建设部门于1999 年在深圳召开了全国性的物业管理会议，之后实现了物业管理规模的壮大，对物业管理各项配套设施进行了完善。

（二）我国物业管理的本质

物业管理在我国经历了三十余年的发展，但是，一直以来物业主管部门主要是关注如何做好物业管理，很少有人对物业管理的内涵性质进行研究。普遍认为物业管理是指对住宅区的清洁以及建筑设备的维护，并尽可能的维护业主的个人利益，为居民提供安全、舒适的生活环境。但这种基于物业管理实际运作方面的定义很难将物业管理和家政服务区别开来，也在很大程度上忽视了多元产权条件下业主关系的治理问题，为物业管理的现实工作带来了困惑。

同时，居民也表示小区业主之间的关系和住宅区的产权之间存在联系，物业管理应该将更多的注意投放在业主内部关系的治理方面，物业管理不仅仅是简单的环境管理，更应该是针对业主产权的管理，物业管理结构制度的安排对物业管理中产权费用和解决纠纷费用具有关键性的作用。

住宅区的内部产权管理存在很大的困难，内部之间存在较多的矛盾纠纷，且物业管理中对共有产权的排他性界定不够明确，使得一些不交取费用的业主也在享受清洁的环境。同时，内部产权管理缺乏严格的限制，使得很多业主为了自身利益在最大化面积的利用公共区域、最小化的参与公共日常维护。由此可见，物业管理不仅是为了保障业主对物业的使用，而且更多的是用来降低排他性费用、解决内部纠纷费用，这也是物业管理的本质性要求。

二 城乡一体化进程中物业管理存在的问题

物业管理的核心是服务，要求在业主需求得到满足的前提下签订物业管理和业主之间的协定，但一些物业企业认为自己是管理者，没有充分践行自身的服务角色，逐渐淡化了物业管理的内容，同时，物业管理企业起步较晚、从事其管理的人员不够、人员结构复杂、物业管理水平不高，且无法正确处理好业主、开发商和物业管理者三者之间的关系，使得角色定位混乱，具体问题体现在以下几个方面。

（一）业主对物业管理认识偏激

城乡一体化进程使得城市和乡村的居民居住都实行了物业管理，然而，一些乡村转移到城市以及一些生活习惯不好的居民，他们的生活习惯存在问题，为居民区的物业管理带来了麻烦。首先，物业管理实行之后，小区进行了环境的绿化，但是一些居民为了贪图便宜，在小区进行随意种植瓜果蔬菜，甚至铲除掉了小区绿化带，对小区物业管理带来了负担。其次，一些居民习惯将垃圾直接扔在小区，随地扔垃圾的不好习惯对小区物业管理的绿化造成了负担。再次，一些居民为了出行方便，会直接踩踏小区绿化地，严重破坏小区周围的封闭保护，不仅给小区带来了安全隐患，也会给小区的周边地区带来安全问题。现阶段的小区物业管理没有明确小区的民用和商用住宅范围，使得小区内部的商业管理存在问题，最典型的是小区民用车库被商用，这种现象会给小区带来安全隐患。最后，受我国传统住宅消费福利性模式思想的影响，很多业主认为物业管理应该是有偿服务，他们无法接受自己花钱买房之后再花钱雇佣“管家”的消费方式，传统福利性住房观念根深蒂固，一旦让他们花钱进行物业管理，就会让他们对物业管理提出更高的要求，甚至滋生少收费、多办事的思想，在进行自主房屋维修的同时，自觉忽略掉了小区内部的治安、消防、设施维护、环境保护等方面的公共问题。

（二）物业管理法律法规不健全

物业管理是通过合约形成的一种民事商务行为，物业管理的业主、用户、物业管理企业三方之间不存在实质的行政约束力，而是通过各方之间的合约认可来联结在一起，三方人员的权力和义务需要一定的物业管理法律法规来明确，不能超越规定进行操作。同时，物业管理企业和社会以及政府等方面的关系也需要一定的法律法规约束。但是，我国现阶段物业管理的法律法规不够完善、健全，有的地区甚至存在空白的法律法规，这样无法实现权责明确的物业管理。另外，受传统物业管理的影响，房屋管理局限于房屋的整修，管理对象主要限于公有的住房，对法律法规的需求性不大。从1994 年物业管理兴起以来，国家相继颁布了一些有关物业管理的法律法规，但是其实施进度远远要晚于其颁布的时间，可见物业管理立法滞后于物业管理的发展。

（三）住宅小区物业管理企业自身

1.物业管理企业和社会各种协作关系不够规范。物业管理企业在具体的管理活动中和社会之间有着密切的联系，企业和社会各要素之间的协调是物业管理的关键，一个小区物业的良好发展需要和园林、环卫、公安、消防、市政以及供暖、供电等部门之间的配合。但是，随着物业管理的发展，企业和社会之间的协调出现了一些问题，物业管理企业和街道、居委会、公安之间没有处理好彼此的基金活动、业务、行政关系。

