以房养老的本土化研究

摘要：随着我国老龄化社会的来临，养老问题的形势日渐严峻，目前，我国养老方式主要包括家庭养老、存钱养老，保险养老，以房养老作为一种新型的养老模式，在我国尚处于起步阶段，本文阐述了以房养老在中国发展遇到的瓶颈，提出了实施以房养老需要注意的问题。

关键词：以房养老 发展历程 注意问题

1 我国养老服务业发展面临的新问题

养老服务发展不平衡，供需矛盾突出。我国老年人口按年均3.5%增长，尽管近年来养老床位增速较快，但与我国养老目标还有一定差距，难以满足老人的养老需求。“城乡倒置”的老龄化结构日趋严重，养老服务城乡差距大，老年人城乡比例达到1：1.62。由于农村敬老院镇办镇管，经济欠发达镇街财政投入不足，敬老院养老设施落后、服务跟不上，农村老年人经济保障弱，难以吸引社会民间开发农村养老服务市场，老人基本上处于居家自养自管的状态。养老和医疗融合缺乏顶层设计，资源整合乏力。医养结合省级层面的支持政策不明确，医养服务“碎片化”，医养资源整合乏力。各地在为失能、半失能老人提供醫养一体服务差异较大，医疗机构配置或与医养合作机制较为落后，健康养老需求矛盾突出。

养老缺乏科学的规划引领，多元养老模式难以形成。由于缺乏系统规划，养老服务业发展出现“先天性”不足。养老设施建设缺少规范化的指导，不少地方普遍缺乏规模化经营和区域均衡布局。配套设施不均衡，存在发达地区“一床难求”和欠发达地区“空置率高”的矛盾。居家和社区养老服务设施建设未与城市发展、规划、建设同步，居家养老服务功能不配套。养老服务质量不均衡，区域性、结构性矛盾突出。

“公强民弱”异常突出，社会力量缺乏有效调动。由于土地、财税等配套政策本身不完善，跨部门协调难度大。同时，养老服务产业目前对地方财税贡献不大，地方政府对克服障碍、推动落实政策的积极性不高，导致国家优惠政策在地方难以落实。民营养老机构普遍存在“四高”现象，即投入成本高、安全风险高、经营成本高、营运难度高。由于缺少“可预期”和“可操作”的养老服务业政策支持，社会各方仍是观望的多，介入的少。

养老保障水平低，老人没有多余的钱支付养老服务费用。城乡老年人总体收入水平偏低，收入来源主要依靠养老金。城乡老年人收入水平差异明显，根据调查显示超过三成老人认为养老负担很重，79.6%的支出在生活费上，15%的支出在医疗方面，缺钱养老、养老难问题愈加突出。

近年来，随着“银发浪潮”来袭，我国的养老问题日渐严峻。然而，我国社会养老保障水平目前还不高，很多老人退休后的收入要比在岗工作时明显缩水，但请人照料、看病吃药等方面的花费则有增无减。另一方面，现在大多数都是独生子女家庭，一对年轻夫妇往往需要照顾双方4位甚至是更多的老人，养老全靠子女显然会让不少年轻人在经济上不堪重负。在这一背景下，我国一些城市开始从国外引入以房养老模式，旨在“唤醒”老人们的房产，让不动产的“死钱”流动起来，以此缓解他们的养老金不足问题。

2 以房养老模式在中国遇到的瓶颈

以房养老的模式起源于荷兰，如今美国、加拿大、英国、新加坡、日本等已经普及，在国外，以房养老已经是一种成熟的金融养老方式，但在国内这种做法仍处于刚刚起步的阶段。所谓以房养老，又称住房反向抵押养老保险，是一种在美、英、法等国业已成熟的养老模式，就是房主把拥有合法产权的房子抵押给保险公司或银行等商业机构，这些商业机构按照评估得出的房屋价值按月付给房主养老金，直到房主去世；房主亡故后，房屋产权将归商业机构所有，由该机构进行销售、出租或拍卖。通俗些讲，推行以房养老后，老人与金融机构之间的关系就是“你留下房子，我给你支付养老金”。

以房养老模式在国外已成熟运行，在我国也已提倡多年，但此前一些城市在推广时，主动对接的老人却寥寥无几。造成以房养老模式在我国推行困难的原因有以下几点：

2.1 观念上的瓶颈。以房养老在欧美之所以流行，与人们的观念及高遗产税有关，欧美国家法律规定老人将房产留给子女是需要缴纳大笔税金的，而且欧美国家法制比较健全，因此很多老人选择以房养老，但在我国现行税制下人们对此并没有动力，而且很多老人觉得房产就理应留给子女继承，在观念上无法接受自己辛苦打拼挣来的房产，去世后被金融机构收归所有，这势必影响到子女和父母的感情。经济条件较好的老人则认为自己有养老金，过日子不发愁，没有必要将房子抵押给银行来养老。

