我国商业银行个人住房贷款的风险及对策探索

□ 边 涛

一、我国商业银行个人住房贷款业务风险现状

商业银行的不良贷款呈上升趋势。以建设银行为例，2009年的个人住房不良贷款由2008年的8215．31亿元增加到10884．59亿元，其中，个人住房抵押贷款比重由2008年的73．4%增长到2009年的78．3%。在2013年“国五条”颁布后，个人住房贷款需求和商业银行个人住房贷款发放数额有所下降，但由于商业银行前期的过分追求业务量和规模，实行粗放管理，2012年和2013年商业银行的不良贷款余额和不良贷款率都呈增长趋势，我国商业银行发展个人住房贷款业务的形势不容乐观。

二、我国商业银行发展个人住房贷款业务的风险分析

(一)信用风险。

1．被迫违约。被迫违约是指还款人因外部环境的突然恶化导致实际支付能力下降，无法按期如数还款的风险。在当今全球化经济下，不稳定因素增加，公司倒闭、破产、合并的频率很高，居民收入的不稳定因素也随之增加。在遭遇一些意外事故或自然灾害时，都会造成居民的还款能力下降。

2．主动违约。主动违约一般表现在贷款者认为放弃继续还款能够带来更大利益时或当市场利率低于合同利率时，贷款者就会提前还款。商业银行个人住房贷款的借贷期限较长，在这期间个人状况是很难预料的，也较容易发生违约行为。

(二)流动性风险。住房抵押货款属中长期贷款，由于贷款者的主要还款来源是居民储蓄存款和企事业单位的活期存款，而一般银行的贷款期限都很长，属于短借长还的资金融通，在一定程度上违背了银行资金使用的对称性原则。这种资金运用长期化和资金来源短期化的矛盾随着个人住房贷款规模的扩大日益突出，就会出现“短存长贷”的现象，从而就会降低银行的资产流动性。

(三)政策风险。我国个人住房贷款业务的发展受政府宏观调控的影响是很大的。例如2010年国务院颁布的“新国十条”，2011年的“新国八条”，2013年的“国五条”。这些宏观调控政策的实施，直接影响了居民的购房需求，一些投资者的投资计划也会受到影响，在现行的宏观政策下，投资行为可能不再有利可图，从而贷款的违约率也会大大增加，银行面临着损失，加大了银行的风险。

(四)抵押物风险。个人住房贷款一般数额较大，期限较长，而在这期间，抵押物也面临着很大的风险，这也是个人住房贷款难以全面展开的原因之一。抵押物风险可以具体分为以下三种风险:

1．抵押物产权风险。这是抵押物产权问题所造成的风险。住房贷款的期限都较长，在个人住房贷款尚未清偿时，可能会因为城市建设规划，公共利益的需要，拆迁等因素而产生产权风险。

2．抵押物价格风险。抵押物价格风险是指抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现的风险。另外由于贷款期限较长，还会面临市场价格波动的风险。

3．抵押物处置风险。抵押物处置风险是当抵押物变现渠道变窄，成本高，商业银行不能顺利、足额变现时，所遭受的风险。我国的住房二级市场还不够完善，交易费用高，手续繁琐等致使商业银行对抵押物的变现存在一定困难。我国二级市场的不够完善也造成抵押房产的拍卖价格远低于同等房屋的市场价格，同时由于贷款的期限较长，抵押物的价格有可能下跌，这时商业银行就会存在不能足额清偿贷款的风险。

(五)商业银行的内部管理风险。

1．操作风险。操作风险包括银行工作人员主观的违规操作和由于失误所导致的风险。当银行为发展贷款规模，占领市场，过度追求业务量时，业务人员就可能放低贷款标准和担保条件进行违规操作。

2．管理组织结构风险。当管理制度不健全，执行不够严格，奖惩制度不分明时，就会形成风险。商业银行在贷前的审核资料是否严格，贷后的催收和监督是否到位，直接关系到贷款的风险损失。

三、我国商业银行个人住房贷款的风险防范措施

(一)加强商业银行的内部控制管理。

1．对借款人的申请资格进行严格审查。对申请人的资格审查是防范个人信用风险发生的第一步，可以从申请人的收入状况、工作的稳定程度、家庭环境及家人的健康状况等方面对申请人的申请资格进行审查。银行的审核人员应根据审慎性原则对申请人的申请资料进行准确、全面的审核。银行应制定合理的还款机制，规定合理的偿债比例。

2．对抵押物进行严格审查。当借款人到期无法按时按额还款时，银行有权对抵押物进行处置，因此抵押物的价值直接关系到银行的损失程度，是降低风险损失的一种保障。因此，银行应对抵押物的合法性、价值进行审查。

3．加强贷后管理。个人房贷支付后应对借款人的资金使用、工作状况、收入水平、信用状况、担保状况进行跟踪调查和分析，以确保资金的安全。对可疑类贷款、逾期未还的贷款加大关注和催收力度，减少损失。

(二)建立完善社会信用体系。建立信用准入制度和信用制裁制度。建立信用准入制度要完善借款人的基本资料和经济资料，包括:姓名、性别、学历、身份证号码、职务、收入、家庭状况、健康状况、通信方式等基本资料和借款人的欠款情况、历史违约情况、经济纠纷情况等经济资料。信用制裁制度可以从法律、舆论等方面进行制裁，从而加强借款人自身的信用监督能力，减少违约行为的产生。

(三)完善住房抵押二级市场和实行抵押贷款证券化。抵押贷款证券化是在一定条件下，金融机构将房地产的抵押债权转换为证券形态，向公众或证券投资者公开发售，从而使实物性的房地产抵押转化为流动性较高的有价证券形式。实行住房抵押贷款证券化，可以促进商业银行的资金融通，提高资产的流动性，解决资金来源短期化和资金应用长期化的矛盾，调节优化贷款结构，降低经营风险和流动性风险。

(四)选择资金雄厚和信用较好的房地产开发商进行合作。在贷款过程中，谨慎审查开发商的资产、信用状况。对开发商的以往资金来源、纳税情况、资金往来账务、运用资金情况等方面进行信用情况审查。了解开发商的资金实力、筹资能力、管理团队等方面进行实力情况审查。同时，要严格审查开发商所持有的法律批准文件是否合法、齐全。这对房地产商骗取银行贷款有很好的防范作用，是更好履行房屋买卖合同的保障，从而保障银行资产安全，减少损失。加强对开发商的资金监管力度，监督资金使用情况，减少因烂尾楼给银行带来的损失。

(五)商业银行应推行更加多样化的个人住房贷款业务品种。商业银行应根据居民收入情况和购房需求的不同，对不同购房群体实行差异化信贷政策。根据住房供应结构的调整，采取不同的贷款模式，满足不同层次居民住房需求，把保障基本需求与引导合理消费结合起来。同时可以借鉴美国发展个人住房贷款业务的经验，结合我国实际情况，制定不同的贷款品种组合。在满足居民住房需求的同时，也分散了商业银行的个人住房贷款业务风险。另外，在不同的经济时期，国家会实行不同的宏观经济政策，业务品种的多样化对适应运营环境也是十分有利的。2013年初实行的“国五条”，商业银行首先要严格执行国家住房新政，实行差别定价，增加普通购房业务品种。

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