2.物业费用收取困难。伴随城乡一体化的进程，居民的经济收入存在较大的差异，且对物业管理收费认识不够，很多居民无法理解社区建设、物业管理与自身利益的关系，特别是一些年级比较大的居民更是没有物业管理的认识，甚至拒绝进行物业管理缴费。另外，物业企业的服务质量和人们的预期目标存在差距，现阶段的物业收费存在收费不规范、服务不到位以及维护不及时等方面的问题，物业服务的运行模式和市场发展需要存在不适应的地方，且物业企业对市场的反映不够，使得物业收费较为困难。

3.物业管理人才短缺。现阶段小区物业的管理人员大多是来自下岗工人以及一些农村的剩余劳动力，在小区物业管理方面也主要是从事体力劳动，大多是从事物业保安、环境清洁、环境绿化以及居民生活服务。由此可见，物业管理中专业管理人员缺少，在物业管理技术维护方面缺乏专业化的人才。

4.一些小区的独立法人资格不明确。现阶段内的小区物业管理大多是行政配置而成的，主要有四种类型。第一是计划经济体制下遗留的房管重新组建；第二是在大型企业机构改革中通过后勤科室转化而来的；第三是房地产为了解决售后服务开发出来的；第四中是专业的物业管理企业。前三种物业管理存在很多管理上的问题，这些企业中只有不到一半的企业基本保持了收支盈利。在日常管理中体现了种种矛盾。

5.物业管理存在区域性差距。区域之间的物业发展存在严重的差距，深圳物业管理达到了所有居民区的90%以上，物业管理的涵盖范围广泛，涉及学校、村镇、医院等各个领域。上海物业管理的覆盖率达到了80%以上，而一些华北地区的物业管理不到35%，华中地区的物业管理不足10%，只有西南地区近几年的物业管理呈现不断的上升趋势。

三 城乡一体化中加强物业管理的具体路径

（一）建立健全物业管理法律法规

我国是法治国家，因此物业管理也要真正意义上实现有法可依。要加强对物业管理法律法规的完善，规范整个物业管理市场的发展，保证在物业管理中遇到问题后的妥善解决，充分保证物业和业主之间的利益实现，从而促进物业管理的规范化发展，实现社会的和谐发展。

（二）完善物业管理的机制

通过对物业管理机制的晚上加强各个物业企业之间的良性竞争。首先，要加强完善物业管理的权力和义务机制，实现物业企业和业主对自身权力以及义务的明确，从而实现二者的协调发展。其次，建立共创文明城市的机制。加强业主和住户对构建良好生活环境住宅区的意识。再次，创新物业管理机制。通过对现有管理机制的完善，来提升各个地区的物业竞争力，从而促进各个地区物业的建设，提升我国物业建设的核心竞争力。

（三）增强业主的物业管理意识

物业和业主之间存在最直接的关联，因此，解决物业管理问题要增强业主的物业管理意识。首先，可以通过加强业主和住户之间的交流来实现小区的物业管理，在让业主充分了解物业管理重要性的基础上，实现物业管理工作的有效进行。其次，物业要向业主积极宣传物业管理的法律规定，并以定期召开交流会的形式，加强各个业主之间的思想交流，对物业管理出现的问题进行及时解决。

（四）严格规范开发商的行为

随着企业改革的进行，物业管理逐渐和开发商之间失去联系，开发商对物业管理的不理睬，导致物业管理效率的低下。另外，一些开发商在物业移交的时候，会更换掉小区原有的车库、经营用房配置，会严重为小区物业管理增添负担。因此，政府要积极介入，严格规范开发商的行为，在物业移交的时候，将车库、经营用房等物业移交给小区的业主委员会暂时经营，并将物业管理中取得的收入填充物业管理经费，从而保证物业管理的良性发展。

（五）加强物业公司内部管理

物业管理是一种新型的服务业，物业企业和业主委员会之间是委托和被委托的关系，存在一种合同关系。物业公司进行物业管理的实质也是物业管理服务，因此，要加强物业公司的内部管理，提升物业管理质量。首先，加强物业公司的内部成本核算，对有限的物业投资进行精打细算，减少一些不必要的景观装饰开销，增强物业管理的实用功效。其次，要加强对物业管理人员的培训，实现专业化的物业管理。

综上所述，城乡一体化进程下的物业管理尚处于起步阶段，且存在一些问题，没有形成完整的物业管理机制和体系，也缺乏必要的法律法规支持，城乡人们对于物业管理的认识有待提高，这些在不同程度上制约了我国物业管理的发展。因此，有关人员要加强对物业管理的支持力度，特别市政府在政策和资金上的支持，同时，要实现有效的物业管理，加强机制的健全，促进物业管理的标准化、生活化、科学化，从而更好的为城乡人们服务。

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