“以房养老”模式的中美比较及对我国的启示

杨孙蕾 邹彩芬 卜小琴

（武汉纺织大学会计学院 湖北 武汉）

目前中国人口已经进入老龄化阶段，老年人口规模日益扩大，给我国现行的社会养老保障体系带来巨大的挑战。而我国现有的养老资金由于历史遗留问题、来源渠道单一等导致资金缺口巨大，收支矛盾日显突出。另一方面，虽然中国的传统观念是“养儿防老”，然而我国1971 年开始实施的“计划生育”政策导致现有家庭出现的“4+2+1”模式使得独生子女一代很难实质解决双方父母的养老问题。因此如拓展现有的养老渠道成为理论界和学术界日益关注的话题。目前，美国是“以房养老”模式发展最成熟、最完善的国家。因此深入了解美国的“以房养老模式”，借鉴其先进经验，可使我国结合实际现状发展适合我国国情的“以房养老”模式，这对于对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。

一、美国“以房养老”模式的特点

1.由政府主导

美国的以房养老项目由联邦政府住房及城市发展部（Department of Housing and Urban Development，简称为HUD）和联邦住房管理局（Federal Housing Authority，简称为FHA）主导。由于政府介入该项目，并给贷款资金提供担保，降低了金融机构贷款资金不能收回的风险，因此大大地推动了以房养老项目。目前美国的以房养老项目中房产价值转换抵押贷款（HECM，简称为Home Equity Conversion Mortgage）和住房持有者贷款(Home Keeper,简称为HK)所占的市场份额之所以较大的原因在于政府介入，并为之全额担保。

2. 面对的对象是信用良好的62 岁以上的单身老人或夫妇

美国的以房养老项目主要面向的对象是信用良好、不存在联邦政府债务且拥有少量贷款或无贷款自住房的62 岁以上的单身老人或夫妇。HUD 在收到申请对象的申请后，首先联合银行和保险公司，对申请者的自住房进行价值评估。其次，在房产评估的基础上，参考单身老人的年龄或是夫妇中年纪较小者的年龄以及当时的市场利率等因素，向申请者发放相应的贷款，贷款时间以申请者去世或是相应的房产产权发生变更的日期为截止时间。

3.产品设计合理和多样化

大部分情况下，申请人在办理以房养老业务后仍然是抵押住房的法定所有者，直至申请人去世后HUD才收回抵押的住房，并将该住房出售的价款用以抵消债务。该住房出售价格大于债务的部分由老人的子女获得，该住房出售价格小于债务的缺口由政府承担。此外，如果子女在老人去世后清偿了以房养老的银行贷款本金和利息，则该房产可由子女继承；考虑到申请人在年龄、身体状况、富有程度、抗风险等方面的差异性，美国的“以房养老”模式设计了针对不同人群的住房反向抵押产品。HECM 和HK 的产品设计主要考虑的就是客户的财富程度，前者是针对自住房价值一般的老年人，而后者是针对自住房价值较高的老年人。

二、中国“以房养老”模式

2013 年9 月6 日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35 号）将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”作为重点提出。这意味着，“以房养老”政策正式出台。事实上我国从2005 年起已经在南京、上海、北京、杭州等城市陆续开始试点“以房养老”业务，然而效果欠佳。

1.南京的“租售换养”模式

2005 年4 月，南京市汤山“温泉留园公寓”开展“给我房子，替你养老”的业务，具体内容为：凡是在南京市拥有住房且面积大于等于60 平方米，年龄在60 岁及以上的孤寡老人，如自愿申请将其住房进行抵押给老年公寓，在公证机关公证之后可进入南京市老年公寓养老，并且减免在养老公寓里的一切费用，在老人去世时该房产归养老公寓所有。但这种模式最终以失败告终，究其原因，在于其业务限制条件过于苛刻，机构公信力不够，很多老年人不敢把房子交给民营机构打理。

