浅谈城镇居民购买农村房屋之买卖合同无效论

浅谈城镇居民购买农村房屋之买卖合同无效论

吴雪瑞

江苏周瑞昌律师事务所，江苏太仓215400

摘要：近年来对于城镇居民购买农村房屋买卖合同纠纷，法院司法审判时仍然以无效论作为主流观点，即法院判决时，认定双方签订的买卖合同无效。笔者通过分析“合同无效论”的判决依据和来源，对“合同无效论”从法律价值和社会价值上进行分析，得出“合同无效论”不符合当前社会发展趋势的结论，希望为当下的审判思路提供参考。

关键词：农村房屋买卖；合同效力；合同无效

中图分类号：D923.6

作者简介：吴雪瑞(1985-)，女，四川珙县人，江苏周瑞昌律师事务所，研究方向：合同法、劳动法。

近年来，城镇居民购买农村房屋的现象越来越多，由此产生的房屋买卖合同纠纷也越来越多。司法实践部门长期以来主要适用“合同无效论”的观点处理此类房屋买卖合同，这种做法往往保护了因高房价利益驱动而提起诉讼的售房者，因此不仅难以解决买卖双方的矛盾反而导致矛盾愈演愈烈。司法实践过程中，司法部门已经意识到针对此类买卖合同完全适用无效论不利于经济的稳定性，适当在采用一些折中方案。事实上，合同无效论之所以不能解决现实矛盾，主要在于其存在重大的理论缺陷，也不符合当前的社会价值。

一、城镇居民购买农村房屋之买卖合同无效论司法观点综述

对于城镇居民购买农村房屋，法院以认定合同无效为准则，但是在认定合同无效后实际处理方案上存在较大的差异，并没有严格按照合同法第五十八条的规定判决双方相互返还。

(一)绝对无效论，退房退款

绝对无效论仍然是法院在审理城镇居民购买农村房屋所产生的合同纠纷中的主流观点。近年审判实践中，近70%的审判结果适用合同无效论。法院通常认为，其一，农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，故宅基地使用权的流转受到了国家法律、行政法规的严格限制。城镇居民在购买农村房屋时不具有集体经济组织成员的身份，不具备取得相应宅基地使用权的主体资格，因此应当认定双方签订的买卖合同无效。其二，宅基地分配是我国早期为了保障农民生存、生活的保障性住房，政策的制定实施具有明显的保障性，如果允许流转，一方面必然会违反国家政策，另一方会导致部分农民流离失所，失去赖以生存的房屋。其三，我国不动产物权变动实行公示公信原则，城镇居民购买农村房屋后，一般无法进行房屋变更登记，也就无法取得法律意义上的所有权。其四，我国虽然暂时没有明文正式法律规定城镇居民购买农村房屋，但是国务院和地方政府出具的一些政策性文件，都严格禁止此类现象的发生。我国《民法通则》第6条：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。

(二)相对无效论，不予退房退款

相对无效论亦成为折中论，折中论是现在部分法院为解决当前法律与社会实践的冲突而通过审判意见的方式作出的统一裁判规则。如上海高级人民法院规定：“对于将房屋出售给本乡以外的人员，经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。”相对无效论的出发点主要在于对诚实信用基本原则和维持稳定经济秩序的考量。司法实践中，起诉要求确认合同无效的大多是卖方，而卖方要求确认合同无效的原因多出于近年来房价高涨的利益驱动。在此情况下，如果判决退房退款，无疑是维护了不遵守诚实信用原则的卖方利益。同时，大多数案件中买卖行为已经过去很多年，买方对房屋的控制权和居住权也处于长期稳定的状态中，如果判决退房必然导致买方无房可住，不利于经济稳定。但鉴于现行法律明文规定宅基地不得向农村集体经济组织以外的成员转让，认定合同有效明显违反现行法律规定，故法院一般仍然认定合同无效或直接回避合同效力，对于卖方要求退房退款的诉讼请求不予支持。

二、城镇居民购买农村房屋之买卖合同无效论的理论缺陷

合同无效论看似遵循了国家政策和地方性法规，其实这种理论具有天然的缺陷，其不仅没有正式法律条文的依据，更加违背了民法诚实信用原则。

(一)合同无效论违背了无效合同的认定原则

结合《合同法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释一》可以确定无效合同的认定原则，即只有法律、行政法规明确规定合同违反某强制性规定无效，合同才能被认定为无效，否则，一概不应当认定为无效。合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

