房地产企业会计成本核算中的问题与对策探索

□ 唐 眉

对于房地产企业来说，做好自身管理工作中的会计成本核算工作能够有效减少企业自身在发展经营过程中投入和浪费的经济成本，更能多方面、多层次地提升自身的经济效益，对于企业的生存以及发展有着非常重要的意义。然而当前在房地产企业的会计成本核算工作中，由于企业发展过程中的不规范性以及成本核算工作自身的局限性，当前房地产企业的会计成本核算工作仍然存在着许多的问题，造成企业会计成本核算工作的质量无法得到有效的提高，也造成了其核算成果始终得不到有效和深层次的利用，对于企业经济利润的提高并没有达到预期的效果。

一、房地产企业会计成本核算的主要内容

成本核算工作指的是企业在生存发展的过程中，针对自身生产经营以及管理实施过程中的诸多经济投入成本按照一定的对象进行分配，进而完成对生产经营以及管理实施过程中总的成本和各个分项单位成本投入的计算工作。具体到房地产企业的会计成本核算工作，房地产企业经营管理过程中的企业会计成本核算的内容包括土地费用、前期工程费用以及建筑安装工程费用、建筑工程设计施工过程中的基础设施以及配套设施的购买支出、企业生存发展过程中的筹资成本和管理费用等等。

二、房地产企业会计成本核算存在的问题

具体来讲，当前房地产企业会计成本核算工作存在的问题主要包括以下内容:

(一)成本核算对象存在问题。在房地产企业会计成本核算工作中，成本核算对象存在的问题主要是成本核算的对象难以控制、难以界定甚至是难以确定，这其中既有房地产企业生产经营过程中特殊工程项目带来的项目成本对象的特殊特征问题，也有企业在成本核算工作中核算工作的实行方法以及实行决策不够合理的问题。这种问题表现在房地产企业的实际成本核算工作终究会导致企业的会计成本核算工作出现对象划分得过于细致或者划分得过于笼统，导致成本核算工作的任务量增加但是实际成果却没有得到质量上的提升，浪费了大量人力物力的同时吃力不讨好，这属于当前房地产企业会计成本核算工作中的常见问题。

(二)成本费用的归类存在问题。成本费用的归类是房地产企业会计成本核算工作中的重要工作内容之一，其直接关系到企业会计成本核算工作成果的真实性、准确性以及严密性。然而在当前部分房地产企业的会计成本核算工作中，部分企业在成本费用的归类上总会存在各种各样的问题，常见的包括将企业日常管理实施以及生产经营中的费用随意归类为直接成本和间接成本，而针对直接成本和间接成本之间的有效分别却没有作出相应的规则标准，有的房地产企业更倾向于做好整体企业会计成本核算工作的内容，对所属单位的分项成本却没有更多全面细致的关注，造成整体成本投入偏大与事实不符的现象，同时部分房地产企业的内部经济分配方式不够合理，太过随意，没有经过相应的成本分配原则以及成本分配管理规定的允许就进行成本分配工作，这既是对企业成本的不负责任，也造成了企业成本费用的归类出现问题。

(三)费用的记录存在问题。房地产企业的会计成本核算的费用记录也是保证其会计成本核算工作质量的一项重要工作内容，然而部分房地产企业在会计成本核算工作中的费用记录有的时候跨度太长，成本核算工作的工作任务量过大或者说房地产企业在不同建设项目上的成本费用记录在同一个记录本上，造成了不同项目之间的成本费用记录混乱情况，这也是造成房地产企业成本核算工作质量存在问题的一个常见现象。

三、房地产企业会计成本核算的解决措施

(一)加强对成本核算对象的制定标准建立工作。房地产企业在会计成本核算工作中应该加强对成本核算对象界定标准的建立和完善工作，进而根据不同对象的会计成本核算工作完成企业的整体成本核算工作，促进成本核算工作质量的有效提升。具体来讲，房地产企业在会计成本核算对象的界定标准制定工作中一是需要考虑其旗下建设项目的不同特征，包括其类型、地点、结构、用途、装修、施工队伍、建设单位以及施工工期等诸多特征的不同制定相应的对比标准。二是房地产企业应该根据其旗下每一项建筑工程项目施工过程中施工图纸的不同，完成对同一结构类型或者说开发地点已经自发形成一片区域类型的建筑工程项目的整理归纳和分类排比工作。这一过程中房地产企业还能够根据建筑工程项目其他主要类型特征上的不同，完成对分享对象的分类整理工作，比如施工工期的时间相同、建设单位的性质相同以及施工单位的性质相同等等，具备上述主要特征类型的建筑工程项目都可以划作同一类的成本核算对象。总体来说，房地产企业应该根据成本对象特征上的不同与相同之处完成对成本核算对象的确定工作，包括企业自身经营管理过程中的种种事务，都可以根据其所属部门的不同完成对象的界定工作。

(二)加强对成本核算费用的整理分配工作。房地产企业在成本核算费用的整理分配工作过程采用直接成本以及间接成本的分类归纳方法这一方法是没错的，然而在具体施行的过程中房地产企业却欠缺了相关的直接成本与间接成本的分类整理标准，同时对于直接成本和间接成本的核算工作中没有过多注重细节以及其具体分类上的不同造成的成本核算工作内容和方法的不同，最终导致企业会计成本核算费用的整理分配工作上存在问题，引发整体的会计成本核算工作质量出现问题。具体来讲，房地产企业需要在成本核算工作中加强对直接成本与间接成本的分类管理工作，建立相应的标准，加强对其不同成本类型中细节以及整体的分类工作，保证成本核算工作人员能够有效面对诸多类型的成本核算工作内容而运用直接成本和间接成本的方法完成对成本费用的计算。例如房地产企业可以按照受益的比例或者预算面积将公共配套设施费用分配给受益对象、根据因果关系法将基础设施费用合理分配到相应的用户身上等等。

(三)加强费用记录管理的合理性。为了保证房地产企业会计成本核算工作的实行质量以及减少其施行过程中的误差，加强对成本核算费用记录管理工作的同时加强对成本费用记录工作的合理性是房地产企业必须进行的一项工作内容。房地产企业在完成了对不同类型的成本核算对象以及成本核算费用的归类整理之后，应该尽量将那些成本费用较少的项目安排在统一的标准下进行合并核算，单独设立的科目最好是容纳金额较大并且不断发生的成本费用类型。同时在成本费用记录的工作中企业应该尽量避免过长时间的费用记录现象，如果确实需要的话企业可以通过明细台账的设置方法来有效加强对长时间的费用记录的整理归纳工作，使其能够更加有效地促进企业整体会计成本核算费用的实行质量。

四、结语

综上所述，房地产企业应该加强对成本核算工作人员的素质培养，从各个方面加强对会计成本核算工作质量的促进工作，保证成本核算工作能够有效地发挥其功能效用，保证企业经济的快速健康成长。

［1］於德家，郑智萍．关于房地产企业成本核算问题的探讨［J］．经济师，2005

［2］闫渊．房地产开发企业成本会计核算问题探析［J］．经济视野，2014