2.上海的“售后租回养老”模式

2007 年6 月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的模式。具体内容为：在上海市拥有住房，年龄在65 岁及以上的老年人，通过房屋产权交易市场将自己的住房出售给上海市公积金管理中心，并取得全额房产销售款；然后该老年人再从上海市公积金管理中心将该房屋返租，该住房的租金执行市场价值。这种售后租回的养老模式理论上是“双赢”的。一方面，老人通过先售后租的方式将其房产盘活，另一方面，政府的廉租房实物配租房源增加，解决政府房源资源不足的问题。但由于该模式要求老人必须先将其房产过户，而且在房产过户后，如房屋价值发生升值，升值部分完全归公积金中心所有，与老人没有任何关系。这从一定程度上损害了老年人的利益，该模式最终也未成功。

3.北京的“养老房屋银行”

2007 年10 月，北京市寿山福海国际养老服务中心联合中大恒基房地产经纪有限公司推出“养老房屋银行”业务。该业务的具体内容与南京的“租售换养”模式差不多，唯一有区别的是老人可始终拥有房屋的产权，这也是与前两种模式最大的不同之处。这种模式虽然在设计上比前两种模式有完善之处，但仍存在如养老院的服务质量如何保证、老人的房屋被房地产经纪公司代理租赁是否放心、租赁中的纠纷如何解决等问题。

4.杭州的“多项选择”模式

2008 年6 月，杭州市上城区湖滨街道针对无子女、无亲戚、无收入的老人和独居孤寡老人提出了四种“以房养老”的思路：一是指将有房产且独居的老年人的住房对外出租以支付老人在敬老院居住的费用；二是将有房产且独居的老年人的住房对外出售，并将房屋出售所得用于老年人在敬老院的日常开支；三是指老人将其居住的直管公房退还给房管部门，然后老年人用房管部门根据市场价给其的补助支付敬老院的费用；四是老人通过指将其处于较好地段的直管公房出租，再去租赁地段稍差的房屋用来居住，两者的差价用来增加老年人可供支配的收入。虽然杭州市的“多项选择”模式与前三种模式相比，产品设计的种类多样化，使老年人有更多选择的空间，但是人们出于传统养老观念的影响等原因，申请该业务的老年人也不多。

5.中信银行“养老按揭”业务

2011 年10 月，中信银行进行“养老按揭”业务的试点，规定两类人可以向银行申请用于养老的房产抵押贷款，即年龄在55 周岁以上（含55 周岁）的中老年人或年龄在18 岁以上（含18 周岁）的法定赡养人，因此借款人可以是养老人本人或是养老人的法定赡养人。此外，贷款申请人名下至少要有两套住房，贷款期限不得超过10 年，最高累计贷款额以所抵押住房评估值的60%为上限，且每月支付的养老金不多于2 万元。“养老按揭”业务有效解决了以第二套房养老的问题，但其仅仅是一个抵押贷款产品，是用房屋抵押借款还钱，并且面临老年人长寿的风险。由于业务规定比较严格，准入门槛较高，目前总业务量不大。

三、中美“以房养老”模式比较对我国的启示

由以上可知，目前我国试点推行“以房养老”模式遇冷的主要原因在于：第一，目前在我国，养老机构、金融机构和公积金中心是“以房养老”模式的发起单位，而非政府。从美国的经验可知，政府主导“以房养老”模式，才有可能大面积地推广。我国正处于“以房养老”模式的试点阶段，应尝试由政府出面作为担保方，这样才能保证各方的利益。第二，产品设计单一，很难满足各个层面老人的需求。因此我国应借鉴美国经验，针对老年人的不同群体需求，推出不同的“以房养老”产品，这才有助于拓展市场规模。第三，中国传统养老观念使然。我国长期以来存在“养儿防老”的传统观念，这使得家庭在居家养老服务供给中仍担负主要责任，国家和社会在养老服务供给中的责任较为淡化。为大力推进“以房养老”的进程，应对“以房养老”模式大力宣传，强化国家和社会在养老服务供给中的责任，转变社会公众的传统养老观念。最后，制度保障欠缺。美国法律对能够用于住房抵押贷款的房屋以及保护老年人权益等方面都作了明确规定，并有详细的司法解释。而“以房养老”模式目前在我国尚属于新生事物，目前国务院只是发布了相应的指导意见，后续还需要有更具体的实施细则出台，才能推动“以房养老”模式的实施。

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