纵观我国现行法律，仅以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律为准，并无明文规定禁止城镇居民购买农村房屋。对于严禁城镇居民购买农村住宅的问题，国务院办公厅于1999年首次作出禁止性规定。2004年11月，国土资源部又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。2007年12月30日，国务院办公厅再次发文，指出“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2008年12月3日，最高人民法院首次发文，指出“依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效。”

由上述规定可见，国务院办公厅和国土资源部的文件其效力仅能认定为部门规章，不应当成为认定合同无效的依据。因此，以国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》认定城镇居民购买农村房屋的买卖合同无效完全违背了无效合同的认定原则。

(二)合同无效论侵犯了公民对财产的自主处分权

我国《土地管理法》规定了农村居民“一户一宅”，但此规定是限制的是宅基地的分配权，即已经申请过宅基地的农村居民，除了法律规定的例外情况，不得再次申请宅基地，而农民出卖房屋实质上是处理宅基地的使用权。根据《物权法》，宅基地使用权属于用益物权，用益物权属于财产性权力。公民经过国家分配取得这种权利，理应获得合法私有财产的处分权。如果认定合同无效，即是认为公民对于合法自有财产享有的是一种不完全，有缺陷的权利，侵犯了公民基于意思自治自愿处分财产的权利，显然这不符合物权法的立法精神。

(三)合同无效论违背了民法关于诚实信用的基本原则

法院处理的此类纠纷多是数年前就已经完成的交易，多数买受人已经占有使用房屋，并对房屋进行了一定程度的装修，改建，而出卖人即农村居民由于农村土地增值，国家政策征收后的补偿款更高的缘故，受经济利益的趋势便一纸诉状将买受人告上法院，企图获得高额的财政补偿。显而易见，如果认定合同无效，会进一步助长这种违背民法的诚实信用原则、危害市场交易稳定的行为。在国际通行把诚实信用原则作为民法的帝王条款的前提下，这种合同无效的判决，会严重损害我国的司法公正公平，甚至会影响我国的正常国际贸易。

三、城镇居民购买农村房屋之买卖合同无效论价值评析

显然，支持合同无效的观点缺陷明显，但在学界和实务界均有人指出，如果法院判决此类合同有效则必然损害国家和农村集体的利益，进而影响到其它农民的利益。需要指出的是，这种看法有一定的合理性，但根本上是不正确的，合同无效论从社会价值上来看，是弊大于利的。

首先，农村居民出卖农村房屋给城镇居民并未损害到国家利益，农村居民通过出售房屋获得一定的资金即可以在农村投资一些非农产业，从而带动农村经济的发展，完全符合党和国家要大力发展新农村，带动农民走上富裕的相关政策，即城镇居民购买农村房屋是符合国家利益的。有学者担心，“农民出卖在宅基地之上农村房屋会有损我国的耕地面积，影响我国粮食供应”，这种观点有失偏颇。宅基地之上的农村住房本就是建筑用地，不会影响到耕地。况且我国粮食供应已形成产业化，并多由央企管理控制，再加之我国粮食进口，很大程度上已经不依赖单纯由农民种地所供应的粮食。

农村房屋的自由买卖也不会影响到集体利益。宅基地的所有权归农村集体所有，可是经农民申请，农村集体将宅基地的使用权赋予农民后，农民在宅基地之上兴建房屋，农民理应取得房屋的所有权。法律没有规定在农民取得宅基地使用权后，农村集体有权对农民建于宅基地的房屋有权过多的干涉。既然如此，城镇居民购买农村房屋后，对于农村集体来说，只不过换房屋所有权人而已，本质上并无任何改变，也即没有损害到农村集体的利益。

农村房屋的出售更没有危害社会公共利益。社会公共利益往往是一个虚无缥缈的概念，它可以涵盖太多的东西，往往成为立法者和统治者的兜底条款。可是，如果社会公共利益被赋予过多的定义，必然意味着公民个人利益缩减。因此，我们必须限定社会公共利益的范围，以免它成为统治者肆无忌惮的压缩公民个人利益的工具。笔者认为，危害社会公共利益的行为应该具有严重的社会破坏性和公众的普遍抵制的特点，显然，农村房屋出售给城镇购买者这一合同行为不具有这些特点。

四、结语

合同无效论等同于肯定了受利益趋势的农民不诚信的行为，牺牲了城镇居民的合法权利，这种观点忽视了我国公民对于自身财产享受完全自由处分的权能，使得农民的房屋价值无法体现在市场沟通环节，不论从理论角度还是社会大众的认可程度上来说，都是不可取的。希望审判人员在司法审判中能把握正确的价值导向，能紧跟社会发展的现实状况，作出更为公正有力的判决，从而建立起一个制度完善，良性健康发展的农村房屋转让市场。

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