目前中国社会总体来说还是趋于保守，房价又一直居高不下，普通老百姓都暂时无法接受将耗费自己半生积蓄的房产抵押给银行以换取养老金的政策，房子是人们的命根子，也是目前很多家庭的主要财富。目前的老人，都有多个子女，子女养老仍是主流。事实上，囿于传统观念而一时难以接受以房养老的，不只是老年人，也包括不少年轻人。中国传统观念就是养儿防老，年轻人如果同意父母以房养老，在亲朋好友眼中就表示这个儿子不孝顺。

2.2 政策上的瓶颈。除了需要逾越 “观念关”，横亘在以房养老推广之路前面的还有“风险关”“政策关”。 以房养老涉及到房地产评估、产权确定、人的寿命预期等诸多因素，真正运行起来很复杂。我国目前缺乏以房养老的标准体系。比如对老人手中持有房屋价值的评估，对老人身体健康状况的评估，每个月能够提供多少钱作为补助，都还没有一个明确的标准可以遵循。特别是对金融机构来说房价下跌的风险是他们最担心的因素，目前通行的正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而以房养老的“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移风险在不断增大。“以房养老”保险公司需要先垫付老人的养老金，等老人过世后，才能处置老人的房产，万一房价下跌，保险公司的风险太大。除此之外还有一个问题就是现有房屋的产权只有70年，产权到期后如何处置至今依然是一个政策盲点。如果不能化解以上诸多风险，银行、保险公司就无法在以房养老道路上走得踏实。

值得注意的是，以房养老虽然能将老人的未来房产价值提前变现，但这种模式解决的只是提高老人养老金问题，而不是由谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老、谁来照顾他们的生活起居、谁为他们排遣孤独，这些困扰老龄化社会的核心问题并不会因此而得以解决。

3 实施以房养老需要注意的问题

3.1 加大宣传力度，使以房养老的观念深入人心。随着我国老龄化社会的来临，养老问题的形势日渐严峻，以房养老不失为养老保障的一种有益补充。发展以房养老，需要加大对这一新的养老方式的正确宣传引导，帮助人们破除传统观念，厘清认识误区，接受新生事物。一方面要让老人们认识到，如果自己领取的养老金不多的话，采用以房养老模式不仅可以减轻孩子的负担，而且有助于提高自己的晚年生活质量；另一方面要讲清楚，推行以房养老并不是说政府以后不管养老、要老百姓拿自己房子养老，政府将始终是保障基本养老的主导力量，以房养老的目的是让老人通过盘活房屋价值获得改善型养老待遇。

我国目前尚没有以房养老运营成功的案例，这就使得老人对于以房养老这一养老模式心存疑虑，不愿去尝试，对此政府需要借鉴发达国家以房养老的成功经验，结合中国的实际情况，制定出台细化的配套政策，使得老人对以房养老的模式愿意去了解，去接受。

3.2 完善相关法律和制度，为以房养老打开方便之门。老人和金融机构对于以房养老模式所关心的焦点是房价未来的价值走向。老人关注的是房屋的价值为多少，由谁来进行评估才算合理，如果办理完以房养老手续后，房屋涨价，老人的损失由谁来支付；如果老人在以房养老的养老金尚未花费完，就去世了，那剩余的资金该怎么办。金融机构关注的是由于我国法律明确规定房屋的产权为70年，在房屋产权的有效期内房价下跌会直接影响金融机构的利益，还有老人的寿命的难以预测。对金融机构来说，时间越长，风险越大。

政府应当创新政策，建立健全产权确认、政策咨询、纠纷仲裁等机制，积极鼓励权威专业评估机构参与房产价值的评估业务，为以房养老提供政策支持。以房养老模式的开展需要政策的支持，需要金融机构和保险公司的配合才能顺利开展下去。这就要求政府要搭建相应的交易平台，完善相关的风险应对机制；金融机构也要有针对性地加快以房养老的产品设计，更好地满足老人们的需求。

参考文献：

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[4]柴效武，王峥.以房养老：美国反向抵押贷款业务开办的政府支持[J].学习与实践，2009（10）.

作者简介：刘懿（1982-），男，湖南长沙人，研究生，研究方向：社会工作与管理。